Рынок недвижимости:
предложение уменьшится,
а цены увеличатся

3 декабря эксперты «Метриум» и CBRE провели пресс-конференцию по итогам 2020 года и перспективах 2021-го.

Как мы помним, начинался текущий год позитивно – спрос на строящееся жилье постепенно возрастал после замедления во второй половине 2019 г. А упавшие в начале марта цены на нефть и обрушившийся рубль этот спрос активизировали еще сильнее.

Однако пандемия, ставшая ключевым событием 2020 г., сказалась на развитии экономики и бизнеса не только в России, но и в мире. И до сих пор, уже после ослабления введенных ограничений, мы находимся под влиянием второй волны коронавируса. При этом восстановление экономики до уровня 2019 г. стоит ожидать не ранее 2022 г.

Влияние государства

Тем не менее рынок недвижимости был поддержан государством.

Во-первых, начали субсидировать кредиты для застройщиков, чтобы ставка по ним не превышала ключевую ставку Центробанка.

Во-вторых, была поддержана ипотека, на которую снизили ставки для населения до беспрецедентно низких 6,5% годовых. И это, естественно, вызвало бум на рынке жилья.

Причем строительная отрасль стала одной из первых, которой во время пандемии позволили разморозить работу при соблюдении санитарных требований. Поэтому уже в мае работа на стройплощадках возобновилась в большинстве крупных регионов.

Кроме того, летом Правительство РФ пересмотрело планы по нацпроекту – теперь достигнуть ввода 120 млн кв. м ежегодно планируется к 2030 г., а не к 2024 г.

В противовес однозначным и положительным веяниям не так давно в Минстрое России выступили за запрет строительства новых апартаментов и присвоение жилого статуса уже готовым.

Так, по данным директора по развитию «Метриум» Натальи Сазоновой, за всю историю строительства апартаментов или с 2013 г. в Москве было построено около 5 млн кв. м таких объектов. Причем только 2 млн кв. м из них было зарегистрировано Росреестром по договорам долевого участия.  Еще порядка 450-500 тыс. кв. м предлагаются к продаже по ДДУ сейчас. Значит, предположительно, именно этот объем в 2,5 млн кв. м и будет наделен статусом жилых помещений после амнистирования, что повлияет на все предложение квартир в Москве, остальные же 50-60% останутся в серой зоне. Запрет заставит застройщиков пересматривать готовящиеся проекты, увеличить расходы или вовсе отказаться от их реализации.

Пока же спрос на апартаменты из-за активного обсуждения их будущего статуса не изменился. Покупатели так быстро не реагируют, им нужно время на принятие решения. А вот перед государством стоит непростая и дискуссионная задача – отделить, какие апартаменты имеют право называться жильем, а какие нет.

Кроме того, в конце ноября Москва повысила плату за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) земли – его меняют, когда участок предназначен для нежилой застройки, а дом планируется жилой. Причем в других регионах эта процедура бесплатная. Если раньше плата за смену ВРИ в Москве составляла 60-80% кадастровой стоимости участка, то теперь она выросла в 2 раза до 120-160%. В Новой Москве эта плата увеличится в 8 раз. Из-за этого, по расчетам экспертов «Метриум», маржинальность девелоперских проектов снизится примерно с 20% до 15%.

По мнению Натальи Сазоновой, меры поддержки властей в начале года задали вектор ускоренного развития летом и осенью – резко восстановился спрос, снизилось предложение и повысились цены. Но во второй половине года власти дали понять, что аппетиты застройщиков будут ограничены, и им придется формировать продукт и цены в более трудных условиях, что, несомненно, повлияет на рынок в 2021 г.

Драйвер спроса и его последствия

Да, в 2020 г. ставки по ипотеке показали исторический минимум благодаря субсидиям. Так, в сентябре средняя ставка по кредитам на покупку квартиры в новостройках уменьшилась до 5,93%, а это –3,2% за год, для вторичного же рынка – до 8,1% или на 1,9% меньше.

В результате сегодня 85% ипотечных сделок проходят по программе субсидирования ставок либо с «семейной ипотекой». В целом же в ипотеку покупают 59% новых квартир в «старой» Москве, а в Новой Москве – 67%.

Конечно, чем ниже ставки по кредитам, тем выше спрос. Поэтому, как и в предыдущие периоды, это снижение вызвало взрывной рост спроса на жилье, и в первую очередь на новостройки. Так, по данным «Метриум», в III кв. в Москве число ДДУ выросло на 48% относительно аналогичного периода 2019 г., причем пик активности спроса был достигнут осенью. В Новой Москве количество сделок на рынке новостроек выросло на 16%.

Учитывая динамику сделок, эксперты «Метриум» прогнозируют, что к концу 2020 г. число ДДУ в «старой» Москве превысит 50 тыс., что на 6% больше, чем в 2019 г. В Новой Москве, скорее всего, показатель снизится на 13%.

Естественно, рост спроса привел к «вымыванию» квартир с рынка новостроек. Сегодня в «старой» Москве насчитывается 35,6 тыс. квартир и апартаментов, а в прошлом году в это же время было 42,8 тыс., т.е. предложение снизилось на 17%.

При этом активность застройщиков к осени немного восстановилась – если весной московские девелоперы возводили 17,2-17,3 млн кв. м жилья, то в сентябре – 17,8 млн кв. м. Однако этот показатель все еще на 4% ниже, чем в аналогичный период 2019 г. Всего на рынке, по подсчетам «Метриум», представлено 2,86 млн кв. м жилья, что на 19% меньше, чем в то же время 2019 г., и на 17% меньше, чем во II кв. 2020 г.

При этом заметно увеличилась доля новостроек массового сегмента. Если в конце 2019 г. в нем числилось 39% квартир, то к концу III кв. их доля выросла до 42%. А вот доля бизнес-класса сократилась с 33% до 29%.  Количество апартаментов при этом увеличилось до 25% - сейчас их 8,8 тыс. объектов, что на 17% меньше, чем в начале года.

По словам Натальи Сазоновой, предложение сокращается еще и в связи с переходом на эскроу-счета, из-за введения которых девелоперы начали продавать меньше новых проектов. А совокупность таких факторов, как высокий спрос, замедление старта новых проектов, запрет на строительство апартаментов и рост платы за ВРИ, приведут к существенному уменьшению предложения в 2021 г., что может повлиять на рост цен.

А они все дорожают и дорожают

В 2020 г. цены на новостройки росли беспрецедентно быстрыми темпами в разных секторах рынка, в том числе в премиальном жилье и апартаментах, хотя ипотечный спрос на них прямо не влияет.

В массовом сегменте новостроек Москвы средняя стоимость квадратного метра с начала года увеличилась на 16% и преодолела в ноябре психологический барьер в 200 тыс. руб. В бизнес-классе – на 14% до 276 тыс. руб. В премиум-классе квартиры и апартаменты подорожали на 6% до 608 тыс. руб. за кв. м, а в элитном – на 3% до 1 млн руб. за кв. м. Особенно заметно подорожали новостройки в Новой Москве – на 22% до 156 тыс. руб.

Причина этому опять-таки ажиотажный спрос, который произошел из-за мартовской девальвации рубля, когда многие покупатели конвертировали сбережения в жилье. А после спрос подстегнули субсидии на ипотеку.

Вторым же фактором стал рост предложения новостроек, которые продаются через эскроу-счета. Себестоимость этих объектов выросла, что и повлияло на конечную цену. Так, по данным «Метриум», в декабре 2020 г. в Москве по новой схеме возводится не менее 46% квартир. В то же время, по данным Росреестра, 50% сделок заключаются с эскроу-счетами.

Как заметила Наталья Сазонова, проектное финансирование фактически удержало цены от снижения и стало одной из основных предпосылок для их роста. Демпинг на котловане фактически потерял смысл, почти все новые проекты стартуют со среднего рыночного уровня цен, а высокий ипотечный спрос только ускорил этот процесс. И, естественно, на рост цен влияет раскупаемость наиболее доступных по цене вариантов жилья, когда остаются самые дорогие, поэтому средний уровень цен и возрастает. В результате в 2021 г. цены на квартиры в московских новостройках могут вырасти на 20%. А снижаться они начнут лишь во второй половине следующего года, но к этому времени уже спадет и спрос.

Куда вложиться?

По данным старшего директора, руководителя отдела рынков капитала и инвестиций CBRE Ирины Ушаковой, в текущем году вложения в жилой сегмент или участки под строительство жилых проектов увеличились почти на 41% по сравнению с 2019 г. И это наибольший прирост объема вложений в уходящем году. А вот объем инвестиций в сегменты коммерческой недвижимости может сократиться на 27%.

В результате высокая активность девелоперов по приобретению участков под строительство привела к увеличению объема вложений с 55 млрд руб. в 2019 г. до почти 77 млрд руб. в текущем, а доля этого сегмента в структуре инвестиций выросла на 13% до 35%.

Что касается коммерческой недвижимости, то наиболее активно развивающимся и самым устойчивым в нестандартных условиях в этом году стал сегмент складской недвижимости. Вложения в складские объекты увеличились на 25% до более чем 40 млрд руб. за счет сохранения спроса на приобретение складов под собственное использование, а также крупных сделок по покупке объектов в инвестиционных целях. На этот сегмент пришлось 19% объема вложений против 14% в прошлом году.

Интересной особенностью уходящего года стало преобладание сделок Build-to-suit, т.е. строительство под клиента – 60% спроса против 17% в 2019 г. Это связано с тем, что большим компаниям нужны нестандартные здания и с большой площадью. Многие объекты изначально строятся под клиента, а многие начинаются как спекулятивный девелопмент, но находят своего арендатора еще на этапе строительства. По итогам года показатель ввода должен составить около 1,1 млн кв. м.

В офисные объекты основной объем инвестиций составил почти 45% и произошел еще в I кв. Во многом именно за счет активного начала года объем вложений в офисную недвижимость по итогам года увеличился на 10% до более чем 70 млрд руб., несмотря на спад в последующих кварталах текущего года. Доля офисного сегмента также увеличилась до 32% против 26% в 2019 г.

Наиболее пострадавшими в период пандемии стали торговая и гостиничная недвижимость. Вложения в торговый сегмент показали существенное снижение почти на 80% по сравнению с прошлым годом – до 16 млрд руб. Объем вложений в гостиничную недвижимость снизился менее существенно – почти на 40% до 11 млрд руб. В результате доля вложений в торговые объекты может составить минимальное с 2014 г. значение около 7% в структуре инвестиций, что на 22% ниже уровня 2019 г.

При этом по итогам года ввод в эксплуатацию торговых площадей в Москве составит 254 тыс. кв. м, что на 27% превышает показатель 2019 г., когда открылось 200 тыс. кв. м. Причем пандемия не скорректировала даты открытия крупных объектов – так, к примеру, в конце февраля состоялось открытие ТЦ в составе тематического парка «Остров Мечты», которое было перенесено с 2019 г.

В 2021 г. ожидается открытие около 500 тыс. кв. м торговых площадей. 25% объема – это объекты с перенесенной датой открытия с 2020 г., а 30% - районные ТЦ.

Объем ввода новых площадей в регионах составит 207 тыс. кв. м, что в 2,7 раз ниже прошлогоднего показателя. Около 60% изначально запланированного объема нового ввода в 2020 г. перенесено на следующий год.

Сегодня наибольшим потенциалом для строительства торговой недвижимости обладают города с численностью населения от 100 до 300 тыс. человек, для которых характерен дефицит качественного предложения торговых объектов и высокий уровень доходов населения. Как правило, это вторые и третьи по численности населения города после административного центра, а также города, расположенные на Севере и Дальнем Востоке.

До 2019 г. доля таких городов в общем объеме строительства не превышала 15%, однако последние 2 года к ним наблюдается растущий интерес девелоперов, так, в 2020 г. их доля в общем объеме нового ввода составила 32%, в 2019 г. - 38%.

Что касается гостиничного комплекса – то в России в уходящем году было открыто всего 5 гостиниц с общим количеством почти 700 номеров в Москве, Краснодаре, Сочи, Саранске и Ульяновске.

Многие московские открытия были перенесены на 2021 г., когда должны будут открыться 9 объектов современного стандарта с общим номерным фондом более 1,5 тыс. номеров. В целом коронавирус, падение рубля, закрытие границ и другие факторы сделают 2020 г. самым «запоминающимся» в истории гостиничного рынка Москвы.

В то же время одним из трендов 2020 г. стало увеличение инвестиций в объекты, требующие девелопмента и капитальных вложений – их доля выросла с 33% по итогам 2019 г. до 57% в этом году.

Естественно, с начала пандемии существенно сократилась доля иностранных вложений, теперь основной объем сделок формируют инвестиции российских компаний, доля которых увеличилась до 94% против 74% в предыдущем году. Причем инвестиционная активность еще сильнее сконцентрировалась в столичном регионе. Доля рынка Москвы в объеме инвестиций в 2020 г. увеличилась до 82% против 60% годом ранее, тогда как доля рынка Санкт-Петербурга сократилась на 17% до 14%, а региональных рынков – на 5% до 4%.

И делать прогнозы динамики инвестиционной сферы на будущий год в условиях высокого уровня неопределенности крайне сложно. Однако ожидается, что по мере снижения рисков, вызванных пандемией, инвестиции в коммерческую недвижимость увеличатся, а аппетит жилых девелоперов к приобретению площадок сохранится.

И что же дальше?

По предположениям экспертов «Метриум», ситуация в отрасли в следующем году будет зависеть от государственной политики. И ключевым моментом станет продление или непродление субсидирования ставок по кредитам, которое должно завершиться летом 2021 г. Именно оно определит динамику спроса, предложения и цен во второй половине 2021 г.

В первой же половине 2021 г. спрос на новостройки продолжит повышаться, т.к. далеко не все заемщики имели достаточно денег для первого взноса по кредиту в 2020 г., а к началу 2021 г. они вполне могут их накопить. А в связи с тем, что большинство россиян считают жилье самым привлекательным активом для вложений, из-за налога на депозиты и ослабления рубля они и дальше будут вкладываться в жилую недвижимость.

Естественно, на этом фоне будут повышаться и цены. Из-за того, что девелоперы теперь строят на банковские деньги, им выгоднее продавать квартиры в конце стройки, а не демпинговать на старте. Плюс ко всему стоимость квадратного метра вырастет из-за перехода на эскроу-счета, повышения платы за ВРИ и сокращения предложения. А последнее, скорее всего, будет сокращаться из-за медленного выхода новых проектов и «вымывания» имеющихся в продаже квартир и апартаментов.

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в декабрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.