Счетов эскроу все больше,
вопросов к ним –
тем более

Для того чтобы оценить реальные масштабы стройки по эскроу, а также обсудить возникшие вопросы, журнал «Строительство» созвал застройщиков на заочный круглый стол, причем не только и не столько столичных, сколько представителей региональных компаний. Застройщикам было предложено ответить на два вопроса, и эти ответы заставляют задуматься о том, насколько изменится стоимость и без того дорогого жилья.

Какая часть ваших объектов строится с использованием эскроу-счетов? Сокращаются ли при этом объемы строительства и  каковы перспективы ближайших двух лет?

Сергей Пахомов, директор строительной компании «Легион», г. Челябинск: «В России 40% застройщиков перешли на эскроу-счета, в рамках наших проектов переход осуществлен на 69%. Безусловно, требуется время на полный переход. С точки зрения защиты прав дольщиков и регулировки взаимоотношений – это адекватная мера, но нужно помнить о том, что все это отражается на стоимости квадратного метра и маржинальности застройщика.

Что касается тенденций – многое зависит от ситуации с пандемией коронавируса и мер поддержки государства. При росте бизнес-активности, постепенном восстановлении экономики и сохранении низкой ипотечной ставки мы рассчитываем на увеличение спроса на рыке жилой недвижимости. Люди, пройдя через самоизоляцию, начинают еще больше ценить качество той среды, в которой живут. А это значит, что спрос на наши современные комфортные проекты будет оставаться на высоком уровне, и, как следствие, позволит наращивать объемы строительства. К слову, СК Легион занимает 2 строчку всероссийского рейтинга застройщиков по комфорту ЖК».

Василий Селиванов, руководитель холдинга LEGENDA, г. Санкт-Петербург: «Все наши текущие проекты реализуются по старым правилам, а по схеме эскроу мы будем работать в рамках новых объектов на Малоохтинском проспекте, набережной Черной речки и Васильевском острове в Санкт-Петербурге.  

Отрасль пока еще плавно переходит на эскроу-счета. Так, сегодня по старым правилам в Петербурге реализуется порядка 70% проектов. 

По новой схеме банки теперь должны быть обязательным участником процесса и оценивают не самого застройщика с точки зрения надежности, опыта работы на рынке или объемов строительства, а конкретный проект: его устойчивость, ликвидность и способность выдержать банковские стресс-сценарии. Еще до начала реализации проекта именно банки должны взять на себя риск безусловной достройки проекта не зависимо от обстоятельств. Те застройщики, которые уже давно и планомерно работают с банками в рамках проектного финансирования, не будут испытывать процедурных сложностей при переходе на новые правила. Но если смотреть срез по рынку, в обозримой перспективе мы предполагаем серьезное сокращение предложений».

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН», г. Москва: «Массового перехода на эскроу строящихся проектов во второй половине 2019 г. не наблюдалось. Наоборот, застройщики в основном старались получить разрешение достраивать дома по старым правилам. Если же ориентироваться на целевые показатели реформы, то согласно дорожной карте Правительства на рынке 30% ДДУ должны были содержать условия об оплате эскроу-счетами к 01.07.2019 г. По статистике, в Москве 30-процентную отметку девелоперы достигли только летом 2020 г. Пока реформа отстает от своих собственных планов примерно на 1 год.

Поскольку все новые проекты строительства в обязательном порядке должны работать по эскроу-счетам, то их доля на рыке будет неуклонно расти. Полный переход произойдет, когда будут достроены те дома, реализация которых разрешена по старой схеме. В ближайшие годы мы будем наблюдать процесс вытеснения предыдущих механизмов оплаты квартир эскроу-счетами».

Александр Рогачев, генеральный директор группы компаний «ОДСК», г. Орел: «С 1 октября текущего года строительство всех объектов нашей компании в Орловской области финансируется по системе эскроу-счетов. В Липецкой области, где мы достраиваем брошенные недобросовестными застройщиками объекты в качестве санатора, мы решили работать без перехода на новую систему.

Несмотря на все сложности, с которыми столкнулась строительная область в этом году, мы планируем продолжать наращивать объемы строительства жилья. Реализация одного из ключевых национальных проектов, благодаря которому в России должно появиться достаточное количество доступного жилья, - это одна из основополагающих целей нашей группы компаний. Безусловно, мы оставляем за собой право корректировать наши планы в зависимости от ситуации на рынке жилья».

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»), г. Москва: «В нашем комплексе «Мир Митино» получено разрешение на ввод, поэтому вопрос об эскроу-счетах уже для нас не актуален, но очевидно, что в будущих проектах мы будем использовать новую модель привлечения финансирования в силу закона. По этой же причине – требование законодательства – предложение новостроек, реализуемых с эскроу-счетами, будет только возрастать. Это будет одним из факторов роста цен на рынке новостроек, причем независимым от фактической ситуации со спросом».

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции», г. Москва: «В клубном комплекс «Данилов дом» уже год ведутся продажи с использованием эскроу-счетов – первая такая сделка была заключена в октябре 2019 г. Средства дольщиков поступают на специальный счет в Сбербанке и хранятся там до окончания строительства. Согласно 214-ФЗ девелоперы обязаны либо перейти на проектное финансирование, либо продавать квартиры только после введения объекта в эксплуатацию. Поскольку застройщики предпочитают продавать свои лоты во время строительства, тенденция перехода на эскроу-счета продолжится. Уже сейчас, к примеру, в массовом сегменте доля лотов, продающихся по новым правилам, достигла 59%».

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District), г. Москва: «Наш проект культурно-образовательного кластера Russian Design District реализуется через эскроу-счета. Финансовым партнером выступает «ДОМ.РФ» – именно в этом банке открываются счета эскроу, куда покупатели квартир вносят средства. В целом доля новостроек, реализуемых по новым правилам, увеличивается и сейчас составляет примерно 43%. На мой взгляд, переход к новой модели завершится через 2-3 года, когда большую часть объектов, строящихся по старым правилам, введут в эксплуатацию».

Какие существуют узкие места в системе эскроу-счетов?

Сергей Пахомов: «Система эскроу-счетов исключает поступление денежных средств на расчетные счета застройщика. Такая ситуация вынуждает застройщиков открывать проектное финансирование, а это дополнительные расходы: специальный персонал и банковские проценты. Безусловно, расходы застройщика отразятся на стоимости квадратных метров».

Василий Селиванов: «Мы все сбились со счета в изменениях в 214-ФЗ. На текущей момент довольно проблемным остается вопрос раскрытия эскроу-счетов.

Практика развитых стран, на которую все так часто ссылаются, заключается в поэтапном раскрытии счетов, у нас же девелопер может получить средства дольщиков только после ввода новостройки в эксплуатацию. А теперь возьмем, например, достаточно большой проект в 30-50 тыс. кв. м жилья. Его капитал к концу строительства будет составлять более 5 млрд руб. – а это существенная база для ежемесячного начисления банком процентов застройщику.

По мере замещения текущих проектов новыми по схеме эскроу, мы придем к пониманию, что плата за удержание остатков на счетах до конца строительства слишком высока. Доля процентных расходов в структуре себестоимости существенна: обязательное включение проектного финансирования в каждый новый проект удорожает его не меньше чем на 10%. Да, новая схема – это гарантия для дольщика, но это гарантия за его счет. Я полагаю, что постепенный переход к поэтапному раскрытию заметно сократит издержки строительства, при этом не сильно увеличит риски для дольщиков и банков».

Дмитрий Логинов: «Пока информации о банкротствах застройщиков, использовавших эскроу-счета, не поступала, как следствие, проверить на практике эффективность новой схемы не представляется возможным. В теории эскроу-счета имеют несколько недостатков, которые могут стать довольно неприятным сюрпризами для дольщиков.

Главный минус – нулевая компенсационность эскроу. На данный счет не начисляют процентов, и дольщик сможет получить с эскроу-счета ту же сумму, что и была на нем размещена, без учета инфляции и роста цен на квадратный метр.

Также начинает проявляться еще одна из прогнозируемых проблем эскроу-счетов – ухудшение качества строительства. Из регионов, которые имеют высокий процент перехода на эскроу-счета, начинают приходить новости об увеличении количества судебных споров, связанных с качеством возводимых домов.

Один из серьезных недостатков перехода на проектное финансирование – неизбежный уход с рынка большого количества малых застройщиков и, как следствие, резкий скачек количества обманутых дольщиков. На конец августа 2020 г., по данным ЕИСЖС, проблемными считаются 18,2 млн кв. м. жилья, из которых 12 млн кв. м. в процедуре банкротства, а на момент начала реформы в январе 2018 г. банкротными были чуть более 7 млн кв. м. жилья».

Александр Рогачев: «В первую очередь проблемой для большинства застройщиков становится повышение коэффициента собственного участия. Также нужно отметить, что переход на эскроу привел к ужесточению системы скорринга в большинстве банков. В итоге застройщик получает более жесткие ковенанты, которые негативно влияют на условия обслуживания кредита.

В то же время наша строительная компания изначально поддерживала идею внедрения системы эскроу-счетов, и мы не изменили позицию. Мы один из ведущих застройщиков-санаторов России и разделяем мнение о необходимости защиты российских дольщиков от действий безответственных участников строительной отрасли. Одним из решений этой задачи стала система эскроу-счетов».

Игорь Козельцев: «Пока что мы ни разу не наблюдали ситуацию с возникновением проблем у застройщика, работающего по новой схеме. Это практически исключено в текущей конфигурации отношений банк-дольщик-застройщик, но если по каким-то причинам, скажем, техническим, застройщик не сможет выполнять свои обязательства – что будет дальше? Как и в какие сроки банк найдет другого девелопера для реализации проекта? Пока что механизмы в таких форс-мажорных обстоятельствах четко не определены».

Алексей Перлин: «Переход на эскроу-счета повышает себестоимость проектов, в результате чего конечная цена продукта возрастает. В таком случае строительство некоторых комплексов перестает быть рентабельным. При текущей экономической ситуации доходы населения сокращаются, поэтому покупатели более чувствительны к росту цен. Некоторые проекты, например, малоэтажные, в результате испытывают трудности с переходом на эскроу-счета и получением финансирования. Пока что не всем девелоперам удалось перейти на новый формат, поэтому предложения на рынке становится меньше».

Владимир Щекин: «В целом система эскроу-счетов работает исправно. Основной ее минус – привязка к текущей стоимости кредита. Поскольку ситуация в экономике постоянно меняется, кредит может дорожать, что будет прямо влияет на объемы и темпы строительства. В случае ужесточения кредитно-денежной политики, как это было, к примеру, в начале 2015 г., займы для застройщиков подорожают, объемы строительства снизятся, а стоимость жилья от оставшихся на рынке застройщиков возрастет».

Галина Крупен

Этот материал опубликован в октябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.