Экспертный совет по стройке Госдумы РФ займется алчными банкирами и законом о КРТ

Нужно сразу сказать, что о повышении роли ДОМ.РФ речи не шло вообще – куда уж повышать, если эта мега-структура и так доминирует во всех вопросах долевого строительства жилья. А вот антикризисные меры поддержки отрасли в период пандемии и та волна неприятия, которая прокатилась в связи с законопроектом о «всероссийской реновации», участниками обсуждались очень активно.

Замминистра строительства России Никита Стасишин весьма бодро отчитался о том, как работают антикризисные меры и, прежде всего, субсидирование ставки по ипотечным кредитам до 6,5%. Благодаря этому 250 тысяч семей взяли ипотечные кредиты на общую сумму 700 млрд рублей, и эти деньги очень неплохо поддержали застройщиков в самое критичное время. При этом рост цен на жилье на 7-8% в регионах и более 15% в Москве и Подмосковье Стасишин назвал некритическим и почти на уровне инфляции. При этом во время пандемии очевидно изменилась структура себестоимости строительства – прежде всего, за счет изменения стоимости рабочей силы, поскольку строители в России нынче из-за карантина в дефиците, и у них появилась возможность торговаться с работодателями по уровню зарплаты. При этом россияне на строки идти не торопятся, хотя на биржах труда есть соответствующие вакансии, а зарплаты на стройке выше, чем в некоторых офисах.

Еще одна мера поддержки – субсидирование процентной ставки по кредитам застройщикам, которые вовремя и без увольнений строителей сдают жилье – также пользуется достаточно большой популярностью, особенно в регионах. За несколько месяцев поддержка была оказана 150 застройщикам из 35 регионов более, чем по 220 договорам.

А вот выдача займов из компенсационных фондов СРО, по мнению Стасишина, не сработала в той мере, как на нее рассчитывали. Ответственность за это замминистра возложил на СРО и Национальные объединения и пообещал серьезный разговор с ними по этому поводу. «Замылить эту тему не дадим!» - заявил чиновник.

Тему поддержки строителей развил президент НОСТРОя Антон Глушков, предложив ускорить введение мер поддержки для низкомаржинальных проектов. Это будет выходом для многих застройщиков, которые успели выйти на стройплощадки, но не привлекли еще ни одного дольщика, а теперь не могут получить банковское финансирование из-за низкой доходности проекта и отсутствия предмета залога. А некоторые просто сворачивают свою деятельность и не начинают новые объекты.

Еще одна мера поддержки, которая не сработала, - это перенос срока исполнения работ по госконтрактам. Заказчики очень неохотно идут навстречу подрядчикам, потому что перенос сроков влечет за собой изменения а адресных инвестиционных программах и графиках финансирования проекта, а это всегда очень сложно. Для заказчиков нужны подзаконные акты, чтобы они могли манипулировать в рамках своих программ.

Антон Глушков отметил, что хорошо себя зарекомендовала мера, касающаяся возможности неначисления пеней и штрафов при продлении сроков ввода на полгода. «Если мы рассматриваем возможность продления этой меры, мы считаем, что целесообразным было бы ее продлить не по тем объектам, к которым она уже применялась, а тем, которые должны быть введены до конца года, сдача которых намечена на 3-4 квартал 2020 года», – заявил он.

Что касается займов из компенсационных фондов СРО, то почти половина саморегулиремых организаций приняла документы, позволяющие эти займы выдавать. Сейчас выдано уже 77 займов на  более, чем  2 млрд рублей, хотя возможности СРО оцениваются в 20 млрд. Однако требования к заемщикам  настолько жесткие, что далеко не все компании, которым эти займы реально нужны, в состоянии их исполнить. Поэтому доступность займов очень низкая, этот подход нужно менять, а саму меру поддержки продлевать хотя бы на год.

Относительно поправок в Градостроительный кодекс (так называемой «всероссийской реновации») у Антона Глушкова твердое мнение – это закон нужен не столько застройщикам, сколько муниципалитетам, у которых сейчас связаны руки и отсутствуют деньги на реновацию устаревшего жилья. Многие города расползаются по окраинам, а в центре, там, где уже есть коммуникации и транспортная сеть, ветшают тысячи домов, которые не попадают ни в одну программу по сносу. Да и нет столько у бюджета денег, чтобы расселить весь ветхий и аварийный фонд. Так что закон позволяет заместить бюджетные средства инвестиционными. Ну, а положения, вызвавшие наибольшее количество замечаний, нужно менять.

Ни приложить, ни реформировать

Собственно говоря, 2/3 всего обсуждения и всех выступлений участников экспертного совета были посвящены именно законопроекту о комплексном развитии территорий (или о «всероссийской реновации»). И хотя все сошлись на том, что регионам надо дать инструмент для борьбы с устаревшим и ветхим жильем, но только не такой и не так.

Поскольку в последнее время прошло довольно много публичных мероприятий на эту тему, отношение к законопроекту вполне понятное: в таком виде его выносить на первое чтение нельзя – и недаром он снят с рассмотрения 2 ноября. Да и вообще он не должен был появиться в Госдуме, потому что материализовался там вопреки всем регламентам и процедурам, без предварительного обсуждения и заключения правительства России. И все то обсуждение, которое шло последний месяц, должно было, по словам депутата Галины Хованской, предварять законопроект, а не гасить пожар, вызванный им.

Красноречиво выглядят аргументы, приведенные главным архитектором Московской области Александрой Кузьминой: имея огромный устаревший жилищный фонд, Подмосковье решило проверить, насколько положения законопроекта «ложатся» на реальную застройку и как их можно выполнить. Были выбраны 12 самых «продвинутых» муниципальных образований области, были обобщены данные о жилом фонде, геолокация и прочие характеристики и наложены на требования законопроекта. Выяснилось, что по предложенным критериям невозможно сформировать  НИ ОДНОГО участка для комплексного развития территорий. Главное препятствие – требование, чтобы на этом участке 50% составлял аварийный фонд, подлежащий сносу. Выполнить это требование нереально – максимум, аварийного жилья будет 35%, а, как правило, не больше 25%. И это только одно из многих  противоречий законопроекта.

Конечно, архитекторов категорически не устраивает тот факт, что законопроект ставит под сомнение актуальность Генплана поселения и правила землепользования и застройки. На зоны, отведенные для комплексного развития территорий, эти документы вообще не распространяются. И в целом авторы законопроекта очень слабо разбираются как в градостроительном законодательстве, так и в жилищном, поскольку наделали ляпов и там, и там. Да еще и умудрились убрать из Градкодекса понятие устойчивого развития, хотя Россия подписывала и мировую хартию по устойчивому развитию городов, и в прошлом году принимала в Екатеринбурге Форум ХАБИТАТ-ООН, посвященный устойчивому развитию.

О нарушениях прав собственников жилья, которые содержит этот законопроект, сказано уже очень много, и если его принимать в таком виде, муниципалитеты и инвесторы погрязнут в судах с гражданами. А о социальном и политическом резонансе в масштабах страны не стоит даже и говорить.

В общем, как по итогам обсуждения Владимир Ресин предложил создать рабочую группу, поднять из закромов законопроект о реновации жилья, подготовленный Галиной Хованской и поддержанный 44 регионами, посмотреть законопроект, внесенный региональными депутатами, и на их основе написать единый непротиворечивый документ. Представители профессионального сообщества с радостью поддержали такой подход.

Банки – для страны или страна для банков?

Особняком на этом Экспертном совете стояло выступление руководителя концерна «Монарх» Сергея Амбарцумяна. По его словам, вся Россия работает на то, чтобы развивались только банки, а не бизнес или промышленность. Банки начали диктовать бизнесу, как ему работать,  - более того, они сами начали заниматься бизнесом.

Сейчас бизнесмену нужно заложить все, чтобы получить банковский кредит и открыть проект, при этом банки заведомо считают бизнес нарушителем и врагом, активно контролируют затраты, одобряют или не одобряют платежи, могут остановить бизнес. При этом банки сами ни за что ответственности не несут – все риски несет компания, в данном случае, строительный бизнес.

Банки в результате перехода на эскроу- счета намерены получить триллионы рублей граждан, причем не выплачивая никаких процентов, а строители вынуждены в этих же банках брать дорогие кредиты – отсюда и рост цен на жилье. Схемы проектного финансирования таковы, что при банкротстве банка дольщик получит не более 10 млн рублей, даже если внес на счет эскроу 20 млн, а застройщик потеряет не только свои деньги, но и весь бизнес, да еще и станет преступником как не выполнивший обязательства перед дольщиками.

Проценты по банковским кредитам очень высокие, деньги обращаются медленно, банки не заинтересованы давать деньги бизнесу, их дело – заработать себе прибыль, а не помочь развитию страны. У малых предприятий возможности получить кредиты нет вообще – банки с ними работать не хотят.

Да и в целом у населения очень низкие доходы, поскольку зарплаты в соответствии с расценками в проекты закладываются также низкие. «Почему мы не ставим задачу, чтобы наш народ жил достойно? Мы всегда смотрим на россиян как на бедных людей. Нужно дать деньги народу, они все равно потом вернутся в экономику, пойдут на покупки, на развитие бизнеса», - заявил С.Амбарцумян.

Владимир Ресин пообещал вплотную заняться банковской проблемой, переговорить с коллегами-депутатами, председателем Госдумы Володиным и собрать круглый стол с участием банкиров и строителей, чтобы разобраться, каким образом банки мешают строительному бизнесу. И почему именно банки стали главными игроками на стройке.

Лариса Поршнева