ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестиции
Проектное финансирование строительства жилья: объемы падают, виновник – Центробанк?
11.06.2021
Жилищное строительство

Проектное финансирование строительства жилья: объемы падают, виновник – Центробанк?

Появление института проектного финансирования хоть и защитило средства дольщиков и остановило возникновение новых долгостроев, однако застройщики жалуются на многочисленные проблемы.

В канун лета в Совете Федерации состоялось совещание на тему «Совершенствование института проектного финансирования деятельности застройщиков». В мероприятии, которое провел первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко, приняли участие представители комитетов СФ, Банка России, АО «ДОМ.РФ» и строительного сообщества.

Поводом для него послужило функционирование института проектного финансирования, в том числе в условиях роста цен на строительные материалы и конструкции, применяемые при возведении жилья. А в этой связи обсудили и ход достижения показателей по увеличению объемов жилищного строительства национального проекта «Жилье и городская среда».

Напомним, в ноябре прошлого года состоялись парламентские слушания, на которых была проанализирована практика применения нормативных правовых актов, обеспечивших переход строительной отрасли с 1 июля 2019 г. к проектному финансированию банками деятельности застройщиков. И уже тогда все участники отметили, что самая главная цель достигнута – проектное финансирование защитило финансовые средства участников долевого строительства и пресекло появление новых проблемных объектов.

Так, сегодня через этот финансовый институт реализуется более половины всех проектов жилищного строительства – из 8,5 тыс. строящихся домов без малого 60% возводится с использованием эскроу-счетов. И понятно, что его дальнейшее совершенствование сможет способствовать достижению цели по увеличению объемов жилищного строительства к 2030 г. до 120 млн кв. м в год.

Однако, по данным руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, число новых проектов на рынке многоквартирного жилья пока отстает от показателей ввода новостроек. Да и в целом с 2017 г. ввод многоквартирных домов (МКД) снижается. Так, в августе 2018 г. в строительстве находилось 125 млн кв. м, а сегодня эта цифра лишь на уровне 93 млн кв. м. А ведь для достижения целей нацпроекта доля МКД в общей структуре ввода должна вырасти с текущих примерно 40 млн кв. м до 70 млн кв. м к 2030 г. И пока, как сообщила директор департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Ольга Десятова, в общих показателях ввода жилья увеличить рост удается лишь благодаря сегменту ИЖС. Поэтому, по мнению представителя ДОМ.РФ, цели нацпроекта достигнуты не будут.

Проблем не избежать

А причина таким тенденциям – уход с рынка большой части застройщиков, а точнее более 500 мелких и средних компаний. И связано это с низким уровнем доступности источников финансирования проектов для небольших застройщиков в регионах или вообще с возможной только одной кредитной линией.

Да, важным этапом для обеспечения доступности института проектного финансирования для малых застройщиков стала принятая программа субсидирования процентной ставки по кредитам, выданным застройщикам, которые реализуют низкомаржинальные проекты жилищного строительства. Речь идет о кредитовании малых проектов, не превышающих 500 млн руб. Воспользоваться программой могут в регионах, где уровень дохода жителей на 10-15% ниже, чем в среднем по стране. И эта мера была очень долгожданной. Однако уже сегодня строители заявляют о невозможности ее применения на Дальнем Востоке, а также в субъектах, территории которых полностью или частично входят в Арктическую зону. По факту их проекты практически по всем параметрам попадают под льготные условия, но стоимость из-за высокой цены самой стройки чаще всего превышает допустимый максимум. 

Кроме того, значительное количество низкомаржинальных проектов не могут попасть под программу субсидирования в связи с тем, что комплексная жилая застройка предполагает, в том числе строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. А это существенно влияет на конечную стоимость строительства.

Жалуются застройщики и на то, что банки иногда включают в договор различные комиссии и иные платежи, за счет которых проектное финансирование им обходится существенно дороже. Так, ставка проектного кредитования может достигать 5-7% вместо 3%. И это в противовес данных Банка России, по которым размер комиссии составляет от 0,3 до 1% годовых либо и вовсе отсутствует.

Также среди главных проблем отмечаются запрет на досрочное погашение кредита, отсутствие механизмов поэтапного раскрытия эскроу-счетов и затягивание сроков их раскрытия после ввода объектов в эксплуатацию, а также слишком длительное рассмотрение заявки – до 45 дней.

Во всем виноват Центробанк 

По мнению первого заместителя председателя комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадия Чернецкого, в целом сама ситуация, когда банк отказывает застройщику без официального объяснения причин, просто неприемлема. Ведь если к чиновнику приходит письмо от гражданина, он обязан ответить в письменном виде по форме и по сути. А если не отвечает, то гражданин может обратиться в соответствующие инстанции. Но почему-то во взаимоотношениях с банками этого не происходит, фактически застройщик лишен возможности обжалования своих позиций. Поэтому необходимо внедрить типовую форму заявки на предоставление застройщикам проектного финансирования, а также сокращения сроков ее рассмотрения.

Разбушевавшегося сенатора было не унять – по словам Аркадия Чернецкого, выполнение цели нацпроекта по удвоению строительства жилья тормозят кредитные организации во главе с Банком России. И если их не обуздать, то великие планы рискуют оказаться пустышкой, ведь уход с рынка застройщиков стал предпосылкой дальнейшего снижения объемов вводимого жилья.

Поэтому исправлять ситуацию нужно срочно и совместными действиями федеральных и региональных властей и представителей банковской сферы, причем Центральный банк не должен находиться в стороне. И одно из решений проблемы – поэтапное раскрытие эскроу-счетов, что позволит наконец застройщикам своевременно получать свои деньги.

Сегодня существующая система не только защищает дольщиков, но и не дает кредитным учреждениям повода для отказа в доступе к средствам. Но если ей нет веры, тогда необходимо сделать еще какую-то дополнительную буферную подушку. К примеру, разбить процесс строительства на этапы – по окончании каждого он будет закрываться, что даст возможность для оплаты. В результате у застройщиков появится какая-то уверенность и возможность ощутить перспективу.

Позиция Банка

По поводу поэтапного раскрытия эскроу-счетов неоднократно высказывались как застройщики, так и экспертное сообщество. Однако Центробанк стойко держит свою позицию – в настоящее время это преждевременное решение, ненаправленное на защиту интересов дольщиков и требующее дополнительного механизма.

Как заявила советник директора департамента обеспечения банковского надзора Банка России Ирина Карпова, введение механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов в ходе строительства может привести к тому, что снижения ставок по мере накопления счетов происходить не будет. Средства, которые находятся на эскроу-счетах, сами по себе важный мотив для банков не поднимать, а наоборот, снижать ставки по проектному финансированию. Если же деньги периодически будут переходить на счета застройщика, то этот механизм в отношении банков перестанет работать, а те автоматически поднимут ставки до рыночного уровня, то есть в разы. Что, несомненно, отразится на стоимости жилья для конечного потребителя.

Сегодня же, по словам Ирины Карповой, банковские комиссии на проектное финансирование строительства жилья не превышают 1% и в каждом договоре с каждым застройщиком банком определяются самостоятельно и индивидуально, вплоть до ее отсутствия. И в эту процедуру Банк России в силу закона вмешиваться не имеет права. Причем размер комиссии для застройщиков ограничен рыночной конкуренцией, прописан в кредитных договорах и не может быть скрытым. При этом нормативное ограничение комиссии не соответствует рыночным принципам и может привести к увеличению ставки по кредитам застройщикам. Поэтому банковские комиссии нормативно ограничены не будут.

Однако все-таки Банк России подготовил форму заявки и примерный перечень документов, которые должны представляться застройщиками для проектного финансирования, и предложения по сокращению рекомендованного срока рассмотрения заявок – его предлагается сократить для тех проектов, которые не относятся к комплексной застройке.

***

Конечно, рост жилищного строительства напрямую зависит от создания максимально благоприятных условий для застройщиков без ущемления интересов других участников строительства. И чем проще будет процедура получения застройщиком проектного финансирования, тем больше объектов различного вида будет строиться. Что в свою очередь позволит увеличить и развивать конкуренцию в больших и малых городах, а также достигать целевых показателей по вводу жилья.

Ну и конечно запуски новых проектов должны в течение ближайших нескольких лет существенно опережать ввод, не забывая при этом разрабатывать новые механизмы поддержки застройщиков, именно исходя из необходимости напрямую стимулировать предложение.

В течение 10 дней все участники совещания представят в Совет Федерации свои предложения по решению озвученных проблем.

Галина Крупен

 

Прочитать или скачать свежий номер журнала вы можете здесь, а также непосредственно на планшет или смартфон в магазинах мобильных приложений Google play и App Store.

 
Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо