Свой дом –
индустрия, а не мечта

12 октября в Совете Федерации в режиме видеоконференции прошел «круглый стол» на тему «Перспективы развития индустриального метода строительства индивидуальных жилых домов».

Провел заседание первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий. А его участниками стали сенаторы, представители Минстроя, Минпромторга, Минсельхоза, ДОМ.РФ, ТПП РФ и НОСТРОЙ, научных и общественных организаций, экспертного сообщества.

Аркадий Чернецкий сразу отметил, что у индивидуального жилищного строительства есть большой потенциал для роста, оно способно сыграть существенную роль в достижении целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда». ИЖС в последние годы интенсивно развивается, в связи с этим оно стало одним из драйверов отрасли. Так, в 2019 г. объем ИЖС вырос на 18,8% и достиг 38,5 млн кв. м. А в рамках нацпроекта из 120 млн кв. м к 2024 г. на ИЖС должно приходиться 40 млн кв. м.

При этом, как подчеркнул заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, увеличить объемы строительства до 120 млн кв. м жилья ежегодно невозможно, не развивая ИЖС. Поэтому паспорт нацпроекта «Жилье и городская среда», скорее всего, будет скорректирован. Так, в ближайшем будущем целевые показатели ИЖС, по-видимому, будут увеличены как минимум на 10 млн кв. м к 2030 г.

Однако есть ряд факторов, которые сдерживают развитие ИЖС.  В первую очередь это крайне малое количество реализуемых комплексных типовых проектов строительства индивидуальных жилых домов. В большинстве случаев их строительство и обеспечение необходимой инфраструктурой ведется гражданами за счет собственных средств, а иногда и собственными силами, что приводит к разнородности застройки. Кроме того, на плечи собственников ложится также обеспечение домов и участков инженерной и транспортной инфраструктурой, что увеличивает затраты и повышает риск нарушения градостроительных норм.

Также сдерживает индивидуальное строительство неразвитость и недостаточное проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС. Причины тому – наличие высоких кредитных рисков, обусловленных низкой ликвидностью индивидуальных домов как предметов залога. При этом практически у всех крупных российских банков имеются ипотечные программы на приобретение готовых коттеджей и таунхаусов, а также на их строительство. Но предусмотренные в этих программах ставки ипотеки и первоначальный взнос, как правило, выше применяемых при кредитовании приобретения жилья в многоквартирных домах. А банки не хотят выдавать такую ипотеку, потому что частный дом как залог оценивается низко.

По мнению Никиты Стасишина, сегодня участие банков в этой сфере минимально, у них нет ни адекватных ипотечных программ, ни системы оценки проектов в секторе ИЖС. А это – существенный тормоз развития индивидуального домостроения.

На текущий момент объем кредитования объектов ИЖС составляет менее 1%, в то время как в многоквартирном строительстве более 50% сделок осуществляется с использованием ипотечных средств. И можно делать все, что угодно, но пока банки не научатся принимать и воспринимать на этапе стройки предмет залога в виде домокомплекта, развитие индивидуального жилищного строительства без ипотеки сдвинуть не получится. Поэтому заводы и домостроительные компании, которые занимаются ИЖС, должны быть четко оценены банками.

Минстрой России, со своей стороны, делает все, что нужно, и готов к любым диалогам – уже необходимо переходить от слов к делу. Поэтому, по мнению Аркадия Чернецкого, ипотека под строительство частного дома должна быть сопоставима с кредитом на квартиру.

Для банков ИЖС – «серая зона»

В свою очередь руководитель аналитического центра АО «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг взглянул на эту проблему с позиции банков. Так, по его словам, сегодня в России отсутствует цивилизованное индивидуальное жилищное строительство. Подобная стройка ведется самими гражданами без стандарта развития территорий и применения какой‑либо системы, и в этом основная проблема. Именно поэтому банки недостаточно активно кредитуют ИЖС: дома, которые возводятся без типовых решений, гораздо менее ликвидны по сравнению со стандартными многоквартирными домами.

Сам же «ДОМ.РФ» уже реализует пилотную программу по кредитованию ИЖС в зонах комплексной застройки. Так, недавно были существенно улучшены условия этой программы, а механизм кредитования становится максимально похожим на применяемый в многоквартирном строительстве по эскроу-счетам. Ставка по кредитам в рамках программы составляет от 8,6% при первоначальном взносе 20%, а застройщик получает средства поэтапно после выполнения значительной части работ. Существенно снизить риски удалось за счет использования аккредитива, который выступает аналогом эскроу-счета.

Как подтвердил член Общественного совета при Минстрое Олег Бетин, до сих пор не найдено решений для взаимодействия банков по вопросу ИЖС. Для них критично отсутствие рынка девелопмента в ИЖС. Ведь дома в основном строятся хозспособом – с кем сравнивать, кого рассматривать и как оценивать? И сегодня это белое пятно, цивилизованных решений для развития индустриального развития ИЖС просто нет.

Пока же даже по программе «Сельской ипотеки» более 90% сделок касаются приобретения жилья в многоквартирных, пусть зачастую и малоэтажных домах. А опросы показывают, что 73% жителей хотели бы иметь свой дом или хотя бы жить в таунхаусе. Однако пока средняя высота новостроек в стране – 17 этажей, а средняя квартира – всего 45 кв. м.

Существует также и засилье «серых» бригад в сфере строительства индивидуальных домов, что тоже не повышает качество их строительства и ликвидность. Поэтому необходимо ввести реестр компаний, работающих на этом рынке. Таким образом, банки, убедившись, что компания включена в реестр, могли бы оценивать ее как добросовестную и тем самым снижать риски невозврата средств заемщиком и проценты по кредиту.

Мешает развитию ипотеки на ИЖС и недостаточное нормативно-техническое регулирование.

Будущее ИЖС – стандартизация и индустриализация

Естественно, кризисные явления в экономике, в том числе обусловленные пандемией новой коронавирусной инфекции, привели к существенному снижению спроса на жилье. И в этих условиях индустриальное строительство индивидуальных жилых домов может обеспечить увеличение спроса при относительно низкой себестоимости и высокой скорости их возведения.

Ведь важные преимущества индустриального домостроения – это мобильность производства и возможность контролировать его качество на всех этапах строительства, а также сокращение сроков работ и относительно низкая себестоимость. При этом оно должно быть больше ориентировано на потребности и индивидуальные предпочтения будущих собственников жилья, в связи с чем массовое производство строительных модулей должно отличаться гибкостью.

И мировой опыт показывает, что это вполне решаемая задача.

По мнению Аркадия Чернецкого, требуется перенастроить сектор ИЖС для его развития и перевести на индустриальный метод, при этом одновременно обеспечив территории необходимой инфраструктурой. А для ее строительства в рамках инвестиционных программ привлекать ресурсоснабжающие организации, предоставив им определенные гарантии. Также поддержка со стороны государства нужна и производителям домокомплектов.

В целом для развития ИЖС нужна отдельная государственная программа. Конечно, внедрение нового сегмента комплексной малоэтажной застройки индустриальным методом потребует большой работы и от регионов, и муниципалитетов. Поэтому необходимо выявить достаточный объем земельных ресурсов и сформировать региональные программы.

И, по словам Никиты Стасишина, проект такой программы уже разработали в Минстрое, сейчас она проходит необходимые согласования и может быть принята в ближайшее время.

Программой планируется формирование территорий комплексной застройки индивидуальными жилыми домами, изготовленными индустриальным методом, обеспечение их инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Кроме того, будут предусмотрены льготные условия ипотечных кредитов, если жилой дом построен по типовому проекту.

В свою очередь глава Комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты Ефим Басин предложил распространить на ИЖС почти все преференции, которые есть у строителей многоквартирных домов. А чтобы выполнить задачу нацпроекта, увеличить нынешние темпы в 1,5 раза. Высокие скорости возведения могут быть достигнуты только при заводском изготовлении конструкций, чтобы уйти от имиджа, который получили когда-то советские сборно-щитовые дома.

Всех – в СРО!

Исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин предложил усилить контроль за подрядчиками на рынке ИЖС, для чего внести очередные поправки в Градостроительный кодекс, обязав компании, ведущие строительство индивидуального жилья вне зависимости от суммы контрактов, быть членами СРО. Ведь одна из основных проблем рынка ИЖС заключается в отсутствии контроля за подрядными организациями.

Кроме того, для развития рынка необходимо стимулировать региональных застройщиков, задействованных в секторе ИЖС, инфраструктурными проектами ГЧП, программой «Стимул» и преференциями при комплексном освоении территорий. В регионах неплохо было бы развивать индустрию строительных материалов и домокомплектов с радиусом логистического плеча не более 250 км. Для этого государство могло бы субсидировать переоборудование уже существующих комбинатов панельного домостроения и заводов по производству ЖБИ.

Плюс ко всему, в НОСТРОЙ считают, что целевые показатели нацпроекта «Жилье и городская среда» на 2030 г. следует скорректировать, увеличив долю ИЖС до 60 млн кв. м. А также дополнить нацпроект отдельной программой «Развитие индустриального домостроения и типового проектирования для индивидуального жилищного строительства».

Помочь развитию рынка ИЖС могло бы и распространение опыта «дальневосточного гектара» в других регионах.

В завершение обсуждения участники «круглого стола» подготовили рекомендации в Правительство РФ, профильные министерства, органы государственной власти субъектов и органы местного самоуправления.

Так, Правительству предложено ускорить рассмотрение и принятие государственной программы, предусматривающей меры по развитию ИЖС. Кроме того, рассмотреть вопрос о синхронизации госпрограммы «Комплексное развитие сельских территорий» с нацпроектом «Жилье и городская среда», а также рассмотреть возможность субсидирования учетной ставки по банковским кредитам, привлекаемым для приобретения типовых объектов ИЖС.

В то же время Минстрою рекомендовано разработать методические рекомендации по проектированию типового индивидуального жилья и каталог стандартных проектов ИЖС. Также предложено рассмотреть вопрос о мерах поддержки производителей домокомплектов и сформировать общедоступный реестр таких компаний.

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в октябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.