Бесплатная приватизация 30 лет назад запустила рынок жилья

Сегодня емкость рынка жилья составляет около 5 трлн рублей в год, в собственности у граждан находится более 3 млрд кв. м жилья. А все началось 30 лет назад с закона о бесплатной приватизации жилья. О том, как принималось такое решение, нам рассказал инициатор и автор этого закона, вице-президент Российского Союза строителей Анвар Шамузафаров:

- Анвар Шамухамедович, 4 июля исполнилось 30 лет закону о бесплатной приватизации жилья, к которому вы имели самое непосредственное отношение. За эти годы в частных руках оказалось более 93% жилищного фонда России. Как сейчас вы оцениваете этот закон и был ли он необходим именно в 1991 году, когда в России еще по большому счету практически не было частной собственности?

- Я считаю этот закон одним из самых лучших за все эти годы, и горжусь тем, что принимал участие в его разработке и принятии. Закон заложил основы реального и успешного рынка жилья, который действует и развивается, не в пример прочим. А 30 лет назад это был акт справедливости по отношению ко многим поколениям советских людей, которые заработали себе это жилье.

- Однако первоначальный закон был совсем не таким, как мы знаем его сейчас. Почему?

- Действительно,   закон «О приватизации жилищного фонда РСФСР» в его первоначальной версии от 4 июля 1991 года предполагал, что граждане бесплатно получат по 18 кв. м жилья на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью. А за превышение этих норм нужно будет заплатить. Однако размеры этой оплаты должны были определять муниципалитеты, исходя из стоимости жилья на своей территории. Для этого нужно было разработать методики определения стоимости жилья также для каждого муниципалитета. Очевидно, что это нереально, и поэтому в первоначальной редакции закон фактически не работал.

В то же время с января 1992 года по инициативе руководства Москвы согласно Указа Президента РСФСР Бориса Ельцина в Москве проводился эксперимент по введению бесплатной приватизации жилищного фонда вне зависимости от площади занимаемого жилья. В такой экспериментальной редакции в Москве началась ускоренная приватизация жилищного фонда.

В конце 1992 года и особенно в течение VII Съезда народных депутатов РСФСР, когда в итоге вместо Егора Гайдара был утвержден на должности Председателя Правительства РСФСР Виктор Черномырдин, происходили бурные дискуссии по схемам, на основе которых должна была происходить ускоренная приватизация жилищного фонда. Инициативная группа, в которую помимо меня входили депутат Верховного Совета РСФСР Ефим Басин и Николай Маслов из Правительства Москвы разработала поправки в действующий закон, которые и позволили начать массовую бесплатную приватизацию жилья по всей стране. 23 декабря 1992 года новая редакция закона «О приватизации жилищного фонда РСФСР» была принята Верховным Советом РСФСР.

Из чего мы исходили, настаивая именно на бесплатной приватизации жилья, вне зависимости от его площади? Я считал и считаю, что населением страны, благодаря многолетнему труду многих поколений, были честно заработаны и заслужено получены от государства все те площади жилья, которые это население фактически занимало на момент приватизации жилья. Обсуждавшиеся идеи по принуждению граждан в процессе приватизации жилья фактически повторно оплачивать ранее честно заработанные излишки площади жилья, которые образовались в течение различных событий их жизни, либо заставить переселяться неплатежеспособную часть населения в меньшие по площади и более дешевые жилые помещения, были признаны неправильными. Кроме того, было очевидно, что введение платной приватизации жилья за излишки по площади и стоимости жилья болезненней всего отражались бы на пенсионерах и иных беднейших и незащищенных слоях населения. Ну, и конечно, введение бесплатной и упрощенной процедуры приватизации жилья практически полностью исключило возможности для злоупотреблений и противодействия реализации прав граждан со стороны властных структур любого уровня.

Кстати говоря, вначале премьер-министр Егор Гайдар и вице-премьер Анатолий Чубайс возражали против бесплатной приватизации жилья, но нам постепенно удалось склонить их именно к этой схеме. Ну, а после прихода на пост премьер-министра Виктора Черномырдина и убеждать уже никого не было нужно. Против бесплатной приватизации также активно выступали некоторые экспертные организации, в том числе Американский фонд «Институт экономики города». Но время показало, что мы были правы.

Кроме того, на следующий день после принятия закона о бесплатной приватизации жилья Верховным Советом РСФСР был принят другой закон - «Об основах федеральной жилищной политики», которым были заложены правовые основы развития ипотечного жилищного кредитования, изменений в жилищно-коммунальном хозяйстве, введения товариществ собственников жилья и их прав и ответственности за бремя этой собственности, а также другие новации.

- После многочисленных продлений срока бесплатной приватизации жилья в 2017 году она стала бессрочной. Как вы оцениваете это решение? К чему оно привело? Как отразилось на развитии, например, сектора социального жилья для отдельных категорий граждан?

- С самого начала бесплатной приватизации жилья всегда находились представители власти в регионах, в министерствах и ведомствах, а также околовластных коммерческих и научных кругов, которые боролись за возврат к платной приватизации. Я это объясняю тем, что им хотелось вернуть возможности получения личной выгоды от этой процедуры.

Особенно старались навязать свое мнение о необходимости незамедлительного прекращения бесплатной приватизации жилья эксперты, получающие гранты зарубежных стран, для которых успехи в приватизации жилья в России и мощное развитие реального рынка жилья были крайне неприятными, так как противоречили задачам их заказчиков по противодействию развитию экономики нашей страны.

 Во многом под влиянием этих сил при принятии закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в 2004 году были предусмотрены нормы о прекращении в течение определенного времени бесплатной приватизации жилищного фонда.

Однако, как только приближался очередной срок прекращения бесплатной приватизации жилья, так население, которое по тем или иным причинам не воспользовалось этим правом, выстраивалось в огромные очереди, пытаясь успеть использовать свои возможности, что вызывало ненужное осложнение социальной обстановки в стране. Поэтому наконец в 2017 году и было принято правильное политическое решение, чтобы нормы по однократной бесплатной приватизации жилья для граждан, которые еще не успели воспользоваться этим правом, стали бессрочными.       В то же время действие этой правовой нормы никак не мешает проведению иных реформ в жилищной сфере, но может даже и способствовать реформированию сферы жилищного строительства и развитию жилищно-коммунального хозяйства. Чем больше жилья будет в рыночном обороте, тем стабильнее будет ситуация на рынке жилья, тем скорее произойдет замена ветхого жилья на новое. Сейчас жилищный рынок – второй по объемам после нефти и газа!

Однако не стоит забывать, что в России довольно большой пласт населения не может позволить себе приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. Но это не означает, что часть наших граждан должны продолжать жить в ветхом жилье или бараках. Очевидно, что развитие сектора социального жилья для неплатежеспособных слоев населения зависит целиком и полностью от финансовых и организационных возможностей государства. Однако, если в 1987-1988 годах за счет Советского Союза финансировалось примерно до 75% вводимого тогда жилья, то сегодня за счет бюджетов всех уровней финансируется около 2,6% всего вводимого жилья (включая расселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда). То есть государство практически полностью ушло из этого сектора экономики, хотя и продолжает его жестко регулировать нормами и законами.

Очевидно, что альтернатива покупке жилья – это его аренда на разных условиях, и все основания для развития этого рынка в России есть. По имеющимся данным, количество квартир на рынке (особенно одно или двухкомнатных квартир) примерно на 30% больше количества семей в России. Большая часть этих квартир сегодня сдается гражданами- собственниками жилья в коммерческий наем. И чем больше будет такого наемного частного жилья на «официальном» рынке, тем дешевле будет рыночная плата за этот наем жилья. Тогда государство, не затрачивая излишних усилий на строительство социального жилья, сможет на выгодных для себя и нуждающихся в жилье граждан помогать нанимать такое жилье за «справедливую и доступную плату».

Единственное требование к рынку аренды жилья – прозрачное и законодательно оформленное функционирование, с четко закрепленными правами обеих сторон, с регистрацией договоров аренды и уплатой налогов на доходы от сдачи квартиры в аренду. Сейчас этот рынок на 99% «серый» – нужно выводить его из тени.

- Можно ли сейчас, спустя 30 лет после принятия закона, говорить о том, что в России сформирован класс собственников жилья, которые знают свои права и обязанности, умеют распоряжаться имуществом, готовы брать ответственность за него?

- В целом, конечно, можно говорить, что наши граждане осознают, чем они владеют. Однако жилищный фонд, находящийся в собственности граждан, весьма разнороден: от новых квартир, приобретенных в последние годы, до деревянных двухквартирных домов и комнат в коммуналках. Очень много приватизированного жилья находится в небольших городах, где уровень доходов граждан и, соответственно, их затраты на содержание и управление жилищным фондом крайне низкие.

Поэтому существует прямая зависимость между тем, когда жилой дом был построен, и тем, какую из форм по обслуживанию жилого дама выбирают жильцы. Если дом построен относительно недавно, жители зачастую создают товарищества собственников жилья и берут на себя самостоятельное управление общим имуществом этого дома, в том числе и самостоятельное проведение работ по капитальному ремонту общего имущества. Если дом имеет солидный срок постройки и заметный уровень износа, жильцы, надеясь на помощь и поддержку властей, предпочитают выбрать какую-нибудь управляющую компанию, преимущественного рекомендуемую органами местного самоуправления, а средства на капитальный ремонт жилья аккумулируются в региональных фондах капитального ремонта.

И нельзя забывать о том, что в стране есть примерно 7% жилищного фонда (в размере около 275 млн кв. метров), находящегося в неблагополучном состоянии, которое население по разным причинам не желает или не может приватизировать. В его составе находится аварийный и ветхий жилищный фонд, плохо пригодные для постоянного проживания жилые помещения в общежитиях, жилье без элементарных жилищно-коммунальных удобств, жилье, расположенное в закрытых военных городках, моногородах с ликвидированными или закрывающимися градообразующими предприятиями, жилье на территориях особо неблагополучных природных или климатических условий, а также в перенаселенных или коммунальных квартирах, жители которых в соответствии с законодательством состоят на учете на улучшение жилищных условий. И денег у муниципалитетов на достойное содержание такого жилья, как правило, нет.

  Однако в целом следует отметить, если по итогам 1988 года в личной собственности граждан находилось чуть больше 27% жилищного фонда (в основном в индивидуальных жилых домах в малых городах, поселках городского типа и сельской местности), то в результате перевода квартир жилищных и жилищно-строительных кооперативов в собственность граждан в 1989-1992 годах в собственности граждан оказалось уже более 32% жилищного фонда. А за счет реализации закона о бесплатной приватизации жилищного фонда с 1992 года до сегодняшнего времени в собственности граждан уже находится около 93% от всего жилищного фонда страны.

Очевидным результатом успешной бесплатной приватизации жилья и других жилищных реформ, которые были проведены в эти 30 лет, стало то, что из всех действующих рынков в России рынок жилья, как я уже говорил, — это самый эффективный и успешно развивающий рынок. Это показали, в том числе и итоги деятельности отраслей экономики во время пандемии коронавируса в 2020 году, когда в стране, было введено жилья 82,2 млн кв. метров, то есть несколько больше, чем даже в докризисный 2019 год. При этом население в 2020 году, в том числе благодаря участию государства в развитии ипотечных программ, а также индивидуального жилищного строительства, приобрело более 97% от всего построенного жилья примерно на 5 трлн рублей.

Сегодня можно констатировать, что любой гражданин России, включая представителей самых незащищенных слоев населения, начинает понимать реальную цену того приватизированного или приобретенного иным способом жилья, которым они владеют, пользуются и достаточно осмысленно распоряжаются.

Одновременно граждане, осознавая возложенное на них бремя собственности за жилье, оплатили в 2020 году услуги ЖКХ также примерно на 5 трлн рублей, покрыв общие расходы этого сектора экономики на 86-88%. Остальное ресурсоснабжающим организациям оплатило государство.

То есть запущенный 30 лет назад рынок частного жилья и услуг имеет годовой оборот около 12 трлн рублей и является одним из крупнейших и стабильно работающих в стране. И это главный итог бесплатной приватизации.

Лариса Поршнева

Этот материал опубликован в июльском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.