Гримасы строительного бума: жилье есть, школ и поликлиник нет

1 апреля в Совете Федерации состоялся «круглый стол» на тему «Проблемы создания объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов жилой застройки».

Провел мероприятие первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко. А участие в нем приняли представители комитетов СФ, Минфина России, Минстроя России, Торгово-промышленной палаты РФ, органов власти субъектов и строительной отрасли.

В дефиците все, кроме жилья

Не секрет, что люди хотят жить в комфортном жилье, которое подразумевает под собой его достойный уровень и предоставляет жителям возможность в полной мере реализовать все свои человеческие потребности. Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения, при выборе места жительства важный фактор для граждан – это социальная инфраструктура в пешей доступности – 56%. И чтобы воплотить это в реальность, нужно развивать и контролировать строительство необходимых населению социальных объектов.

Однако сегодня существует весьма серьезный дисбаланс, непропорциональность соотношения сдачи жилья и детских садов, школ, медицинских учреждений. Как известно, ежегодно темпы прироста построенных жилых квадратных метров увеличиваются. При этом современному обществу необходима такая же скорость в появлении социальных объектов. А если в жилом районе нет развитой инфраструктуры, тут же снижается качество проживания в нем. В итоге у органов местного самоуправления появляется головная боль в виде очередей в детские сады, отсутствия мест в школах и нарастающего из-за этого количества жалоб от населения.

Но создание социальной инфраструктуры весьма дорогостоящий процесс для субъектов. Из-за этого обязательства по строительству таких объектов возлагаются на застройщиков. Есть вариант их строительства за счет частных инвесторов с дальнейшей передачей в государственную и муниципальную собственность в рамках закона о долевом строительстве и договоров о комплексном развитии территорий. Но и этот способ не всегда может использоваться для массового строительства жилья. Зачастую земельные участки, на которых планируется строительство, находятся в собственности застройщика, и строить там социальные объекты он не обязан.

Чтобы решить эту проблему и стимулировать строительство в некоторых регионах, например, в Ленинградской области, используют механизм выкупа готовых объектов органом публичной власти. И этот вариант самый оптимальный для строителя. Но и тут не обходится без подводных камней – выкуп невозможен для застройщиков с проектным финансированием. При этом строители в регионах отмечают нежелание банков предоставлять кредиты для строительства социальных объектов.

Так, сегодня детскими садами обеспечены 78% строящихся жилых комплексов, еще 12% планируется обеспечить в ближайшее время, 10% - вообще не обеспечены. В некоторых регионах дефицит садов выше – например, в Адыгее их нет более чем у 40% новостроек.

Школами не обеспечено 18% нового жилья. Самая большая их нехватка - опять же в Адыгее – более 50% новостроек, в Севастополе более 30%, в Калининградской, Ленинградской областях, Краснодарском крае. Еще ощутимее нехватка поликлиник – ими не обеспечены 59% новостроек.

При этом, по данным Минстроя, по итогам 2020 г. в рамках программы «Стимул» было введено 102 объекта инфраструктурного строительства с финансированием из федерального бюджета на сумму 34,4 млрд руб., из них 7 млрд руб. были выделены дополнительно из Резервного фонда Правительства РФ. Так, было построено 15 детских садов, 15 школ, 3 поликлиники, 57 объектов автодорог и 12 объектов инженерной инфраструктуры. Они реализовывались в границах 134 проектов по развитию территорий с суммарным запланированным вводом жилья 7,2 млн кв. м.

В 2021 г. на эти цели предусмотрено 27,3 млрд руб. А в целом объем финансирования на 2021-2023 гг. составит 87,8 млрд руб., и эти средства распределены между 66 субъектами.

По программе «Стимул» между Минстроем и регионами заключены соглашения о строительстве 624 инфраструктурных объектов, включая 54 объекта социальной инфраструктуры. Это будет стимулировать ввод 32,9 млн кв. м жилья к 2025 г. в рамках 346 проектов по развитию территорий, в том числе 4,5 млн кв. м в текущем году.

Однако 2021 г. станет последним, когда программа будет поддерживать строительство социальной инфраструктуры. С 2022 г. софинансирование будет идти по другим отраслевым госпрограммам, направленным на развитие образования, здравоохранения и др. Так, февральским постановлением Правительства предусмотрено предоставление субсидий из федерального бюджета на софинансирование строительства школ. На эти цели до 2038 г. предусматривается 516 млрд руб. При этом ДОМ.РФ предлагает применить этот же механизм для строительства детских садов и медицинских учреждений, особенно поликлиник, прежде всего в рамках механизма ГЧП.

Но, как считают в Минстрое, этих субсидий будет недостаточно, т.к. мера направлена на погашение накопленного дефицита в уже застроенных и давно заселенных районах, а не в новых.

Решение есть

Вариантом решения проблемы может стать, к примеру, использование государственно-частного партнерства, в том числе концессионного механизма, когда не предполагается немедленный выкуп государством объекта, а планируется его эксплуатация застройщиком на условиях, определенных соглашением. Перспективность этого механизма заключается в прозрачности процедур заключения соглашений, возможностях эксплуатации построенных объектов, в том числе возмещения затрат на их строительство. Но сегодня по такой схеме реализуется лишь малая часть социальных объектов. Поэтому необходимо разработать унифицированные решения в сфере ГЧП, в том числе определенный набор документации для подготовки, сопровождения и финансирования проектов, четких форм соглашений.

Другой вариант – инфраструктурные облигации и закон о комплексном развитии территорий, которым подразумевается, что новые районы будут строиться сразу со всей необходимой инфраструктурой. Всего, по оценке Минстроя, под комплексное развитие территорий могут попасть около 700 земельных участков. И сейчас ведомство готовит рекомендации для регионов и собирает информацию о том, с какими проблемами сталкиваются субъекты при реализации подобных проектов.

Понятно, что недостаточность собственных средств застройщиков и ограничения субъектов на привлечение долга не позволяет в полной мере реализовывать масштабные проекты. Поэтому для привлечения финансирования Минстроем совместно с Минфином и ДОМ.РФ сейчас ведется работа по возможности выпуска облигаций, специализирующихся на проектном финансировании с последующей передачей выручки на льготных условиях по займам на длительных условиях для строительства инфраструктуры. Предусмотрены и меры господдержки – предоставление субъектами гарантий по займам и субсидирование расходов по выплате купонного дохода по облигациям в размере ключевой ставки Банка России. И уже подписано постановление о субсидировании на 2021 г. в размере 638 млн руб.

Всего же первый выпуск облигаций запланирован на уровне 10 млрд руб. Субсидия из федерального бюджета будет в размере ключевой ставки, остаток обеспечиваться застройщиком. Льготная ставка будет определяться рыночными условиями, сейчас это 3,5% для застройщиков или субъектов. По итогам года запланирован выпуск облигаций на 30 млрд руб.

По данным ДОМ.РФ, объем инвестиций в инфраструктуру за всю инвестиционную фазу в проектах, проходящих экспертизу, составляет около 110 млрд руб. При этом общая стоимость всех проектов в районе 800 млрд руб. Получается, что субсидии позволят привлечь 700 млрд руб. частных денег проектного финансирования в те проекты, которые бы не субсидировались без поддержки. И фактически в апреле уже можно привлекать финансирование на рынке. Однако по списку пилотных проектов оно потребуется в июне-июле.

Сейчас экспертизу проходят проекты из 22 субъектов, причем в 5 регионах – это Тульская, Тюменская, Сахалинская, Ростовская и Челябинская области проекты наиболее проработанные, они могут быть запущены с середины до конца года. Применяются разные варианты схем, например, на Сахалине – проект сшивания облигаций с концессиями.

В целом инфраструктурные облигации будут обладать большей ликвидностью, а если субъекты планируют самостоятельно выходить на рынок, то финансирование для них будет существенно дороже.

Территориальный подход

Что касается проектов комплексного развития территорий, то ДОМ.РФ реализует 93 проекта на более 6 тыс. га с градостроительным потенциалом более 20 млн кв. м в 33 субъектах. В стройке находится 3,6 млн кв. м жилья – это более 60 проектов.

Но и здесь есть проблемы, связанные с емкостью объектов социальной инфраструктуры на этапе по разработке документации по планировке территории. Эта емкость рассчитывается, исходя из численности населения и уровня обеспеченности объектами социнфраструктуры. А обеспеченность жильем устанавливается не во всех нормативах и сильно зависит от территории и в среднем по России составляет 25-30 кв. м на человека.

В результате на этапе разработки документации по планировке территории многие застройщики хитрят и стараются занизить численность населения, чтобы строить социальные объекты меньшей емкости. Бывает, что разрешение на строительство выдаются на большую площадь, чем установлено в документации, что, в свою очередь, опять же влечет дефицит социальной инфраструктуры.

Вообще, по данным ДОМ.РФ, есть всего несколько субъектов, где застройщики могут строить социальную инфраструктуру, не привлекая бюджетные средства. Так, в среднем по России стоимость 1 кв. м жилья экономического класса составляет 30 тыс. руб. Если в проект погрузить детские сады, школы, поликлиники, он утяжеляется в среднем на 1 кв. м на 10-12 тыс. руб. И это приводит к нерентабельности проектов комплексной застройки территорий.

Поэтому ДОМ.РФ предлагает распространить инвестиционный налоговый вычет и льготы на создание социальных объектов и на проекты комплексного развития территорий.

И этого мало

Но в то же время, как считают в НОСТРОе, всех перечисленных мер для решения задачи, все-таки, не достаточно. Связано это с тем, что в рамках программы развития жилищного строительства до 2030 г. планируется ввести рекордно большое количество жилья. Фактически каждый метр жилой площади должен быть новым, а, соответственно, объем социальной инфраструктуры возрасти минимум на 20% за 10 лет.

При этом инфраструктурные облигации призваны удешевить кредитную нагрузку на инвестора – и не более того. Так, из 85 регионов 49 попали в программу низкомаржинальных проектов по жилью. В этих субъектах в принципе нет экономики строительства для банковского сопровождения. Всего в 36 субъектах нынешнее строительство самодостаточно. Но если ввести нагрузку на социальную инфраструктуру, то способных ее выдержать регионов окажется не более пяти.

А как известно, эти объекты повышают стоимость проектов почти на 25%, но если еще учесть, что в половине регионов рентабельность жилых проектов и так слишком низкая, то говорить, что это подспорье для создания соцобъектов нельзя.

Кроме того, в регионах огромная нехватка земельных участков для этих объектов и недостаточность средств для их создания. В результате сложилась единая практика – если в бюджете недостаточно средств для создания социальных объектов, придумывается очередной налог на бизнес, который позволяет за эти средства решить проблему.

В связи с этим в НОСТРОе предлагают синхронизировать мероприятия нацпроектов, предусматривающие финансирование создания объектов социальной инфраструктуры с прямым финансированием строительства за счет бюджетных средств. Кроме того, выкупать объекты в рамках инвестиционных соглашений с компенсацией налоговых расходов инвестора по примеру Ленинградской области. Плюс к этому урегулировать вопрос кадастрирования объектов социальной инфраструктуры путем внесения изменений в бюджетный процесс либо путем компенсации этих затрат застройщику.

Также предлагается внедрить механизм поручительства правительства субъекта перед банком, предоставляющим застройщику финансирование на реализацию проекта с объектами социальной инфраструктуры. Это могло бы стать дополнительной гарантией для обеспечения займа и повлиять на снижение начальной ставки по кредитному продукту.

Все высказанные предложения и замечания будут учтены при доработке итогового документа.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.