Цены на жилье
растут на фоне
льготной ипотеки

28 октября прошел брифинг, посвященный презентации нового исследования ДОМ.РФ о темпах роста цен на первичном рынке жилья в 2020 г.

На мероприятии были представлены результаты работы «Динамика цен на рынке новостроек за 9 месяцев 2020 г.», предпосылкой которой стал крайне тяжелый текущий год, когда во многих регионах стройки закрывались, а люди не могли купить жилье. В результате Правительство России оперативно запустило программу субсидирования ипотечной ставки, которая и помогла в этот период.

Так, по словам руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, около 90-95% продаж идет по программе льготной ипотеки, и особенно это заметно в массовых сегментах рынка. А принятые меры позволили не допустить остановки проектов и появления обманутых дольщиков.

Однако сегодня бытует мнение, что на рынке формируется некий «пузырь». При этом мало кто понимает, где этот пузырь конкретно находится, но все вспоминают ситуацию в США в середине 2000-х годов. Тогда это был классический ипотечный пузырь, когда цены на жилье росли много лет подряд, на рынке ипотеки были распространены рискованные продукты, а очень большая доля кредитов выдавалась с нулевым или низким процентом. Также была распространена переменная ставка. В результате граждане брали кредиты с целью рефинансирования, а потом оказались неспособны их выплачивать.

В России же, как подчеркнул Михаил Гольдберг, ипотека – это молодой сегмент рынка, который составляет 8-9% ВВП. При этом все кредиты выдаются с фиксированной ставкой, риск роста ставки не распространяется на заемщиков, а инвесторы не принимают на себя риск дефолта. Поэтому предпосылок возникновения ипотечного пузыря в России не существует.

Цены растут – доступность падает

Тем не менее рост цен и разная динамика на рынке недвижимости вызывают опасения – не привела бы программа субсидирования к тому, что цены на жилье выросли, а доступность жилья для граждан не увеличилась. Ведь программа в первую очередь вводилась именно для повышения доступности, а уже во вторую – поддержать строительную отрасль.

Поэтому и было проведено исследование, посвященное анализу роста цен на основании конкретных сделок. И, как уточнил заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Никита Белоусов, в основу легли сделки с уплатой взносов в компенсационный фонд, которые проходят через Единую информационную систему жилищного строительства. А таких ДДУ заключается больше 60%.

Так, на уровне каждого региона было выделено 9 «корзин» - по количеству комнат и классу жилья, чтобы избежать влияния спроса или предложения на совокупный индекс цен по региону. В результате приведена структура изменения стоимости квартир на первичном рынке с учетом классов жилья и квартирографии и динамика цен в крупнейших по объемам строительства субъектах.

В целом рост цен на новостройки за 9 мес. составил 10,5%. При этом в реальном выражении, т.е. без учета инфляции, цены увеличились на 7,4%. На это повлияло несколько факторов, на которые был богат год. При этом наблюдалось две волны роста стоимости жилья. Во время первой сказалась высокая волатильность финансовых рынков, ослабление курса рубля, снижение индекса Московской биржи и индекса S&P 500, которое на пике достигало 30-31%, и ряд иных макроэкономических факторов. В этот период – с января по апрель цены на жилье выросли на 4,2%. Основная доля пришлась на Москву – 8,8%, Московскую область – 7,8%, Санкт-Петербург – 4,7%. В остальных крупнейших регионах рост цен был около 1-2%.

В апреле запустили программу льготной ипотеки под 6,5%. А вторая волна началась в июне, когда вышеуказанная программа стала набирать обороты, показав себя одной из самых эффективных мер поддержки отрасли жилищного строительства. Благодаря ей не случилось шокового падения спроса, а эффект от сниженной ставки по льготным кредитам значительно превышал рост цен на новостройки. При этом еще в апреле было падение сделок до 50% в ряде регионов, в том числе в Москве.

Во время «штормов» на фондовом рынке жилье традиционно выступает одним из способов сохранить накопления в рублях, особенно в наиболее экономически развитых регионах. Поэтому повышение спроса на жилье характерно для таких периодов.

В результате вторая волна повышения цен сложилась на фоне рекордного роста ипотечного кредитования на первичном рынке – более 50 тыс. кредитов ежемесячно, что в 2 раза выше, чем за аналогичные периоды 2019 г. А в середине июня удалось выйти на темпы продаж середины марта.

При этом, несмотря на рост цен, исследователями была подсчитана выгода приобретателя квартиры по программе льготной ипотеки. Был взят средний кредит: стоимость квартиры 3,5 млн руб., первоначальный взнос 15%, срок кредита – 18 лет и учтен рост цен за июнь-сентябрь в размере 5,6%. В результате экономия составила 10,1%.

Что касается цен, то в России сильнее всего подорожали однокомнатные квартиры – на 21%. И это вполне логично, т.к. они самые доступные. Комфорт класс, который также пользуется популярностью, «подрос» на 10,6%.

Цены на квартиры бизнес-класса выросли на 12,1%, и это связано с тем, что предложения в указанном секторе распределены неравномерно и возводятся по большей части в Москве, Санкт-Петербурге и др.

Всего в стране строится около 99 млн кв. м жилья. Из них на 21 регион, в которых строится более 1 млн кв. м, приходится 80% предложения.

Сильнее всего стоимость жилья в новостройках выросла в Москве – 16,5%, Санкт-Петербурге – 13,1% и их областях – 16,4% и 11,2% соответственно. Меньше всего – в Саратовской области – 1,4%, Ставропольском – 1,5% и Пермском краях – 2,2%.

В целом рост цен ниже накопленного уровня инфляции был в пяти регионах, в большинстве же он находится на комфортном уровне около 5-6%.

Что касается Москвы, то здесь сильнее всего подорожало жилье типового класса – на 19,6%, причем однокомнатные квартиры на 20,6%. А всего рост цен в этом сегменте недвижимости составил 16% с начала года.

Жилье опять становится инвестицией

Конечно, динамику цен невозможно рассматривать, опираясь только на уровень спроса. На нее оказывает влияние и индекс цен производителей стройматериалов, который за последние 7 лет вырос на 42,5%, опередив в 1,5 раза рост цен на новостройки. Причем стоимость строительных материалов непрерывно увеличивалась с 2012 г., в то время как стоимость жилья на первичном рынке стагнировала в 2014–2017 гг.

Как заметил вице-президент Группы компаний «Инград» Артем Бортневский, жилье сегодня – одно из самых инвестиционно-привлекательных вложений. И ключевым элементом роста спроса на недвижимость и ее продаж в III квартале несомненно стала господдержка отрасли, в том числе и льготная ипотека. Однако в целом девелопмент и стройка оказались наиболее подготовленными к кризису, в том числе и благодаря эскроу-счетам, ведь проектное финансирование – это гарантия успешного завершения проекта, которые в последнее время сильно изменились. Если они с интересной концепцией, хорошо проработанные, юридически чистые и с прекрасной локацией, то у них больше шансов на успех.

Конечно, пандемия – это серьезный шок, но рано или поздно он будет преодолен, а стройка останется устойчивым объектом функционирования, принося экономике мультиплицирующий эффект, подтягивающий и другие отрасли. При этом жители получат качественный и защищенный продукт.

В целом фактор льготной ипотеки сыграл по-разному. И, безусловно, все девелоперы благодарны государству за эту реализованную меру поддержки, которая очень сильно влияет на покупательскую способность маленьких квартир и в регионах с невысокой стоимостью жилья, где весь размер льготной ипотеки покрывает цену квартиры. Однако эта программа все-таки принесла большую выгоду покупателям, чем российским девелоперам.

При этом, говоря о причинах повышения цен, по мнению Артема Бортневского, оно было вызвано повышенным спросом и реакцией застройщиков на этот спрос. В августе на рынок вышли покупатели, отложившие приобретение недвижимости во время первой волны коронакризиса.

Эту позицию поддерживает и генеральный директор рейтингового агентства НКР Кирилл Лукашук, отметивший, что в конце весны и летом сложился некий тип клиента, когда неопределенность весной превышала желание вложить и сохранить сбережения. Когда эта неопределенность ушла, клиенты приняли решение о покупке недвижимости на первичном рынке. Этот эффект разовый и краткосрочный, и он уже себя исчерпывает. Причем самый большой пик на покупку квартир пришелся на август, который обычно в этом отношении «мертвый» месяц. И здесь сыграло то, что выезжающие обычно на моря граждане остались в стране, в результате добавив каждому застройщику по несколько проданных квартир.

Не стоит также забывать, что, в частности, в Московском регионе и Санкт-Петербурге большое количество строительных позиций осталось без импортозамещения. От 9 до 20% себестоимости формируется напрямую валютными позициями – это фасады, лифты и др.

Да, за последние 2 года объемы строительства просели на 15-20%, но это полезное для отрасли снижение, потому что выбыли проблемные проекты, которые могли генерировать потенциальных обманутых дольщиков. При этом девелоперы, ощущая на себе жесткое регулирование со стороны банков, вынуждены ограничить объемы строительства проектов с демпинговым уровнем цен. И это также влияет на рост цен.

А что же дальше?

По данным Михаила Гольдберга, в октябре темпы роста цен оказались ниже, чем это было в августе и сентябре, и эта тенденция продолжится до конца года. В 2021 г. стоимость жилья в новостройках будет продолжать расти, однако происходить это будет медленно, практически наравне с уровнем инфляции, лишь незначительно его опережая. И связано это с продлением программы льготного ипотечного кредитования, а также прекращением воздействия отложенного спроса на жилье. А если учесть, что уровень доходов граждан вернется к «докризисному» не раньше 2022 г., то и цены на жилье в новостройках едва ли значительно поднимутся в следующем году.

С этим согласен и Артем Бортневский, заметив, что программа льготной ипотеки – это разовая мера для поддержки отрасли, которой не получится пользоваться вечно. Строители работают в сегменте с самым колоссальным чеком для населения, и это важнейшая покупка в жизни граждан. При этом без роста доходов населения не будет и роста цен. Не стоит ждать и тотального снижения стоимости, ввиду того, что в жилищном строительстве серьезные девелоперы не могут позволить себе делать скидки из-за банковской устойчивости, а финансовая устойчивость достигается, когда цены не снижаются.

При этом, по оценке агентства НРК, по итогам 2020 г. в среднем прирост цен на первичном рынке жилья достигнет около 12%. И, как заметил Кирилл Лукашук, - это чистой воды аномалия. А в силу того, что в ближайшие 2-3 года роста доходов населения не ожидается, агентство прогнозирует рост цен на новостройки в пределах 3-4% на следующие 2 года. Это связано и с тем, что ближайшие годы – это период восстановления отрасли.

При этом часть спроса может перейти на вторичный рынок, где процентные ставки по ипотеке также снижаются. И это будет действовать не в пользу первичного рынка, что станет сдерживающим фактором для роста цен на рынке новостроек. В целом ажиотажный спрос в ближайшее время не возникнет, но это и к лучшему – не будет дефицита площадей.

По мнению Никиты Белоусова, изучение ситуации со стоимостью жилья на первичном рынке позволило оценить эффективность мер государственной поддержки строительной отрасли в условиях пандемии и волатильности на финансовых рынках. Так, цены на новостройки сегодня в реальном выражении находятся на уровне 2016 г., и с этой точки зрения есть достаточно большой запас. При этом спрос на рынке первичного жилья в 2021 г. должен приблизиться к допандемийным показателям.

Подводя итог, Михаил Гольдберг отметил, что даже в благополучном прошлом году цены выросли на 8%. И это не было ни для кого каким-то неестественным процессом – когда стоимость жилья растет выше инфляции и меньше доходов населения – это благополучное течение ситуации. При этом продление программы льготной ипотеки позволит выдать еще около 350 тыс. кредитов, а отрасль получит более 1 трлн руб.

И в такой ситуации главное, что цены на жилье должны зависеть от объективных причин, а не от роста спроса, который вызван именно бюджетной поддержкой. Поэтому ДОМ.РФ будет следить за динамикой и информировать руководство страны при малейших неоправданных всплесках. А исследование планируется выпускать на регулярной основе.

Иоланта Вольф

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.