Отреставрировал – отдай обратно и пошел вон!

Российские предприниматели получили очередной удар от государства, откуда и не ждали – Росимущество начало в одностороннем порядке разрывать договоры аренды культурного наследия, которые арендаторы отреставрировали и содержали за свой счет, и выставлять их на торги. А оператором этого процесса выступает небезызвестный «институт развития»  - «ДОМ.РФ».

История этого вопроса довольно известна: Росимущество, в чьей собственности находится большинство федеральных объектов культурного наследия России, еще в начале 2000-х годов согласно действующему в то время законодательству в рамках государственно-частного партнерства начало передавать в долгосрочную аренду по льготным ставкам исторические здания различной степени ветхости с условием, что арендаторы за свой счет их отреставрируют и будут содержать. Договоры заключались на 25 лет, а арендаторы брали на себя обязанность не просто покрасить фасад, а провести именно историческую реставрацию под надзором органов по охране памятников культуры.

Выигрывали от этого все: арендаторы, государство и города, где становилось меньше ветхих разрушающихся особняков – хорошо известно, что очень часто их охрана со стороны государства выражалась в табличке, прибитой на разрушающуюся стену здания. Как следует из открытой статистики, в России зарегистрировано 143876 объектов культурного наследия, и только 15% из них находятся в хорошем состоянии, остальное – это руины, и видеть их можно практически во всех городах России.

 В 2008 году был принят закон №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», который давал возможность государству выставлять на продажу свою собственность, в том числе,  арендуемые у него объекты,  с тем, чтобы вырученные от продажи средства направить на развитие жилищного строительства. Под действие этого закона попали и объекты культурного наследия, в которые арендаторы, поверив государству, инвестировали огромные средства, - ведь, согласно букве закона, дворцы и особняки ничем не отличаются от разрушающейся промзоны или завода. Попытки вывести объекты культурного наследия из-под действия 161-ФЗ предпринимались несколько раз, но успехом не увенчались.

При этом в правительстве России для исполнения закона №161-ФЗ была создана правительственная комиссия, которая и решала, какие именно объекты госсобственности выставить на продажу. С момента создания  ее возглавлял первый вице-премьер Игорь Шувалов, затем - вице-премьер Виталий Мутко, а с начала этого года – вице-премьер Марат Хуснуллин. В комиссию входят представители Росимущества, «ДОМ.РФ» и других заинтересованных ведомств. Вот они и решили, что пора выставить на продажу отреставрированные инвесторами особняки, а уполномоченным по изъятию и продаже этих особняков назначен «ДОМ.РФ» - главный игрок на рынке жилищного строительства, которому, судя по всему, и поступят средства от продажи этих исторических зданий.  И, конечно же, все эти действия совершаются с мантрой о развитии жилищного строительства на устах. Заметим, что мнением Министерства культуры и Агентства по охране памятников истории  и культуры в этой ситуации никто не интересовался.

В итоге началось массовое расторжение в одностороннем порядке долгосрочных договоров об аренде исторических зданий, а там, где арендаторам пришлось идти в суд по искам "ДОМ.РФ", «ДОМ.РФ» выигрывал их с завидным постоянством. Изъятия и судебные процессы идут по всей стране, в том числе, в Бурятии, Томске, Уссурийске и, конечно же, в Москве.

Новое жилье – на «костях» культуры?

Московский арендатор исторического здания – дома поэта Аполлона Майкова (особняк XVIII века)  - юридическая фирма «Городисский и Партнёры», также попал под действие 161-ФЗ, и с ней в одностороннем порядке Росимущество разрывает договор аренды, действовавший с 2003 года, а «ДОМ.РФ» попросил, что называется, «освободить помещение». При этом ни Росимущество, ни «ДОМ.РФ» ни на какие контакты не идут и действия свои не объясняют, ссылаясь на решение правительственной комиссии. На этом фоне  арендатор «Дома Майкова» решил озвучить свои проблемы 21 октября на публичнм круглом столе «ОКНа раздора: государственные программы по сохранению объектов культурного наследия разбиваются о №161-ФЗ» с участием журналистов из федеральных СМИ.

Организаторы явно рассчитывали на конструктивный диалог всех сторон конфликта, однако и Росимущество, и «ДОМ.РФ» официально отказались от участия в круглом столе, а представители Минкульта и Агентства по охране памятников покинули мероприятие до его начала, узнав, что оппоненты не пришли. Так что разговор получился несколько односторонний.

Валерий Медведев, управляющий партнёр юридической фирмы «Городисский и Партнёры», арендатор ОКН федерального значения «Дом Майкова», рассказал, что в начале 2000-х годов «Дом Майкова», несмотря на охранный статус, был в плачевном состоянии. С 2003 года, после заключения договора аренды на 25 лет, инвестор вложил в реставрацию и сохранение особняка 233 млн рублей – и это не считая постоянных текущих расходов. Возместить эти затраты нереально даже при льготной арендной ставке – и арендатор это прекрасно понимал, возложив на себя, в том числе, и просветительскую миссию. Все обязательства по сохранению памятника культуры неизменно соблюдались, у Минкульта никогда никаких претензий к арендатору не было. 

И вот на этом фоне добросовестному арендатору было предложено «выйти вон». При этом он может участвовать в торгах на «Дом Майкова» наравне с остальными претендентами, если таковые появятся. При этом в Москве масса исторических зданий, которые годами выставляются на торги, и их никто не покупает, а согласно собственной статистике «ДОМА.РФ», им продается с первого раза не более 5% выставленных лотов.

При этом особняк, выставленный на торги,  должен быть свободен от арендаторов, т.е. годами стоять пустой (уже сейчас 70 сотрудников компании должны уйти на улицу со всеми вещами и документами). Очевидно, что Росимущество не в состоянии поддерживать его так успешно как это делала компания «Городисский и Партнёры», и объект культуры через некоторое время просто разрушится – как и большинство памятников, «охраняемых» государством. Кроме того, нет никакой гарантии, что новый собственник будет сохранять объект именно в его историческом виде – очень хорошо известны случаи, когда от исторического здания оставался только фасад, да и то надстроенный сверху современными конструкциями.

Да и сама идея продавать отреставрированные особняки с торгов для того, чтобы пополнить кубышку «ДОМ.РФ» для жилищного строительства, отдает откровенным цинизмом: вряд ли эти миллионы, заработанные на культурном наследии, так уж радикально повлияют на увеличение объемов строительства жилья – ведь сейчас тут крутится до 5 трлн рублей ежегодно.

Что делать?

На вечный русский вопрос: «Что делать и кто виноват?» участники круглого стола развернутого ответа так и не дали – чувствовалась растерянность и даже некоторая беспомощность перед лицом циничной государственной машины. Никто не смог ответить, как именно объекты культурного наследия, у которых есть добросовестные арендаторы, попадают на рассмотрение правительственной комиссии и кто готовит соответствующие решения. Судя по всему, к Марату Хуснуллину как руководителю комиссии никто не обращался. Нет ясности и по судьбе законопроекта, который бы вывел объекты культурного наследия из-под действия 161-ФЗ – участники круглого стола ничего не смоги сказать по этому поводу.

При этом, по словам адвоката Максима Алексеева, арендатор исторического особняка да и любого другого государственного объекта не защищен вообще ничем от произвола государства. По его мнению, нужно вносить изменения в федеральный закон и прописывать в случае одностороннего расторжения арендного договора компенсацию убытков арендатора на реставрацию и недополученные доходы. Более того, должно быть прописано, что изымать арендуемые помещения государство может только в случае неисполнения арендатором своих обязательств, а не потому, что Росимуществу что-то там захотелось. Есть и другие юридические тонкости, которые должны бы защитить права добросовестного арендатора – но не защищают.

В общем, ситуация в очередной раз продемонстрировала абсолютную беззащитность бизнеса от государственного произвола и не менее абсолютную безнаказанность госструктур за свои, подчас разрушительные, действия. Хорошо уже то, что пострадавшие арендаторы вывели ситуацию в публичную плоскость, но без дальнейших консолидированных усилий бизнеса и Минкульта России решить эту проблему вряд ли получится. Да и инвесторов, желающих вложить деньги в реставрацию исторических зданий, будет все меньше и меньше. А руин в городах России  - с табличками об охране государством – все больше и больше.

… Но подчас закрадывается мнение, что не просто так убираются арендаторы из отреставрированных особняков – уж слишком лакомые это кусочки для «своих». Так что будет очень интересно посмотреть, в чьи руки уйдут эти замечательные здания, да и по какой цене.

Лариса Поршнева

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.