Жилищное строительство:
потребительский экстремизм
или баланс интересов?

26 ноября в Совете Федерации состоялся «круглый стол» на тему «Соблюдение баланса интересов потребителей и застройщиков при оценке качества построенных жилых домов». Мероприятие с участием представителей органов государственной власти, общественных организаций, строительных ассоциаций и экспертов провел председатель Комитета СФ по федеративному устройству и региональной политике Олег Мельниченко.

Поводом для обсуждения стало слишком уж частое обращение покупателей квартир в новостройках в суд с претензиями к их качеству. При этом для застройщиков такая придирчивость выливается в многомиллионные иски, неустойки и штрафы. В следствие чего даже появился термин «потребительский экстремизм» - целенаправленное забрасывание застройщиков реальными и надуманными претензиями и судебными исками по поводу недостатков объекта долевого строительства.

Согласно результатам исследования Института развития строительной отрасли, с многочисленным предъявлением претензий и судебных исков со стороны профессиональных юристов сталкивались почти 70% опрошенных компаний. Причем для 45% респондентов это довольно острая проблема, а претензии по качеству сданных в эксплуатацию квартир были предъявлены в отношении более половины участников опроса.

Так, по закону «О долевом строительстве жилья» застройщик обязан передать покупателю объект, качество которого соответствует условиям договора и всем обязательным требованиям. Однако если объект построен с отступлениями от таких требований или с иными недостатками, дольщик по своему выбору вправе требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков.

И хотя законом прописаны разнообразные основания для защиты прав потребителей, у большинства покупателей нет необходимых знаний в области строительства, чтобы при приемке квартиры самостоятельно выявить дефекты и недоделки. Тогда они обращаются за помощью к экспертам, чаще всего лишь формально представляющим собственников жилья, которые направляют в суд иски к застройщику не только по реальным, но и по выдуманным недостаткам квартиры. Причем смысл этих исков часто носит в себе не устранение дефектов, а личное обогащение или уменьшение цены договора. И такая практика стала очень распространенной особенно в регионах, когда прямо на строительной площадке появляются объявления от нечистых на руку юридических фирм с текстом: «Взыщем через суд недостатки жилья с застройщика».

Так, по данным на декабрь 2019 г., которые озвучил Олег Мельниченко, за последние 2 года к застройщикам подано около 3,7 тыс. исков о нарушении требований строительства, по которым с компаний взыскано более 6,5 млрд руб.

Причем суды для решения таких споров пользуются положениями закона «О защите прав потребителей» и в подавляющем количестве случаев выносят положительное решение о взыскании неустойки с застройщика. Были случаи, когда общая сумма взысканных на основании решений судов неустоек и штрафов в 1,5 раза превышала стоимость квартиры. А подобные ситуации негативно сказываются на финансово-хозяйственной деятельности застройщиков и их устойчивости, особенно в условиях перехода на проектное финансирование.

Конечно, нет ничего плохого в том, что покупатели, заплатившие за качественное жилье, обращаются к юристам, чтобы добиться восстановления своих прав. Но зачастую эти недочеты не носят масштабный характер и могут быть устранены без суда – это некачественная установка окон, слабая шумоизоляция, кривой пол и стены. Девелоперы считают, что дольщики слишком уж критично подходят к оценке жилья, нанимая юристов, а те в свою очередь неквалифицированных экспертов, которые вымеряют нарушения и огрехи строителей вплоть до миллиметров.

Причем претензию покупателя застройщик должен по закону рассмотреть за 10 дней, после этого включается счетчик неустойки. У таких юристов, как заявил член СФ Сергей Лукин, есть свои прикормленные эксперты, которые составляют смету стоимости устранения недостатков так, как угодно заказчику.  И связано это с тем, что в законе «О долевом строительстве жилья» недостаточно прописана мера ответственности застройщика, в результате суд апеллирует законом «О защите прав потребителей», игнорируя нормы долевого строительства.

Суды взыскивают с застройщиков по 1% от стоимости всей квартиры, а не выявленного недостатка, за каждый день просрочки удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке. А учитывая, что на суд с апелляцией и кассацией в среднем уходит 6-8 мес., неустойка получается больше, чем стоимость самой квартиры. Плюс к этому с застройщика взыскивается штраф в размере 50% от суммы, присужденной потребителю. Все это попросту разоряет застройщиков.

При этом суд, как правило, отказывает в проведении судебной экспертизы, т.к. не видит оснований не доверять экспертному заключению, представленному дольщиком, который в результате делится доходом с юристами.

А вот жертвами такого потребительского экстремизма чаще становятся именно крупные индустриальные застройщики, на которых специализированные компании зарабатывают до 500% в год. И с учетом, что подобных специалистов становится все больше, возникает риск, что это веяние захлестнет всю страну.

И строители – не ангелы

Однако начальник управления защиты прав потребителей Роспотребнадзора Олег Прусаков не видит оснований для опасений, ведь количество дел в сфере строительства жилья, рассматриваемых в суде, с 2016 г. снизилось на 20%. А, по данным Верховного Суда, общая цифра рассматриваемых судебных дел в 2019 г. составила 28 192 дела, в то время как в «пиковом» 2017 г. – 36 217 дел.

Да, в 95% случаев дела завершаются в пользу потребителей. Для сравнения, в сфере коммунальных услуг этот показатель составляет 79% случаев, в сфере медуслуг - 76%. И значит, в сфере строительства жилья не все так гладко, и застройщики объективно нарушают права потребителей.

Как заявил Олег Мельниченко, застройщики не ангелы, поэтому нужно настроить нормативно-правовую базу таким образом, чтобы «паразитарная прослойка» не использовала недобросовестную конкуренцию.

Так, больше всего жалоб в Роспотребнадзор поступает на несоблюдение сроков ввода жилья, остальные связаны с уменьшением площади квартир, дополнительными взносами, качеством жилья и включением в договор условий, нарушающих права потребителей.

Однако говорить о гигантских суммах неустойки, по словам Олега Прусакова, преждевременно. В частности, в 2019 г. средняя сумма взысканных штрафов в расчете на 1 иск в сфере долевого строительства составила 294 925 руб., а в среднем за последние 5 лет – 320 468 руб., что в разы меньше стоимости даже самой дешевой квартир. Также этой суммы явно не хватит для исправления кривых стен и потолков. И выходит, что суммы штрафов за некачественное строительство не покрывают расходов потребителя и не адекватны даже с точки зрения сопоставимости цены договора.

Эту позицию разделяет и Генеральная прокуратура – сумма неустойки минимальна, и если снизить стоимость ответственности застройщика за ненадлежащее качество работы, то может возникнуть ситуация, когда виновному лицу будет выгоднее дать компенсацию покупателю, чем устранить недостатки или построить изначально дом надлежащего качества.

Поэтому, по мнению сенатора, необходимо расширить практику урегулирования споров между потребителями и застройщиками в досудебном порядке. Причем выработать такой правовой подход, который бы, с одной стороны, обеспечивал реальное соблюдение и защиту прав потребителя, а с другой – не допускал злоупотребления правом с намерением получения необоснованной выгоды и причинения вреда застройщику. А «правила игры» в строительной сфере в равной мере должны отвечать интересам всех участников правоотношений. Также нельзя допускать снижения гарантии для дольщиков с перекосом в пользу прав застройщика.

Кстати, сегодня по закону «О защите прав потребителя» и так все претензии решаются в досудебном порядке. Тот же штраф для застройщиков применяется только в случае, если в досудебном добровольном порядке требования потребителей не были удовлетворены. А сама возможность досудебного порядка решения споров существовала до 1 октября 2019 г., однако впоследствии прекратила свое существование в связи с изменениями, внесенными в Гражданский процессуальный кодекс.

Так, по мнению директора некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, все претензии по качеству в обязательном порядке должны устраняться застройщиком во время гарантийного срока, предусмотренного законодательством. Если нарушения возникли по вине некачественного содержания и текущего ремонта, застройщик будет иметь право обратиться с претензией или в суд к управляющей организации за компенсацией понесенных расходов.

А в связи с тем, что, по ее мнению, дома сегодня строятся в целом низкого качества, необходимо разработать и утвердить типовую программу обязательного акта приемки объекта недвижимости с указанием общего имущества, которое также подлежит покупателями квартир к осмотру. После чего все замечания в обязательно порядке рассмотреть на заседании комиссии и протокол о заседании комиссии приложить к акту о вводе.

А эксперты кто?

В ходе обсуждения участники предложили Минстрою России скорректировать Свод правил, определяющих степень критичности строительных огрехов, на основании которых суд выписывает девелоперам штрафы и неустойки. И ведомство эту идею не поддерживает, но и не отвергает.

Так, по мнению заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Дмитрия Волкова, решить эту проблему можно было бы с помощью утвержденного порядка проведения экспертизы и оценки выявленных строительных недостатков, а также аттестации специалистов, которые ее проводят, и введения требований к применяемым ими инструментам.

К экспертам, к слову, очень много замечаний – их уровнем квалификации не довольны ни строители, ни парламентарии. По мнению замминистра, допуск на оказание услуг им должно выдавать государство. Также необходимо определить действительно важные критерии, которые влияют на качество строительства, и не путать их с документами технического регулирования, которые созданы для того, чтобы проектировать и строить здания. Это выбьет почву из-под ног у недобросовестных посредников и помешает им зарабатывать на неприемке квартир.

С ним согласен и Олег Мельниченко, отметив, что если в нормативном правовом регулировании будет правильно определен список того, что является существенным нарушением при строительстве и возведении жилых объектов, то решится сразу много проблем.

В целом участники согласились, что для обеспечения баланса интересов потребителей и застройщиков необходимо доработать соответствующие законодательные механизмы. В частности, ввести в закон «О защите прав потребителей» новый раздел о спорах в сфере строительства жилья, где прописать ограничение по размеру максимальной неустойки и возможности взыскивать штраф в пользу потребителя за несговорчивость строительной компании-ответчика.

Другое предложение – отказаться от СНиПов, т.к. строительный бизнес сегодня сам разрабатывает правила, как строить и из чего, а жесткие требования государственных строительных правил застройщикам слишком обременительны.

Кроме того, в Госдуме сейчас рассматривается законопроект, которым предлагается обязать участников долевого строительства требовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки построенного дома в досудебном порядке.

По словам Олега Мельниченко, все предложения будут рассмотрены и учтены в итоговом документе, который впоследствии Совет Федерации предложит обсудить Минстрою и Правительству.

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в декабрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.