Из чего собрать свой дом? - Сети, деньги и земля

В материале Агентства новостей «Строительный бизнес»  - развернутая, обоснованная позиция руководителя Национального объединения строителей о тех мерах, которые должны быть предприняты на государственном уровне, чтобы граждане России могли купить свой дом.

Очевидно, что ИЖС – это самая комфортная среда существования человека. Как следует из опроса ВЦИОМ, 68% населения России проживает в многоквартирных жилых домах, и при этом 70% населения России мечтают жить в индивидуальном жилом доме. Это огромный потенциал для развития индивидуального жилищного строительства.

При этом мы видим на  примере нацпроекта «Жилье и городская среда», какое большое внимание со стороны государства уделяется многоквартирному домостроению – тут и поддержка застройщиков, и новые банковские продукты, и нормативная база. На этом фоне ИЖС остается в стороне этакой «замарашкой», которая живет сама собой. Но при этом можно констатировать удивительный факт: в 2020 году все застройщики постролили 41 млн кВ.м. многоквартирного жилья, а ИЖС – 38 млн кВ.м. То есть, по факту МКД не дотянули до показателей паспорта Нацпроекта «Жилье и городская среда», а ИЖС перевыполнили их на 2 млн кВ.м. И в целом индивидуальное жилье сейчас составляет 1,5 млрд кВ.м. в общем объеме жилого фонда 3,9 млрд кВ.м. – так что это далеко не новый и давно известный продукт. Индивидуальное жилье у нас повсюду, другое дело, что оно существенно отличается по качеству и комфорту. Именно об этом сегодня нужно говорить.

Что же нужно сделать, чтобы индивидуального жилья  строилось больше и качественней? Мы видим, что по паспорту Нацпроекта Жилье к 2030 году объем индивидуального домостроения должен составлять 50 млн кВ.м в год. То есть, за 10 лет должно быть построено около 400 млн кВ.м. индивидуального жилья – это огромная цифра. Само по себе оно не появится, для этого нужно создавать соответствующие условия.

Три составные части успеха ИЖС

Для успешного развития индивидуального жилищного строительства нужно учесть три ключевых фактора: земля, ипотека, техническое присоединение.

Первое - земля. Мы понимаем, что без земельного ресурса, без льготного режима предоставления прав на земельные участки под ИЖС ни о каком массовом развитии ИЖС речи быть не может. Здесь ничего придумывать не приходится, есть опыт Белгородской области, где  гражданину за 15-20% от кадастровой стоимости предоставляет земельный участок и на этой основе формируется земельный банк. Это гарантирует возможность на уровне регионального оператора обеспечить всех желающих доступными земельными участками с соответствующей категорией земель и подготовкой участков  под строительство. Этот опыт может быть успешно применен в любом российском регионе.

Второй момент – это ипотека, она сейчас  самое слабое звено в общей конструкции индивидуального домостроения. В рабочей группе при правительстве России  «Агрессивное развитие инфраструктуры» сейчас выделено три направления кредитования ИЖС. Первый  - классический вариант, когда ведется комплексная застройка и есть заказчик и генподрядная организация. В этом случае сюда можно транслировать те механизмы, которые выработаны для МКД: с банками, эскроу счетами, но по более мягким критериям. Это позволит банкам очень дешево выдавать ипотеку гражданам на покупку своего дома.

Второй вариант - это рефинансирование ранее взятого кредита. Как показывает анализ, граждане на строительство индивидуального дома берут в банке, по сути, потребительский кредит, как бы он при этом ни назывался. Ставка по нему составляет выше 12%. В этой связи предлагается разработать продукты – и банки с этим сейчас  согласились – когда заемщик на период строительства дома обслуживает кредит по высокой ставке, а после окончания строительства рефинансирует этот кредит в этом же банке под залог построенного дома. Это стимулирует собственника строить быстрее, снижает его затраты на обслуживание кредита, позволяет увеличить ввод жилья,  повысить налогооблагаемую базу и навести порядок с правом собственности на объекты недвижимости.

И третий вариант, который сейчас обсуждается, - это поэтапное рефинансирование банком затрат, понесенных гражданином на каждом этапе работ при условии, что этот этап работ делает аккредитованная (состоящая в СРО)  строительная организация. Банки готовы давать кредит по пониженной ставке только тогда, когда они не видят риска утраты этих средств. И наличие контрагента в лице подрядной организации, которая имеет застрахованную финансовую ответственность, делает такую форму кредита достаточно привлекательной. Эта форма кредитования была предложена НОСТРОем на рабочей группе, и ее в первую очередь поддержали даже не органы власти, а банки, понимая, что это реальная возможность снизить риски кредитования граждан на строительство дома.

И последний фактор развития ИЖС - это техническое присоединение. Есть  регионы, где вопрос техприсоединения решается централизованно и весьма успешно, т.е. сразу на весь застраиваемый участок. Если же собственник дома вынужден самостоятельно решать вопросы техприсоединения,  это работает очень плохо. Лучше всего, если этими вопросами будет заниматься региональный оператор, который на условиях софинансирования с собственником решает все вопросы по созданию и техприсоединению сетей. Фактически, такой механизм  создает выровненный платеж, когда все четко понимают, какой вне зависимости от расположения ИЖС будет фиксированная величина затрат для собственника при присоединении  к инженерным сетям. Это крайне важно.

С проектами – пожалуйте в Реестр

Итак, три главные составляющие своего дома понятны – земля, деньги и техпросоединение. Однако есть еще один фактор, который объединяет все предыдущие, - это технологии индивидуального домостроения. К сожалению, индустриальное домостроение индивидуального жилья – это пока зачаточный вид бизнеса. Хорошо, что такие формы развиваются, но для того, чтобы это стало массовым явлением, производители этих технологий должны сделать еще один шаг. С апреля с.г. Минстрой России запускает реестр экономически эффективных проектов индивидуальных жилых домов. И для того, чтобы заниматься индивидуальным домостроением на индустриальной основе, а затем подтянуть сюда рефинансирование и ипотеку, производителям необходимо попадать в этот реестр с экономическим обоснованием своих технологий. Эффективность и достоверность этих затрат будет проверять Главгосэкспертиза, чтобы банки могли понимать те затраты, которые будут в проекте. Хочется, чтобы помимо лозунгов, все это стало реальными действиями, от которых почувствовали бы результат и строительные организации, и в первую очередь граждане Российской Федерации.

Елена Шинкоренко