Как вернуть доступную ипотеку
и обеспечить
экономический рост?

Изменение подхода Центробанка к рефинансированию ипотечных кредитов - один из главных факторов, который сможет всерьез и надолго простимулировать экономический рост. В перспективе та модель, о которой пойдет речь ниже, позволит снизить ипотечную ставку до 5% годовых.

Почему же изменение подхода Центробанка к рефинансированию ипотечных кредитов способно простимулировать экономический рост?

Во-первых, строительная отрасль сегодня - это локомотив экономического роста для целого комплекса отраслей: производства строительных и отделочных материалов, энергетики, розничной торговли, транспорта и так далее. Развитие стройкомплекса неизбежно приведет к росту смежных отраслей.

Во-вторых, ипотека стимулирует потребительскую активность, удовлетворяя нужду людей в жилье. Ипотечное кредитование стало реальной силой, способной задавать тенденции в строительной индустрии и по объемам, и по ценовой политике.

В-третьих, ипотека позитивно сказывается на социальном поведении, вовлекая людей в созидательную производственную деятельность, в зарабатывание денег для обслуживания одной из самых главных потребностей человека - в крыше над головой. И тем самым обеспечивает общественную стабильность.

В последние годы в России наблюдался устойчивый рост рынка ипотечного кредитования. Темпы прироста достигали 30% в год. Сейчас ситуация изменилась. С конца прошлого года вся российская экономика работает фактически в новых финансово-экономических условиях: с новой ценой денег и новым курсом валют. Рост ключевой ставки ЦБ привел к существенному увеличению ипотечной ставки для населения. В начале года, до принятия государственной программы субсидирования ипотечной ставки, взять ипотеку можно было лишь под 17-20% годовых. Ряд кредитных учреждений ввел, по сути, заградительные ставки — до 25% годовых.

В условиях, когда в долевом строительстве объем ипотеки составляет до 60% (а у ряда застройщиков приближается к 80%) ипотечному кредитованию грозила почти неминуемая стагнация. Это очень опасная ситуация, которая могла привести к замораживанию объектов строительства, а, следовательно, к волнениям среди дольщиков и к росту социально напряженности.

Сегодня Правительство вынуждено стимулировать рынок за счет мер господдержки. Принятая программа субсидирования ипотечной ставки до 12% важна и своевременна. Субсидирование — это хорошая антикризисная мера, которая позволит строительной индустрии пережить сложный период. Но реальное развитие и стимулирование долговременного экономического роста возможно только за счет рыночных механизмов. Один из таких механизмов — рефинансирование ипотечных кредитов.

Рефинансирование банков под залог ипотечных кредитов

У коммерческих банков, которые выдают ипотечные кредиты, нет государственной задачи — поддержать ипотечных заемщиков и строительную отрасль, но есть деловая — получать прибыль. Можно ли совместить их интересы с интересами государства? Не только можно, но и нужно.

Решение напрашивается следующее — применить к ипотеке с низким уровнем рисков уже хорошо зарекомендовавшую себя схему программы «Военная ипотека». В ней Центробанк рефинансирует коммерческие банки под выданные ипотечные кредиты, обеспеченные закладными. Подчеркну, этот механизм эффективно работает, широко применяется и понятен как Центробанку, так и коммерческим банкам.

На мой взгляд, ставка рефинансирования для банков по таким ссудам должна составить ключевую ставку Банка России (14%) минус 3,25 процентного пункта, т. е. 10,75%. Конечная ставка для получающих кредит при этом не должна превышать уменьшенную ключевую ставку более чем на 1-1,5% процентных пункта, то есть составит около 12% и будет соответствовать докризисному уровню.

Центробанк планирует снижение уровня инфляции до 4% к 2017 году. В совокупности со снижением ключевой ставки это приведет к тому, что потребители смогут получать кредит под 5-6% годовых.

В отличие от субсидирования ипотечной ставки, рефинансирование банков под залог ипотечных кредитов имеет неограниченный потенциал для поддержки ипотечного кредитования. Потому что будет постоянно стимулировать банки выдавать больше ипотечных кредитов с возможностью их дальнейшего рефинансирования и получения дополнительной ликвидности.

Кроме того, субсидирование ипотечной ставки не влечет за собой получения доходов государством. А рефинансирование под залог ипотечных кредитов даст Банку России возможность получать от коммерческих банков процентные доходы за предоставленную ликвидность.

Самая надежная категория заемщиков

Весь опыт работы в сегменте доступного жилья показывает, что ипотечные заемщики — очень надежные люди. Работая в нескольких регионах страны, наши специалисты отмечают, что просрочка по ипотечным кредитам, предоставленным в сегменте массового строительства доступного жилья, составляет всего лишь 0,15% от суммы займов. Чаще всего просрочка носит технический характер.

Кстати, крупнейшие европейские игроки с удовольствием и хорошо зарабатывают на российской ипотеке. Достаточно привести в пример входящий в Societe Generale банк «Дельта-Кредит», который давно и успешно работает на нашем рынке.

Низкий показатель просрочки по ипотеке говорит о надежности предлагаемого подхода и для Центрального Банка. Важно и то, что Банк России может рефинансировать ипотечные кредиты с низким уровнем риска как напрямую, так и через финансового агента — АИЖК.

Кроме того, надежность обеспечат еще несколько ограничений:

• Минимальный размер портфеля ипотечных кредитов, принимаемых в залог Банка России, необходимо установить в размере от 200 млн руб., а срок предоставления ликвидных средств от 5 до 7 лет, поскольку средний срок ипотечных кредитов, предоставленных гражданам, составляет 10-15 лет. Это приведет к солидарной поддержке ипотечного кредитования в России между коммерческими банками и государством. Дисконт по портфелю ипотечных кредитов, принятых в качестве обеспечения по предоставлению ликвидности, предлагаем определить в размере до 15%.
• Ипотечные кредиты должны соответствовать требованиям, инструкции Банка России 139-И “Об обязательных нормативах банков” от 03.12.2012 г. (с изменениями) (код 8734, 8806).
• Величина основного долга не должна превышать 5 млн рублей.
• Жилое помещение, являющееся предметом залога, должно относиться к сегменту доступного жилья при комплексном освоении территорий. Соответственно стоимость квадратного метра не должна быть выше цены, установленной Минстроем России более чем на 15%.
• Передаваемые закладные должны быть оформлены только на объекты, завершенные строительством и зарегистрированные в ЕГРП в установленном порядке.

Часто приходится слышать вопрос: «Реальна ли ситуация с повторением в России американского ипотечного кризиса»? Короткий ответ — нет.

Давайте вспомним, с чего начался американский кризис. Ипотечный кризис в США целиком был связан с событиями в одном из сегментов рынка ипотечного кредитования - сегменте нестандартного кредитования с высоким уровнем риска. У нестандартных заемщиков риски невозврата кредита изначально являются крайне высокими. Это заемщики, которые не имеют подтвержденного дохода, не способны внести существенный первоначальный взнос, имели просрочки по кредитам или проходили через процедуру банкротства. В США к 2006 году доля нестандартных кредитов достигла 20% от всего объема выданных кредитов. Наибольшее распространение среди нестандартных кредитов в США получили кредиты с плавающей процентной ставкой, корректируемой ежегодно, начиная с третьего года.

Чтобы события, схожие с происшедшими на рынке ипотечного кредитования в США, не повторились в России достаточно:

• не допускать ипотечное кредитование заемщиков с неподтвержденными доходами;
• исключить ипотечные продукты, предполагающие отсутствие первоначального взноса со стороны заемщика;
• не допускать в условиях кредита отсрочки на погашение тела кредита.

Что традиционно и делается в России нашим Центробанком. В России банки уже сейчас максимально ограничены методиками оценки рисков. Отсюда и крайне низкий уровень просрочки.

Возможно, невозврат ипотеки в определенные периоды был характерен для столичного региона, где цена покупки зачастую колоссальна. Вместе с этим именно в Москве наиболее актуальна проблема валютной ипотеки. Например, согласно данным Банка России, за январь 2015 года было выдано 13 ипотечных кредитов физическим лицам в иностранной валюте на общую сумму 300 млн руб. (в рублевом эквиваленте). Таким образом, средняя сумма одного кредита составила 23 млн рублей!

Но ведь Россия не ограничивается  пределами Садового кольца. Важно понимать, что сейчас мы обсуждаем совершенно новое для нашей страны явление: массовое строительство жилья по действительно доступной цене. В этой ситуации изменение подхода Центробанка к рефинансированию ипотечных кредитов имеет неограниченный потенциал для поддержки ипотечного кредитования и практически без рисков простимулирует экономический рост, сохранив за стройкомплексом роль локомотива развития.

Владимир КОШЕЛЕВ,

председатель совета директоров строительной компании «Корпорация КОШЕЛЕВ», член президиума генерального совета «Деловой России»

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.