«Обманутые» застройщики – кто же им мешает строить лучше и больше?!

Одна из сессий IV Столыпинского форума была посвящена поиску ответа на вопрос «Обманутые застройщики. Что мешает России строить больше?». И опять застройщики искали виноватых в том, что рынок жилья в России весьма далек от стабильности и благолепия.

В качестве ведущего сессии выступила общественный представитель Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елена Киселева и, прежде всего, напомнила всем участникам, что уже год прошел после доклада Бориса Титова Владимиру Путину по ситуации в строительной отрасли и на рынке жилья. Можно было бы уже подвести первые итоги, а также обсудить два вечных вопроса: что делать и кто виноват? В том смысле, кто виноват в трудностях застройщиков и что делать с теми, кто мешает процветать?

Президент НОТИМ, председатель Комитета МКПП (р) по градостроительству Михаил Викторов представил свой взгляд на эволюцию механизма защиты дольщиков за последние 20 лет. И если в самом начале долевое строительство жилья в каждом регионе велось по своим правилам, а иногда и вообще без правил, что породило сотни тысяч обманутых дольщиков, то сегодня защита у граждан-покупателей квартир просто-таки непробиваемая. И это получилось благодаря постоянным поправкам в закон о долевом строительстве жилья 214-ФЗ. Первая версия поправок наладила работу рынка и определила понятные правила игры для всех его участников. Но затем встал вопрос о профессионализме самих застройщиков, о том, чтобы убрать с рынка случайные и ненадежные компании – и для этого ввели страхование застройщиков. Механизм не заработал, деньги просто перекладывались из одного кармана в другой, и по факту страховые компании не выплатили пострадавшим дольщикам ничего.

Третья волна заставила власти подойти к решению проблемы обманутых дольщиков более системно, и идея формирования государственного компенсационного фонда в 2015 году нашла поддержку. Вершина реформы долевого строительства – переход на проектное финансирование, хотя первые шаги на этом пути вызвали критику у застройщиков. Но после корректировки юридических аспектов реформа пошла весьма активно, и сегодня дольщик максимально защищен, а речь скорее идет о стабильности банков.

Нужно отметить, что на всех этапах реформы застройщики поддерживали государство, поскольку порядок на рынке – очень важно. Однако встал вопрос о балансе интересов застройщиков. Застройщика волнуют земля, деньги, сети и трудовые ресурсы. Здесь почти ничего не изменилось. В 2005 году планировался свободный рынок земельных участков с подготовленными коммуникациями. Этого рынка нет, как почти нет и подготовленных участков, и порядка подключения к сетям. До сих пор не урегулирован вопрос строительства застройщиком сетевых объектов, их цена ложится на себестоимость и в итоге на плечи дольщиков. Получилось, что дольщики защищены очень хорошо – а застройщики очень слабо, и разрыв в такой защите составляет 5-6 лет. Поэтому нужно запустить жесткий механизм мониторинга и быстрого реагирования, когда идет нарушение прав именно застройщика. Очень часто такое нарушение прав становится причиной появления не только обманутых дольщиков, но и обманутых застройщиков.

Однако вице-президент ГК ПИК Дмитрий Тимофеев заявил, что он искренне не понимает, что такое обманутые застройщики? Застройщик – это функция, а не субъект. Если говорить о том, что нужно сделать для того, чтобы строить больше – причем не для отчета по нацпроекту, а для решения жилищного вопроса – тут необходимо совпадение двух вещей: доступ к банковским деньгам и увеличение темпов строительства.

Если говорить о проектном финансировании, то реформа своей цели достигла, и сейчас нужно точечно докручивать параметры финансово-экономических моделей, о которых на первых этапах никто не задумывался. Смысл проектного финансирования в том, чтобы строить за средства банков, деньги граждан приходят по окончании с эскроу-счетов. Но есть нормативы заимствования, которые считаются на каждую компанию, - сколько денег может привлечь застройщик с точки зрения банковских рисков. Исходя из этих нормативов, скоро возникнет ситуация, когда застройщики начнут приостанавливать вывод новых проектов на рынок, потому что достигнут пределов своего кредитования и смогут закладывать новые проекты только после завершения текущих. Это проблема общая и касается всех застройщиков. Пока эта ситуация не стала горячей, нужно обсуждать ее с Центральным банком и как-то вопрос решать.

Второй вопрос – это доработка точечных моментов в 214-ФЗ. В нем заложен механизм рефинансирования проектного кредита, но он не работает, в результате чего застройщики лишаются возможности работать с большим количеством банков, снижая свои издержки на обслуживание кредитов. А не работает потому, что эскроу-счета открываются в том банке, который выдал кредит. Если рефинансировать кредит, эскроу-счета должны перетечь в новый банк, что с точки зрения банковского регулирования невозможно, потому что на них размещены средства дольщиков. Проблему все знают, были подготовлены поправки в закон, но было принято решение перенести этот вопрос на следующий парламентский цикл.

И третий момент, мешающий стабильно работать, это все еще избыточное количество административных процедур. Сейчас идет хорошая работа по сокращению инвестиционно-строительного цикла,  определен исчерпывающий перечень процедур в строительстве, они закреплены в ГрК. Но для того, чтобы все это заработало, нужно принять большое количество подзаконных актов. А пока все административные процедуры, какие только есть на строительстве одного объекта, по подсчетам рабочей группы при вице-премьере Марате Хуснуллине, занимают 103 с лишним месяца – почти 9 лет. Понятно, что многие процедуры запараллелены, не все выполняются, но в финансовую модель нужно закладывать 9 лет согласования. 103 месяца регулируются более 100 нормативными актами, что стройности системе явно не добавляет. В них содержатся 174 процедуры и 124 дополнительных согласования, а также 503 документа, которые застройщик должен подготовить и представить в 59 органов власти разных уровней. И это на КАЖДЫЙ объект. Так что тут явно есть, над чем поработать. Если этот набор документов будет изменен, а также в рамках цифровой реформы будут упрощены некоторые процессы – станет гораздо проще работать.

Оградите бизнес от законодательного зуда!

О том, как самые благие решения чиновников могут серьезно перекосить рынок, на примере Дальнего Востока показал генеральный директор ГК «ДА! Девелопмент» Денис Грось. Дальневосточная ипотека всколыхнула спрос, а местные девелоперы ответить на этот спрос не смогли, подготовленных участков для строительства было очень мало.

Очевидно, что для удержания цен нужно было резко увеличить предложение, а поскольку местные строители не справлялись, на Дальнем Востоке ждали федеральных застройщиков, и они пришли вместе с корпорацией ДОМ.РФ, который подтянул еще и банковское финансирование. Но тут же оказалось, что Дальний Восток – это место, где в дефиците все, от машин и механизмов до кадров и стройматериалов, потому что реальная стройиндустрия здесь отсутствует напрочь.  То есть ресурсов для увеличения объемов строительства нет, и повысившийся спрос удовлетворить нечем. На фоне дефицита стройматериалов вверх пошла себестоимость строительства, и речь уже идет даже не об уменьшении, а хотя бы о сдерживании цен.

На этом фоне у застройщиков родилась идея по созданию кластера производителей стройматериалов и подготовки строительных кадров – это позволит насытить рынок материалами и готовить кадры по заявкам компаний. Так что ситуация в будущем должна измениться.

Ну, и конечно, в качестве одного из факторов, который очень усложняет жизнь застройщикам, назван дольщик как таковой, который требует от застройщика за свои деньги предоставления качественного, без дефектов и недоделок жилья. Дольщики защищены законом о правах потребителей, хотя по факту являются соинвесторами, суды массово встают на их сторону, а застройщики платят миллионы рублей штрафов еще и потому, что суды – это просрочка по передаче квартиры дольщику. Все эти схемы известны, как и те компании, которые предоставляют дольщикам юридические услуги по поиску и «обналичиванию» недоделок, но со стороны законодателей ничего не делается, и, по сути, идет злоупотребление правом.

Нужно сказать, что резкие изменения правил и законов на строительном рынке уже нанесли ущерб и застройщикам, и местным властям. За последние годы для развития застроенных территорий каких только механизмов не принимали – и потом столь же быстро отменяли, прерывая на середине сформированные схемы и выстроенные процессы. Об этом говорил координатор НОСТРОЙ в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко.  В качестве примера он привел ситуацию в Новосибирске, когда под механизм развития застроенных территорий (РЗТ) был сформирован участок с ветхим, аварийным и индивидуальным жильем общей площадью в 650 га, люди уже готовились к расселению, но с 1 января 2021 года механизм РЗТ был полностью отменен из-за принятия закона о комплексном развитии территорий, где совсем другие требования к формированию участков под реновацию. В итоге эти 650 га уже не могут быть использованы для расселения и застройки.

В целом же всероссийская реновация для регионов, за исключением пары-тройки крупных городов, является делом далекого будущего, ни денег, ни пакетов нормальных документов для этого просто нет. Работа в регионах над документами КРТ разворачивается только сейчас, половина регионов вообще еще ничего не приняла. Более того, в условиях организационной неразберихи каждый регион разрабатывал документы сам, и в итоге получилась полная каша. Кто-то брал лучшие практики, а где-то принятый порядок оказывается просто неисполнимым. Очевидно, что закон о КРТ нужно править, причем в нем должна быть прописана защита инвестора на длительных проектах, поскольку здесь очень много рисков, включая изменение законодательства. В общем, призыв Андрея Молчанова: «Не меняйте правила игры и законы хотя бы два года!» до сих пор остается актуальным.

Бизнес как уголовно наказуемое деяние

Говоря о препонах, через которые вынужден прорываться строительный бизнес, Елена Киселева специально подчеркнула незаконное уголовное преследование бизнесменов. Строители привязаны к своим стройкам, они все зависимы и уязвимы, и как только компания становится яркой и успешной, она становится предметом и для споров и преследований. И тут же возникают уголовные дела – по большей части заказные. Агентство новостей «Строительный бизнес» неоднократно писало о деле московского застройщика Константина Ремизова как о характерном заказном преследовании успешного бизнесмена. Девелопер сидит в СИЗО уже три (!) года, причем в деле нет пострадавших и доказанного ущерба. Но ст.159 ч.4 УК РФ продолжает торжествовать, и по всей стране в СИЗО или колониях сидят сотни, если не тысячи застройщиков и подрядчиков!

Бизнес должен уметь защищаться, и не только тогда, когда его загнали в угол, а на самых первых этапах преследования, уверена руководитель Центра общественных процедур (ЦОП) «Бизнес против коррупции» Ольга Чумакова. А сейчас застройщики в ЦОП обращаются слишком поздно, когда уже ничего нельзя сделать. Причин для этого несколько, и самая первая - страх оглашения информации о том, что у застройщика возникли проблемы. Это самый первый и самый негативный фактор, который влияет на него в дальнейшем. Пытаясь решить проблему незаконного возбуждения дела самостоятельно, застройщик доводит дело до уголовного преследования, тратит время  на решение вопроса своими силами и в итоге – СИЗО, приговор, тюрьма, банкротство компании. Так что ЦОП готов помогать, но обращаться в него нужно на самых первых этапах.

При этом, как показывает опыт, даже самый добросовестный и надежный застройщик может в одночасье стать нарушителем и получить многомиллионные убытки даже не за свои действия, а из-за того, что два органа власти плохо взаимодействуют друг с другом. В качестве примера можно привести строительство гостиничного комплекса в городе Сочи, где на объект были получены абсолютно все документы, но из-за того, что местная администрация не вовремя ответила на запрос прокуратуры о документах на это строительство, прокуроры тупо остановили стройку. И сейчас объект заморожен, убытки исчисляются сотнями миллионов, а чиновники обоих ведомств ни за что не отвечают. И при этом за действиями прокуратуры просматривается чей-то частный интерес, поскольку любой проект в Сочи – очень лакомый кусок. По мнению бизнеса, в этой ситуации нужно распространить федеральный закон, который защищает капиталовложения и инвестиции в здравоохранении, медицине, экологии, на строительную отрасль и прописать в нем не только налоговую стабильность, но и надзорную - для того, чтобы органы надзора и контроля вовремя и качественно осуществляли свои полномочия.

Подводя итоги обсуждения, можно сказать, что застройщику как бизнесу мешают строить, прежде всего, хаотичные, не всегда обоснованные и всегда вредоносные действия представителей власти. Бизнес должен быть законодательно защищен от произвола чиновника – тогда и денег, и времени, и энтузиазма хватит на то, чтобы строить много, качественно и быстро. А не знакомиться в СИЗО с Уголовным кодексом Российской Федерации.

Елена Шинкоренко

Этот материал опубликован в сентябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.