.png)
Комфортное жилье от нацпроекта и партии власти: 25 квадратных метров на семью к 2030 году
Понятно, что «Единая Россия» в преддверии выборов в Государственную Думу пытается сформировать программу, которая нашла бы поддержку у широких масс населения. Обеспечение граждан жильем и защита обманутых дольщиков – две настолько беспроигрышные темы, что было бы странным, если бы они остались вне внимания партийных функционеров. А с учетом фактической монополии во всех органах власти у партии есть возможность провести за ближайший год любые – даже самые смелые и неожиданные законы под флагом защиты интересов россиян. Пример тому – бесконечные пакеты поправок в закон о долевом строительстве жилья, проводимые видным единороссом Николаем Николаевым, благодаря которым дольщики теперь защищены настолько, что застройщики могут скоро отказаться иметь с ними дело. Остается надеяться, что все предвыборные инициативы помогут развитию строительной отрасли и хотя бы частичному решению жилищной проблемы, которая по словам Дмитрия Медведева, до конца не будет решена никогда.
Жилищный вопрос гражданам предложено решать самостоятельно
Прежде всего, стоит посмотреть, каким жилищным фондом на сегодня располагает Россия. На начало 2020 года он составляет 3 млрд 900 млн кв м, при этом средняя обеспеченность жильем – 26 кв.м. на одного человека, что в несколько раз ниже, чем в большинстве развитых стран Европы и США. Понятно, что эта средняя цифра включает в себя и дворцы на Рублевке, и деревянные дома с удобствами 18 века, где в выгребных туалетах до сих пор гибнут люди. При этом нужно помнить, что за все годы существования долевого строительства жилья – а это почти 20 лет – гражданами на свои средства был построен почти миллиард квадратных метров. И при всей остроте проблемы обманутых дольщиков они составляют от общего числа не более 1%. Но именно из-за них и под флагом их защиты была устроена масштабная реформа жилищного строительства по переходу от «долевки» к проектному финансированию и счетам эскроу.
Отметим при этом, что за все годы ничего нового, кроме как строить жилье за счет средств граждан, государство так и не предложило. По сути, Национальный проект «Жилье и городская среда» в части жилищного строительства на 95% будет финансироваться самими гражданами России – теми, кто может себе это позволить. А таких в стране – не более 15%, а сейчас, после шести лет падения доходов населения, кризиса, пандемии и массовых банкротств компаний – и того меньше.
Так что, по словам Дмитрия Медведева, нужно продумать меры поддержки граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, но не могут себе этого позволить в рамках действующей ныне ипотеки – а других схем никто и не предлагает. Напомним, что, по мнению ряда экспертов, в улучшении жилищных условий нуждаются около 70% граждан России. Однако, как заметил Медведев, для России ипотека – не «самый универсальный инструмент», хотя почему-то, по его мнению, она доступна даже половине российских семей. Хотя, по расчетам ряда экономистов, примерно 70% населения России не могут позволить себе ипотеку ни при каких условиях.
В этой ситуации один из самых очевидных выходов – развитие индивидуального жилищного строительства, о котором в последние годы не говорит только ленивый. Однако и это решение опять же будет реализовываться на деньги российских граждан. При этом, по данным социологических служб, спрос на ИЖС в 10-летней перспективе составляет 3 млн домов или около 450 млн кв м, но при текущих объемах строительства этот спрос будет удовлетворен только за 20 лет. И это при полном отсутствии господдержки, ипотечного кредитования и прочих финансовых и законодательных инструментов.
В целом же, в ходе обсуждения и проблемы обманутых дольщиков, и решения извечного жилищного вопроса, партийные функционеры – они же чиновники – не предложили ничего нового: только ипотека и только достраивание проблемных объектов за государственный счет, т.е. за деньги налогоплательщиков.
Обманутые дольщики заласканы вниманием
Поскольку защита интересов обманутых дольщиков – дело благородное, хоть и за государственный счет, депутат ГД Александр Якубовский - руководитель рабочей группы по защите прав дольщиков рассказал о текущем положении дел. Сейчас в реестр проблемных объектов включено 3074 многоквартирных дома общей площадью свыше 18 млн кв м., пострадавшими числятся более 200 тысяч человек. При этом сокращаются обращения граждан о защите их интересов: с 4800 в прошлом году до 1970 в этом году. Сейчас обращения поступают со сложных объектов с 10-15 – летней историей недостроя – то есть, начатых тогда, когда закона о долевом строительстве в принципе не существовало (но об этом г-н Якубовский скромно умолчал).
Что касается надежности проектного финансирования, то пока ни один дом не стал проблемным, но времени прошло слишком мало, дома, построенные по этой схеме, можно пересчитать по пальцам. А в целом, по новой схеме строится всего 35% домов, остальные достраиваются в рамках «долевки». При этом возникла массовая проблема у небольших региональных застройщиков – они не могут получить проектное финансирование из-за низкой маржинальности проектов. То есть, строительство во многих областных центрах скоро остановится, а в районных – даже не начнется. Так что предлагается доработать программу поддержки региональных застройщиков, хотя об этом говорилось еще три года назад.
Кто же посчитал на «двойку»?
Руководитель мега-структуры ДОМ.РФ Виталий Мутко долго рассказывал о том, чем занимается вверенная ему организация и каким образом наращивает свое присутствие на рынке – от достройки проблемных объектов до развития банка и программ арендного жилья. На фоне бравурного отчета промелькнуло несколько фактов, которые заслуживают более пристального внимания.
Так, по словам Мутко, для выполнения национального проекта к 2030 году нужно будет построить свыше 1 млрд кв. м жилья. С учетом того, что ежегодно в этой сфере крутится около 4 трлн рублей, необходимо, чтобы граждане за эти 10 лет нашли у себя «в закромах» около 40 трлн рублей – то есть, два годовых бюджета Российской Федерации. Объемы вложений государства, хотя бы по той же программе «Стимул», судя по всему, будут раз в 20 ниже. При этом сейчас в стройке находится всего 99 млн кв. м жилья – то есть, за год этот показатель упал на 30 млн. А для нормального строительного цикла и постепенного наращивания объемов строительства необходимо, чтобы одновременно в стройке было около 160 млн кв.м. жилья. Застройщики не открывают новые проекты, потому что риски велики, прибыль минимальна, да к тому же есть реальная угроза угодить в тюрьму по жалобе профессионально обиженного дольщика или конкурента. Но об этом г-н Мутко предпочел не говорить.
Еще один момент: как доложил Мутко, к 2030 году количество семей, улучшающих свои жилищные условия, должно дойти до 5 млн ежегодно – сейчас это 700 тысяч. Видимо, с математикой в ДОМ.РФ явная беда: если для 700 тысяч семей сейчас в год строится 80 млн кв м жилья, то для 5 млн семей нужно строить, как минимум, 500 млн ежегодно – а запланировано 120 млн. Каким образом эти 15 млн человек смогут уместиться в 120 млн кв м - большая загадка: ведь на одного человека придется не более 8 кв м жилья, то есть, 24 «квадрата» на семью. Это однокомнатная квартира-студия без кухни с совмещенным санузлом. Хотелось бы понять: именно такое жилье «Единая Россия» и ДОМ.РФ считают комфортным, современным и построенным по новым требованиям? Однако чиновники привычно оттарабанивают заученные раз и навсегда цифры, не вспоминая об арифметике третьего класса.
Что касается ипотеки, тот тут Виталия Мутко впервые потянуло на откровенность: как показывает исследование ДОМ.РФ, даже при нулевой ставке по ипотеке более 40% граждан не способны взять ее вообще, а 60% возьмут при условии самой минимальной ставки. Сегодня около 1 млн семей берут ипотечные кредиты, к 2030 году таких семей должно стать 2,5 млн (то есть, 7,5 млн человек или 5% от населения России). 70% строящегося жилья сегодня покупается по ипотеке. Еще 25% жилья россияне строят сами. 5% - это корпоративное и прочее жилье. Так что ипотека – это важно, но это не основной механизм улучшения жилищных условий.
По словам Мутко, нужно развивать социальную аренду, но пока неясно, как. ДОМ.РФ сформировал пакет арендного жилья, около 500 тыс кв м, но это коммерческая и корпоративная аренда жилья для предприятий. Кстати, арендные ставки за это жилье таковы, что проще купить квартиру в ипотеку. Но ДОМ.РФ готов заняться и социальной арендой, поскольку это может решить жилищную проблему для 4 млн граждан – очередников, которых государство обязано обеспечить жильем. Однако никаких механизмов появления социального жилья предложено не было. Хотя понятно, что источник финансирования у этой программы один – бюджет государства.
И есть у Виталия Леонтьевича еще одна мечта – создать специализированного застройщика типа «Олимпстрой» для того, чтобы он комплексно застраивал выделенные территории – и многоэтажным, и индивидуальным жильем. Стандарт комплексного развития территорий разработан, одобрен правительством, нужно его внедрять и постепенно сделать обязательным. Вот тут и понадобится специализированный застройщик типа «Жилкомпстрой», чтобы было с кого спрашивать и кого финансировать «в одно окно».
Ограничивает комплексное освоение территорий довольно скромное финансирование для строительства инфраструктуры – правительство выделяет лишь 30 млрд рублей по программе «Стимул» - этого хватает всего на 8 млн кв м жилья. Сейчас прорабатывается механизм выпуска специальных облигаций, которые могли бы привлечь средства с рынка на развитие инфраструктуры.
Мечты – отдельно, регионы - отдельно
Регионам, правда, не до красивых «мечт» бывшего олимпстроителя – им бы разобраться с теми проблемами, которые валятся на губернаторов каждый день. Так, губернатор Мурманской области Андрей Чибис мечтает о том, чтобы выйти на строительство хотя бы 200 тысяч кв м жилья – а сейчас в области новостроек практически нет, строится 1-2 многоквартирных дома в год. Население уезжает, поскольку людям просто негде жить. Недавно утвержден новый пакет арктических льгот, благодаря ему на северных территориях растет спрос на жилье. Появился термин «арктический гектар», когда граждане могут получить землю и решить свои жилищные проблемы. Кроме того, нужно бы дальневосточную ипотеку под 2% распространить и на арктические территории – это также поможет гражданам приобрести жилье. И очень нужно арендное жилье для военных и работников крупных компаний – осталось понять, кто его будет строить.
Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко, напротив, сокращает объемы строительства жилья, поскольку социальная инфраструктура на несколько лет отстает от новостроек. И это несмотря на то, что в Ленинградской области подписано соглашение «Социальные объекты в обмен на налоги», по которому стройорганизации до 70% налога на прибыли получают в качестве выкупа за социальные объекты. По мнению губернатора, отставание можно будет нагнать за 4-5 лет. Сейчас по программе стимул строятся 12 школ и 32 детсада, очень большая поддержка, более 2 млрд рублей в год, но этого все равно не хватает.
Земли и проектов нет, ошибок – предостаточно!
О реалиях строительной отрасли кратко и емко высказался президент Национального объединения строителей Антон Глушков. По информации НОСТРОя, первые четыре месяца наблюдалась отрицательная динамика в объемах долевого строительства и выдачи ипотечных кредитов. Так, на апрель 2020 года число заключаемых договоров долевого участия в разных субъектах снизилось от 40 % до 70 %.
Правительственная программа поддержки строительной отрасли сыграла свою роль, и рынок понемногу стабилизируется. Самой актуальной и востребованной мерой поддержки строителей в этой ситуации стало субсидирование процентной ставки по ипотеке на первичном рынке жилья, и в июле объем выданных ипотечных кредитов составил 140 тысяч (прирост 40% к июлю 2019 года). «Если подобная динамика будет сохранена, то объемы, заявленные в паспорте нацпроекта по выдаче ипотечных кредитов, будут достигнуты. На этом фоне большая часть строительных компаний, по крайней мере в мегаполисах, воспряла духом», – отметил Антон Глушков. А вот такая мера как выкуп ДОМ.РФ жилья у застройщиков, оказалась низко востребованной – аукционы состоялись в 46 субъектах Российской Федерации, и только 9 строительных компаний захотели на сегодняшний день продать права долевого участия на построенное жилье. И это можно понять – застройщики не хотят, чтобы на их рынке появился еще один игрок, который будет сбивать рыночные цены.
Что касается проблем, которые необходимо решить, что тут первым, как всегда, идет вопрос о земле. Есть такой показатель как количество выводимых на рынок новых проектов жилищного строительства. Этот показатель с момента введения эскроу-счетов существенно снизился, и даже не потому, что некоторые застройщики не могут получить проектное финансирование из-за низкой маржинальности, а прежде всего, из-за низкой доступности земельного ресурса. Земли в России, как всегда, нет. И если ДОМ.РФ системно проводит работу по выделению земельных участков, находящихся в федеральной собственности, то региональные и муниципальные власти, которые также владеют землей, выделять ее для жилищного строительства не торопятся.
