Жилья все меньше, оно дороже и недоступнее

На фоне растущей закредитованности граждан, прогнозируемых повышенных ставок по ипотеке и роста цен на квартиры государство планирует опять простимулировать застройщиков.

16 декабря в Совете Федерации состоялись парламентские слушания на тему «О мерах по стимулированию жилищного строительства в субъектах Российской Федерации». Провел мероприятие первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Владимир Городецкий. А участие в нем приняли сенаторы и представители Минстроя, АО «ДОМ.РФ», Фонда содействия реформированию ЖКХ, Счетной палаты РФ, Торгово-промышленной палаты РФ и субъектов.

Как заявил, открывая слушания, Владимир Городецкий, эта тема – одна из самых злободневных, т.к. напрямую связана с удовлетворением одной из важнейших потребностей человека – в жилье. И чтобы ее реализовать, необходимо обеспечить соответствующий объем жилищного строительства.

Так, Указом Президента «О национальных целях развития РФ на период до 2030 г.» в качестве одного из целевых показателей установлено увеличение объема жилищного строительства не менее чем до 120 млн кв. м в год. И для его достижения, по оценке профессионального строительного сообщества, необходимо, чтобы в стройке одномоментно находилось около 150 млн кв. м жилья. Однако сегодня общая площадь строящегося жилья составляет лишь около 98 млн кв. м. А значит, настала пора федеральным органам государственной власти разработать принципиально новые эффективные подходы к дальнейшему развитию строительной отрасли.

Да, сегодня Правительством РФ совместно с уполномоченными организациями уже проделана огромная работа для наращивания объемов жилищного строительства. Она включает и законотворческую деятельность для совершенствования строительного процесса, и внедрение различных механизмов господдержки строительного сектора, направленных на стимулирование спроса и предложения. Также она касается цифровизации отрасли, сокращения строительных инвестиционных циклов и перехода на проектное финансирование деятельности застройщиков.

И отдельные меры даже позволили отрасли успешно пройти наиболее экономически сложный период, связанный с распространением коронавирусной инфекции, а также создать необходимый правовой задел, направленный на поступательное наращивание объемов жилищного строительства в будущем.

Без проблем – ни дня

Однако в регионах никуда не исчез ряд проблем. В частности, речь идет о концентрации строительства преимущественно в крупных городах из-за несоответствия возможностей покупателей и застройщиков.

Кроме того, отсутствует проектное финансирование строительства частных домов. Это не позволяет сформировать полноценный сектор ипотечного кредитования в сфере ИЖС и тем самым сделать его более доступным. И это при том, что Минстрой России уже разработал законопроект о строительстве индивидуальных жилых домов при использовании эскроу-счетов, который сделает рынок ИЖС и комплексные малоэтажные проекты привлекательными для застройщиков в регионах.

Так, к примеру, по данным министра строительства и ЖКХ Чеченской Республики Муслима Зайпуллаева, сегодня в регионе в собственности граждан находятся более 90 тыс. земельных участков для ИЖС. А потенциальный объем площади жилья, которое может быть построено на этих землях, – более 15 млн кв. м. Но из-за отсутствия необходимой для жизни инфраструктуры сейчас строительством охвачено лишь 12% этих территорий. Причем для подведения инженерных сетей к наиболее перспективным для застройки участкам требуется более 12 млрд руб., что обеспечит в регионе до конца 2030 г. ввод около 5 млн кв. м жилья.

И это еще одна давняя проблема – недостаток средств у регионов на обеспечение необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой земельных участков, выделенных под строительство.

В целом же по состоянию на 1 декабря в Чечне введено в эксплуатацию 992 тыс. кв. м жилья, из которых 869 тыс. кв. м или 88% пришлось на ИЖС.

Именно поэтому, по словам Владимира Городецкого, необходимо ускорить принятие федерального закона о распространении проектного финансирования на ИЖС.

Главным образом речь идет о поддержке небольших региональных застройщиков. Для этого в первую очередь необходимо скорректировать программу АО «ДОМ.РФ» по поддержке застройщиков, реализующих низкомаржинальные проекты жилищного строительства. Также нужно обеспечить более широкий круг субъектов, которые могут участвовать в этой программе, и увеличить предельную стоимость проектов жилищного строительства, которые могут претендовать на поддержку.

О том, что Правительство РФ расширило программу субсидирования низкомаржинальных проектов жилищного строительства, рассказал в своем выступлении заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин. Эти изменения Минстрой готовил совместно с ДОМ.РФ.

Оказывается, теперь условия для застройщиков, которые планируют участвовать в этой программе, смягчили – максимальная стоимость строительства должна составлять не 500 млн руб., а 800 млн руб. Также действие программы распространили на субъекты, где среднедушевые доходы населения на 15% и более ниже, чем в среднем по стране, плюс на все регионы ДФО.

В результате количество субъектов, которые смогут принять участие в программе, увеличилось с 49 до 62. А застройщики получат длинные деньги по выгодным условиям, в том числе там, где проектное финансирование не выдается или выдается очень плохо, что сделает эту меру поддержки более востребованной и позволит более эффективно взаимодействовать с банками.

Также Никита Стасишин сообщил, что сейчас Минстрой одобрил 53 проекта строительства жилья по программе субсидирования низкомаржинальных проектов на более чем 16 млрд руб. в 17 регионах. Например, в Алтайском крае, Владимирской, Вологодской, Костромской и Оренбургской областях. Всего планируется построить 370 тыс. кв. м жилья.

КРТ – отнюдь не панацея

По оценкам Рейтингового агентства строительного комплекса, из 1117 городов России сегодня не ведется строительство в 812 городах. В частности, речь идет о Мурманске, Орске, Братске, Сызрани. Но есть и целые регионы, где не строят жилье – это Камчатский край, Ненецкий и Чукотский автономные округа, Еврейская автономная область.

И, по словам Владимира Городецкого, сегодня уже стали понятны некоторые недостатки введенного год назад в Градостроительный кодекс единого механизма комплексного развития территорий. Но отказываться от КРТ, разумеется, не стоит. А как раз-таки принципиально важно продолжать работу по совершенствованию механизма КРТ как одного из основных инструментов увеличения объемов жилищного строительства.

В частности, необходимо разработать новые меры государственной поддержки застройщиков, реализующих проекты КРТ, чтобы они имели возможность расселить ветхое жилье, особенно на территориях, полностью занятых ветхими объектами ИЖС, и обеспечивать территорию необходимыми объектами инфраструктуры. Также нужно решить проблемные вопросы, связанные с реализацией проектов КРТ в границах зон охраны объектов культурного наследия и на приаэродромных территориях и др.

Так, для расселения ветхого жилья в рамках КРТ первый заместитель генерального директора Фонда содействия реформированию ЖКХ Олег Рурин предложил создать механизм дополнительного финансирования застройщиков.

Сегодня при расселении граждан из аварийного жилья застройщики могут получить от Фонда компенсацию до 100% своих затрат, связанных с переселением. Однако в случае с ветхими домами такой компенсации нет. При этом в кварталах, которые попадают под программу КРТ, ветхого жилья бывает кратно больше, чем аварийного. Поэтому для стимулирования и увеличения количества таких проектов Фонд предлагает рассмотреть возможность привлечения дополнительных источников финансирования – например, из средств Фонда национального благосостояния.

Стоит отметить, что переселение граждан из аварийного жилья идет опережающими темпами. И, как напомнил Олег Рурин, Президентом поставлена задача переселить в 2021 г. из аварийных домов 130 тыс. человек. Сегодня в новое жилье переехали 125 тыс., и это позволяет заявить,  что до конца года целевой показатель будет достигнут.

Реализацией проектов КРТ также активно занимается и ДОМ.РФ. Как рассказал заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов, под них определено уже 70 площадок в 32 регионах с общей площадью 3,48 тыс. га и градостроительным потенциалом 14,3 млн кв. м жилья.

Что касается федеральных земель, то с 2016 г. вовлечено в оборот более 15 тыс. га с градостроительным потенциалом свыше 60 млн кв. м жилья. А до 2030 г. с участием ДОМ.РФ должно быть построено не менее 100 млн кв. м общей площади жилья.

При этом, несмотря на планируемый почти рекордный по стране ввод жилья в 2021 г., а только за 11 мес. этот показатель составил около 82 млн кв. м, необходимо наращивать темпы и объемы его строительства в регионах. Для чего, по его словам, важно развивать ИЖС и проектное финансирование, в том числе и в ИЖС. Плюс ко всему – различные механизмы, включая аукционы «за долю» и облигации для финансирования инфраструктуры. И уже утверждено финансирование 5 проектов инфраструктурного строительства в Туле, Челябинске и Тюмени с общим бюджетом 74 млрд руб. К 2024 г. планируется выпуск облигаций на 150 млрд руб., которые позволят построить около 15 млн кв. м.

В целом же решить задачи в жилищной сфере можно, лишь сбалансированно развивая спрос и предложение. Тогда на рынке не будет ни дефицита, ни невостребованного жилья. В этом случае выиграют все его участники: и граждане, и застройщики, и банки.

Так, поддержку спроса и предложения Денис Филлипов предлагает осуществлять через адресные меры жилищной господдержки и секьюритизацию на рынке ипотеки. А качество нового жилья обеспечат разработанный ДОМ.РФ Стандарт комплексного развития территорий и работа Фонда ДОМ.РФ по разработке мастер-планов развития городов.

Другой ресурс для улучшения жилищных условий – арендное жилье, и в портфеле ДОМ.РФ 14 проектов на 9,5 тыс. квартир в 5 регионах. Эти проекты уже успешно реализуются в Москве и Воронеже, а в Южно-Сахалинске планируется построить 4 арендных дома общей площадью до 25 тыс. кв. м.

Жилье все недоступнее

Однако, как заявил заместитель председателя Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства Кирилл Холопик, после всплеска объемов строительства в текущем году показатели могут существенно снизиться в следующем. Так, в 2021 г., скорее всего, будет поставлен исторический рекорд по вводу жилья – ожидается, что появится более 50 млн кв. м жилья в многоквартирных домах. Но в 2022 г. может быть введено лишь 36 млн кв. м многоэтажного жилья. И увеличить этот показатель можно лишь с помощью ускорения строительства – многие застройщики устанавливали сроки ввода в эксплуатацию с запасом, поэтому сегодня часто вводят дома на 3-6 мес. раньше срока.

Кроме того, для стабильного увеличения объемов ввода необходимо повысить и объемы продаж нового жилья. Чтобы достичь целевого показателя в 120 кв. м в год, объемы продаж по ДДУ должны подняться с сегодняшних 35-40 млн кв. м до 70 млн кв. м. И это автоматически повысит интерес застройщиков, объемы строительства и ввод жилья.

Но тут вступают в дело прогнозируемые почти 35% застройщиков увеличенные средние ставки по ипотеке на новостройки в 2022 г. Так, опрошенные ЕРЗ.РФ застройщики предвидят, что ставки повысятся до 8-10%. При этом 23% опрошенных прогнозируют ипотечные ставки на новостройки на уровне 7-8%, а 13,4% респондентов – в 6-7%. Напомним, что средняя ставка по ипотеке по ДДУ на 31 октября составила 6%.

Кроме того, почти 24% застройщиков считают, что в 2022 г. цены на новостройки вырастут в пределах 5%, еще 23% прогнозируют рост на 5-10%, а почти 20% респондентов – на 10-15%. В то же время, по данным ЕРЗ, в декабре цены на новостройки выросли на 26,8% в годовом выражении. А значит, повышенного спроса ждать не приходится.

Подтверждает это и аудитор Счетной палаты Наталья Трунова, сообщив, что доступность жилья для российских семей снизилась впервые за 12 лет. И связано это, естественно, с резким ростом цен.

Так, по итогам 2020 г. цены на жилье на первичном рынке выросли в среднем на 12% по отношению к 2019 г. В 2021 г., по оценкам, в зависимости от региона они увеличатся от 15% до 30%. И факторов роста много – это и изменение цен строительных материалов, и ажиотажный спрос 2020 г., и т.д. Но такие изменения происходят впервые, начиная с кризисного 2008 г.

Причем параллельно растет и общий объем задолженности граждан по ипотеке, и уровень кредитной нагрузки в целом. В частности, по данным Центробанка, задолженность по жилищным кредитам на 1 ноября в целом по России составила 11,4 трлн руб., увеличившись по сравнению с аналогичной датой годом ранее на более чем 25%. И этот рост происходит в условиях роста общей закредитованности населения. Так, уровень долговой нагрузки в середине 2021 г. вырос на 8% и составил 35% от совокупного дохода семьи.

Стоит помнить, что в целом ведь вопрос доступности жилья относится не только к строительному комплексу, но и к социально-экономическому блоку, и тем направлениям, которые обеспечивают рост доходов населения.

По итогам обсуждения будут приняты рекомендации в адрес Правительства РФ, профильных министерств и ведомств, а также субъектов.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в декабрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.