Развитие ИЖС привлечет в 20 раз больше инвестиций, чем потратит на него государство

 Тема заседания Правления РСС была обозначена как «Внедрение современных технологий малоэтажного домостроения и новых ипотечных программ для индивидуального жилого строительства, в том числе, на селе». В заседании приняли участие более 160 человек.

Открывая мероприятие, президент РСС Владимир Яковлев отметил, что представителям строительной отрасли удалось убедить правительство России в том, что индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) является наиболее желанным для большинства населения нашей страны, и поэтому в показатели Национального проекта «Жилье и городская среда» должны быть внесены соответствующие изменения. Теперь доля ИЖС в Нацпроекте составляет около 50%, и ему начали уделять повышенное внимание на правительственном уровне. Уже работает программа сельской ипотеки, принято решение поддержать льготными ипотечными кредитами семьи с детьми, которые захотят построить себе дом. В показателях объемов строительства жилья в 2020 году доля ИЖС составила 48% - это показатель востребованности своего дома со стороны граждан России.

Губернатор Владимирской области Владимир Сипягин отметил ценность того,   что профессиональное сообщество проводит заседание правления РСС с выездом в регионы  – это настоящее проявление заинтересованности в результатах совместного труда общественных объединений и региональных властей для повышения качества жизни людей. Для россиян свое комфортное жилье - главный фактор стабильности жизни, один из двигателей демографии. Особенно востребовано становится ИЖС: во Владимирской области в 2020 году индивидуальное жилье составило 66% от всего объема ввода жилья. Именно поэтому необходимо сделать ИЖС максимально доступным для жителей России, разработать для него механизмы льготной ипотеки. Также необходимо искать новые механизмы развития жилищного строительства, меры поддержки стройотрасли не только на федеральном, но и на региональном уровне.

Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщил, что по итогам 1 квартала 2021 года наблюдается существенный рост объема градостроительного потенциала земельных участков – это тот задел, который в течение года превращается в квадратные метры в стройке. Это показывает уверенность застройщиков в том, что новые объекты будут востребованы у покупателей. Отчетливо видны тенденции, когда компании-застройщики вкладывают заработанные на льготной ипотеке средства в новые земельные участки и в развитие жилищного строительства.  В этой ситуации задача Минстроя России  - помочь обеспечить участки, в том числе, для комплексного развития территорий  (КРТ), необходимой инженерной инфраструктурой и нормативной базой. Законопроект, позволяющий сделать предметом залога индивидуальный дом на этапе стройки, уже подготовлен Минстроем России. Следующий этап – распространить на ИЖС программы индустриального домостроения, комплексного развития территорий, льготные ипотечные программы и меры поддержки, уже действующие в многоэтажном домостроении.

В ближайшее время будет запущен конкурс реальных энергоэффективных проектов для ИЖС, в ходе которого будет оцениваться  самые лучшие архитектурные и технологические решения. По итогам конкурса будет сформирована библиотека типовых проектов ИЖС, чтобы покупатель, подрядчик, банк могли брать из нее проекты и понимать, сколько это стоит и какие технологии использованы. Это приведет к тому, что территории под ИЖС будут застраиваться не хозспособом -  на них будут создаваться  новые поселки с новым качеством  среды. При этом нужно обеспечить возможность подвода опережающими темпами инфраструктуры и дорог. Задача Минстроя России – стимулировать предложение на рынке жилья, тогда сформируется сбалансированный спрос, и стоимость жилья, в том числе и ИЖС, станет  соизмерима с возможностями населения.

Президент Национального объединения строителей Антон Глушков выступил с ключевым докладом  на тему «Значимость развития ИЖС для выполнения национального проекта «Жильё и городская среда». Он напомнил, что по итогам 2020 года ввод ИЖС составил 38 млн кв.м., но нужно понимать, что в эти метры «зашита» дачная амнистия, так что фактический ввод индивидуального жилья к 2030 году должен вырасти практически в 2 раза и достичь 50 млн кв м. Но прогнозировать объемы строительства ИЖС мы сегодня не можем, так как прямое статистическое наблюдение за этим сегментом не ведется – учитывается только объекты, на которые зарегистрированы права собственности. При этом отмечается интересная тенденция: если площадь квартир в МКД уменьшается, то в индивидуальном жилье она растет и сегодня достигла в среднем 139 кв.м. Вся проблема в том, что по сравнению с многоквартирным домостроением для частного домостроения по сути отсутствуют механизмы, способствующие наращиванию объемов строительства.

Антон Глушков обозначил следующие вызовы и проблемы при строительстве ИЖС:

- Отсутствует банк земельных участков, которые имеют соответствующую град. подготовку для строительства индивидуальных домов и комфортного проживания граждан. При этом граждане не могут получить информацию, где в регионе или муниципалитете есть свободные участки для ИЖС.

- У подавляющего числа населения отсутствует необходимый уровень доходов, позволяющих построить собственный дом и обеспечить его соответствующей инфраструктурой за свой счет. Мер поддержки, кроме сельской ипотеки, пока нет. Очень сложное присоединение к сетям и транспортной инфраструктуре.

- Кредитные организации предлагают ипотечные продукты для целей строительства ИЖС, но, как правило, процесс и условия создания таких домов для банков не понятны и не соответствуют их требованиям: ИЖС низколиквидны, слабо стандартизированы, не обеспечены инфраструктурой.

Нужны радикальные шаги, чтобы большинство граждан могли улучшить свои жилищные условия, и среди них президент НОСТРОЙ назвал следующие:

Обеспечение земельным ресурсом:

- Упрощение процедур предоставление земельных участков для ИЖС на льготных условиях (5-20% от кадастровой стоимости), формирование электронных карт

- Разрешение строительства ИЖС на землях любых категорий градостроительная подготовка земельных участков по ИЖС силами Регионального оператора ИЖС.

 - Формирование банка земельных участков, включающего земли в муниципальной собственности и собственности субъектов РФ.

Повышение доступности для граждан:

- Разработка и внедрение ипотечных продуктов для ИЖС для всех категорий застройщиков, включая граждан, строящих «хоз.способом». Сегодня получить ипотечный кредит для строительства индивидуального дома на тех же условиях, как для МКД,  невозможно, ставка по кредиту составляет 14-15% годовых.

- Для повышения ликвидности необходимо внедрять реестр типовых проектов ИЖС.

Обеспечение комфортных условий проживания

- Обеспечение частных застройщиков подключением ко всем видам сетей через Региональных операторов ИЖС.

- Установление «выравненного платежа» за все виды сетей».

- Развитие системы газоснабжения бытовых потребителей в РФ.

 - Социальная инфраструктура для кварталов ИЖС.

В качестве примера Антон Глушков привел Белгородскую область, которая может гордиться лучшей в стане практикой развития ИЖС. Здесь созданы АО «Белгородская ипотечная корпорация» и ГУП «Фонд развития ИЖС» с самыми широкими полномочиями относительно межевания земель, предоставления земельных участков, предоставления гражданам льготных займов. Земельный участок 10 соток гражданин может купить за 5-20% от кадастровой стоимости участка при условии, что в течение 5 лет на нем будет построен и зарегистрирован жилой дом. Для подключения дома к сетям существует так называемый «выровненный платеж», на участок в 15 соток такой платеж составляет всего 210 тыс. рублей. При этом гражданин только платит деньги, а всеми работами и взаимоотношениями с ресурсоснабжающими организациями занимается Белгородская ипотечная корпорация. Сюда же входит и обеспечение поселка подъездными дорогами. Такой подход к обеспечению участков строительства ИЖС инженерной и транспортной инфраструктурой стимулирует активный спрос на земельные участки и большие объемы строительства ИЖС.

И, конечно же, ключевым вопросом станет развитие ипотечного кредитования для ИЖС. По словам А.Глушкова, важно понимать, что не у всех граждан имеется достаточно денег  на строительство дома, в этой связи необходимо отдельно прорабатывать ипотечное меню для развития сегмента ИЖС. НОСТРОЙ предлагает рассмотреть  4 основных кредитных продукта. Для каждого из них были проработаны критерии и условия займа.

Кредитование граждан при комплексной застройке ИЖС или при строительстве профессиональным подрядчиком уже существует. Эти продукты надо узаконить в 214-ФЗ для их более широкого распространения.

Однако для тех граждан, которые планируют строить ИЖС собственными силами, или с привлечением отдельных бригад необходимо создать новые ипотечные продукты. НОСТРОЙ предложил два варианта банкам:

- строительство ИЖС под гарантии регионального оператора;

- строительство ИЖС «хоз.способом» с выдачей вначале потребительского кредита и последующей его конвертации в ипотечный заём после регистрации построенного ИЖС.

Каковы же возможные эффекты социальные и экономические от столь активного и массового развития индивидуального домостроения? Они очевидны:

- Граждане улучшат свои жилищные условия – сейчас 80% россиян хотят проживать с своем доме.

- Местные бюджеты увеличат налогооблагаемую базу за счет налогов на имущество и землю.

- Развитие ИЖС в субъектах станет точкой роста для местных подрядных организаций и производителей строительных материалов

Суммарный размер внебюджетных средств, которые можно привлечь на такие проекты, будет в 20 раз выше, чем средства региональных или федеральных бюджетов, которые надо привлекать только на частичное развитие инфраструктуры, - подытожил свое выступление президент НОСТРОЙ.

Елена Шинкоренко, АНСБ