ДДУ могут разрешить включать в ипотечное покрытие по облигациям

"Законопроект направлен на обеспечение возможности включать права требования, обеспеченные залогом прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, в ипотечное покрытие облигаций", — говорится в пояснительной записке к законопроекту, с которой ознакомился "Интерфакс".

В ней же приводятся цифры, предоставленные АО "ДОМ.РФ". По данным компании, доля кредитов, выданных для приобретения жилья на первичном рынке по договорам участия в долевом строительстве, составляет в среднем 40% от объема всего ипотечного кредитования.

"При этом уровень просроченных платежей по таким кредитам примерно в четыре раза ниже, чем по кредитам с залогом готового жилья (по данным Банка России)", — говорится в пояснительной записке.

Как рассказали "Интерфаксу" участники рынка, данный вопрос так или иначе поднимался с 2009 года. Впрочем, эксперты сомневаются в том, что именно сейчас изменение позитивно скажется на рынке ипотечных облигаций.

"Идея понятна, но в условиях грядущих изменений в законодательстве о долевом строительстве, спровоцированных скандалами вокруг обманутых дольщиков, едва ли стоит ждать революции на рынке ипотечных облигаций", — пояснил "Интерфаксу" представитель одного из госбанков.

Поправки в закон о долевом строительстве вступят в силу 1 июля. Во время недавней "прямой линии" президент РФ Владимир Путин заявил, что решено с 1 июля 2019 года прекратить заключать с гражданами новые договора долевого строительства, а вместо этого следует "привлекать средства исключительно через систему финансовых учреждений, через банки, для этих целей".

"ДДУ — умирающий вид фондирования стройки, он стал рудиментом в современном финансовом мире, а ипотечные бумаги с обеспечением в виде ДДУ могут стать нишевым инструментом для очень квалифицированных инвесторов или институтов развития, как например, "ДОМ.РФ", целью которых является поддержание строительной отрасли в период перехода с системы ДДУ на банковское проектное финансирование", — сказал "Интерфаксу" замгендиректора УК "Трансфингруп" Равиль Юсипов.

При этом эксперты, опрошенные агентством, добавляют, что спрос на ипотечные облигации даже с более качественным покрытием остается низким.

"Спрос на секьюритизацию низкий. Если взять за 100% объем выданных ипотечных кредитов, то только 10-15% из них рефинансируется через ипотечные облигации, так что эта инициатива пока выглядит неприменимо", — считает руководитель аналитического центра "Русипотека" Сергей Гордейко.

На прошлой неделе первый зампред ЦБ РФ Сергей Швецов заявил, что спрос на ипотечные облигации могут обеспечить физлица, однако этот инструмент заинтересует их не раньше, чем закончится бум рефинансирования ипотечных кредитов.

"Сегодня инвестор приобретает как бы длинную бумагу, которая по факту оказывается короткой. В результате он теряет возможность заработать на падающем рынке. Ему неинтересно приобретать инструмент с плавающей дюрацией", — сказал С.Швецов.

Однако едва ли физлицам подойдет такой вариант ипотечной облигации с новым видом покрытия. Для инвестора она несет дополнительные риски, ведь в качестве залогового обеспечения выступает не длинный ипотечный кредит под залог готового жилья, а ДДУ.

"Можно говорить о риске невыпуска закладной, т.е. фактически о риске того, что жилье не будет достроено", — сказал "Интерфаксу" директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют банка Сергей Михайлов.