Антон Глушков: Три источника расцвета ИЖС - земля, инфраструктура, деньги

В мероприятии, модератором которого выступил председатель Комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ Ефим Басин, приняли участие Президент ТПП РФ Сергей Катырин, министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин, заместитель председателя Комитета ГД РФ по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко, генеральный директор АО «НИЦ «СТРОИТЕЛЬСТВО» Виталий Крючков и другие.

Так, Президент НОСТРОЙ Антон Глушков заметил, что ситуация с ИЖС сегодня в стране выглядит хорошо – по итогам первого полугодия 2021 г. прирост ИЖС составил 42%. И такого не было никогда – это более 16 млн кв. м индивидуального жилья. И если верить этой статистике, то по идее нужно радоваться, что такая совершенно не зарегулированная в отличие от МКД отрасль, как замарашка самостоятельно живет и показывает свои достижения. Но, безусловно, то, что отражает статистика, не всегда означает комфортное и качественное жилье. И в этой связи можно выделить 3 блока проблем, которые необходимо урегулировать в ближайшее время, чтобы начать говорить о качественном и комфортном жилье при реализации ИЖС.

Первый блок – это земельные вопросы. Так, например, в Белгородской области реализован правильный государственный подход с точки зрения выделения земельных участков по ИЖС. На электронном портале каждый желающий приступить к строительству своего жилого дома может выбирать на интерактивной карте необходимый земельный участок с ПЗЗ, генпланом, схемой территориального планирования и развитием социальной инфраструктуры. И такую практику необходимо распространить на всей территории страны. Сейчас же развитие ИЖС в субъекте зависит от первого лица этого субъекта. А самая простая форма, которую предлагает НОСТРОЙ – это введение интерактивных карт в рамках ГИС, где каждый гражданин с учетом стоимости и своих пожеланий может выбрать конкретный земельный участок.

У земельного участка есть еще один аспект – это кадастровая стоимость. Так, в Белгородской области право приобретения участка для жителя составляет до 20% от кадастра в зависимости от ликвидности. Это гарантирует чистоту сделки и делает участок объективно доступным.

Другой аспект касается процента используемых площадей в целях жилищного строительства. И этот процент крайне мал. А чтобы решить эту проблему Антон Глушков предлагает разрешить строительство ИЖС на любых категориях земель. И уже большая часть экспертов сошлась во мнении, что никакого риска в этом нет. Конечно, речь не идет об особо охраняемых территориях, а остальные земли не должны быть ограничением для размещения жилых домов.

Второй полностью не урегулированный блок – это инженерная инфраструктура. В частности, реализация нормы по плате за присоединение к сетям идет далеко не повсеместно и не так хорошо, как было заявлено. К примеру, со скрипом реализуется обеспечение РСО потребителю 15 кВт электроснабжения за 500 руб. И единственным решением проблемы НОСТРОЙ видит установку выровненного платежа в рамках субъекта, когда каждый будущий приобретаемый земельный участок будет гарантированно присоединен к инженерным сетям по понятной и фиксированной ставке.

Опять же, в Белгородской области в рамках ипотечной корпорации создан оператор ИЖС. И часть денежных средств, которые он получает с продажи участков, тратятся на инженерную подготовку. Что касается котлового метода по инженерной подготовке, когда вне зависимости от места прокладывания сетей, они гарантированно стоят на 1 дом фиксированную плату, то в Белгородской области присоединение ко всем сетям стоит 190 тыс. руб.

Поэтому, как предлагает президент НОСТРОЙ, необходимо установить определенный платеж и выделить конкретного оператора на территории каждого субъекта, который будет комплексно подходить к этому вопросу. Иначе он так и останется существенным барьером на пути населения к ИЖС.

И последний блок – доступность. Как известно, в большинстве случаев при строительстве дома каждый владелец сам себе архитектор и придумывает свою конструкцию, не всегда правильную, дешевую и ликвидную. Поэтому необходимо формирование каталога экономически эффективных проектов, чтобы любой желающий мог их использовать. При этом считается, что ИЖС – это панацея по устаревающим многоквартирным домам старых серий. Но если посмотреть цифры по ИЖС, то ситуация будет гораздо хуже, потому что все деревни и «халупы» тоже относятся к этой категории. И здесь крайне важны стандарты качества по ИЖС, чтобы не усугублять картину ветхого и не пригодного жилья, а делать современное, комфортное и уютное.

Что касается кредитования, то появившийся закон касается только одной формы жилищного строительства – комплексного жилищного строительства застройщиков. Но это всего лишь один механизм, и, если говорить о доступности, самый дорогой, потому что в нем присутствует комплексное освоение территорий, затраты застройщика, прибыль подрядных организаций и др. Безусловно, этот механизм очень удобен банкам, также это дополнительная возможность для работы девелоперов и строительных компаний, но такой проект ИЖС меньше всего доступен гражданам.

И здесь на помощь приходит механизм, когда застройщиком выступает сам обладатель земельного участка, нанимая профессионального строителя, который гарантирует, что процесс будет качественным. Сегодня часть банков уже идет по этому пути и выдает кредиты для самостоятельного строительства в случае, если подрядная организация аккредитована банком. И это первый правильный шаг на пути к доступности.

Другой вариант – хозспособ, по которому строится 80% ИЖС. И, что бы не говорили представители банков, взять на такой способ строительства ипотечный кредит сегодня невозможно. Поэтому, как предложил Антон Глушков, владелец земельного участка должен иметь возможность получить потребительский кредит, а после ввода объекта в эксплуатацию мог заложить этот дом и перевести свой кредит в ипотечный. Конечно, в случае, если он соблюдает требования залога, это ликвидный объект, оформлены права на земельный участок, а дом построен по эффективной проектной документации. И тогда такой вариант будет самым доступным и массовым для улучшения жилищных условий.

И, как резюмировал Антон Глушков, в целом без формирования понятного ипотечного меню ИЖС говорить о качественном развитии этого сегмента не приходится.