Жилье – индивидуальное и малоэтажное

30 ноября в Торгово-промышленной палате РФ в рамках IV Международного форума «Малоэтажная Россия 2021» состоялось пленарное заседание о развитии индивидуального жилищного домостроения.

Модератором мероприятия выступил председатель Комитета по предпринимательству в сфере строительства ТПП РФ Ефим Басин.

История об ИЖС и малоэтажном строительстве напоминает сказку о гадком утенке – было время, когда вообще никто не хотел заниматься этим сегментом. Да и в целом не знали, с чего начать – отсутствовали общие подходы, хотя потребность в таком строительстве была всегда. Но оно не считалось серьезным, никто не видел перспектив. Еще 3-4 года назад об ИЖС и малоэтажном строительстве почти ничего не было слышно, но сегодня коренным образом все меняется.

Так, по данным Ефима Басина, благодаря мерам по стимулированию индивидуального строительства, за 10 месяцев текущего года его рост составил 40%. В результате доля ИЖС от общего объема вводимого жилья достигла 56%. То есть частных домов появилось больше, чем было построено жилья в многоквартирных домах. Причем ни пандемия, ни рост цен на стройматериалы не помешали развитию этого сегмента. А спрос на рынке на готовые современные дома «под ключ» дома превысил спрос на участки земли, показав 60%, чего не было никогда. И это дает основания считать, что к 2030 г. будет вводиться ежегодно не 50 млн кв. м ИЖС, а 60 млн кв. м.

Кроме того, ожидается, что в этом году будет введено до 90 млн кв. м жилья, что станет рекордным, начиная с советских времен.

Действительно, за последние 2 года из-за пандемии люди построили очень много индивидуального жилья, и сегодня по нему идет массовый поток регистрационных действий. Другим стимулом послужила запущенная Президентом программа по бесплатной газификации ИЖС. В результате в ряде регионов объемы ИЖС, например, в Тамбовской и Липецкой областях, уже превысили 70%.

Однако, как заметил Ефим Басин, очень долго идет принятие нормативно-правовых актов, касающихся ИЖС. Так, на прошлой неделе был опубликован законопроект, подготовленный АО «ДОМ.РФ» и Минстроем России, о внесении изменений в Градостроительный кодекс, касающихся ИЖС. Наконец-то стали решаться вопросы переноса преференций МКД на ИЖС – это эскроу-счета, проектное финансирование, ипотека и т.д. Планируется, что до конца этого года законопроект будет принят. Также ожидается принятие программы ИЖС, разработанной еще год назад Минстроем России. Она будет служить подзаконным актом к законопроекту, т.к. в ней решаются задачи региональных властей, связанные с предоставлением земельных участков, обеспечением инфраструктурой и созданием региональных операторов ИЖС. Еще один важный законопроект – об архитектурной деятельности, но он тоже уже год назад затерялся в коридорах власти.

Кроме того, Ефим Басин рассказал, что президент Союза сельских территорий Сергей Мытарев уже несколько лет пытается воплотить идею о создании организации «Россельстрой». Это негосударственная коммерческая организация, которая взяла бы на себя ответственность за развитие сельских территорий – строительство объектов инфраструктуры и индивидуальных жилых домов. На уровне каждого субъекта будут сформированы региональные потребительские кооперативы на паевых условиях, сформирован фонд ИЖС, который возьмет на себя весь функционал заказчика-застройщика. Эта идея уже одобрена вице-премьером Маратом Хуснуллиным и министром строительства и ЖКХ России Иреком Файзуллиным. В частности, по словам министра, его ведомство поддерживает создание таких организаций сельского строительства. Минстрой России взаимодействует с Минсельхозом по этому вопросу, поэтому необходимо ускорить работу с регионами, и готовые создавать такие организации в любой форме собственности будут поддержаны.

Как напомнил Ирек Файзуллин, сейчас есть ряд мер поддержки малоэтажного строительства – программа «Стимул», дальневосточный гектар, сельская и дальневосточная ипотека. В этом году ведущие банки запустили пилотные проекты малоэтажного строительства с помощью эскроу-счетов. Также в 2021 г. совместно с ДОМ.РФ был проведен всероссийский открытый конкурс на разработку типовых проектов индивидуальных и малоэтажных домов, социально-культурных объектов, кроме того, градостроительный конкурс новостроек и международный профессиональный конкурс НОПРИЗа на лучший проект 2021 г.

Притормозим!

В целом пилотные проекты показывают, что малоэтажное строительство – это способ создания комфортных условий городской среды. И в этом направлении замены ему нет. Тем более что срок службы домов из клееного бруса сравним с домами из керамического кирпича и превышает срок службы строений из силикатного кирпича. А с учетом того, что наша страна – это один из крупнейших владельцев лесных массивов, то решение о запрете экспорта леса должно способствовать развитию малоэтажного домостроения.

Однако, как заметил генеральный директор АО «НИЦ «Строительство» Виталий Крючков, есть три фактора, сдерживающих развитие ИЖС, – экономические, технические и ментальные.

С экономическими все понятно – к ним относится стоимость земельного участка, из-за которой в регионах на территории, идеально подходящей для малоэтажной застройки, возводятся мощные многоквартирные комплексы. И этот процесс идет слишком динамично, ведь построить большой дом всегда выгоднее. Сюда же относится и отсутствие налаженной системы финансирования покупки индивидуального жилья.

Что касается технических и ментальных проблем, то они взаимосвязаны. Сегодня применение современных технологий в малоэтажном строительстве развивается недостаточно активно, потому что ментальность людей сформирована на опыте и ошибках этапов изучения новых технологий, в том числе в? отсутствии нормативной документации. Так, ради экономии допускается строительство жилья с применением современных технологий и отступлением от них, что в итоге приводит к негативным последствиям. Они же потом тиражируются из уст в уста, а о хорошем опыте говорят мало.

Нужно что-то делать

Да, как заметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков, ситуация с ИЖС сегодня в стране выглядит хорошо – по итогам первого полугодия 2021 г. прирост ИЖС составил более 16 млн кв. м жилья. И, по идее, нужно радоваться, что такая совершенно не зарегулированная в отличие от МКД отрасль самостоятельно живет и показывает свои достижения. Но, безусловно, то, что отражает статистика, - не всегда означает комфортное и качественное жилье. И, по его словам, в этой связи можно выделить три блока проблем.

Первый блок – это земельные вопросы. Так, например, в Белгородской области реализован правильный государственный подход с точки зрения выделения земельных участков по ИЖС. На электронном портале каждый желающий приступить к строительству своего жилого дома может выбрать на интерактивной карте необходимый земельный участок с ПЗЗ, генпланом, схемой территориального планирования и развитием социальной инфраструктуры. И практику интерактивных карт в рамках ГИС необходимо распространить на всей территории страны. Что касается кадастровой стоимости, то в Белгородской области право приобретения участка для жителя составляет до 20% от кадастра в зависимости от ликвидности.

Другой аспект касается процента используемых площадей в целях жилищного строительства, а он крайне мал. И чтобы решить эту проблему Антон Глушков предлагает разрешить строительство ИЖС на любых категориях земель, причем большая часть экспертов сошлась во мнении, что никакого риска в этом нет. Конечно же, речь не идет об особо охраняемых территориях.

Второй полностью не урегулированный блок – это инженерная инфраструктура. В частности, реализация нормы по плате за присоединение к сетям идет далеко не повсеместно и не так хорошо, как было заявлено. И единственным решением проблемы НОСТРОЙ видит установку выровненного платежа в рамках субъекта, когда каждый будущий приобретаемый земельный участок будет гарантированно присоединен к инженерным сетям по понятной и фиксированной ставке.

Опять же, в Белгородской области в рамках ипотечной корпорации создан оператор ИЖС. И часть денежных средств, которые он получает с продажи участков, тратятся на инженерную подготовку. А присоединение дома ко всем инженерным сетям в Белгородской области стоит 190 тыс. руб. И эту практику также нужно перенять.

И последний блок – доступность. Как известно, в большинстве случаев при строительстве дома каждый владелец сам себе архитектор, придумывающий свою конструкцию, не всегда правильную, дешевую и ликвидную. Поэтому необходимо формирование каталога экономически эффективных проектов, чтобы любой желающий мог их использовать. И здесь крайне важны стандарты качества по ИЖС, чтобы не усугублять картину ветхого и непригодного жилья, а делать современное, комфортное и уютное. Для этого Союз архитекторов и проектировщиков совместно с ТПП РФ решили разработать базу качественной архитектуры малоэтажного жилья.

Что касается кредитования, то, по словам президента НОСТРОЙ, появившийся закон касается только одной формы жилищного строительства – комплексного жилищного строительства застройщиков. И этот механизм самый дорогой, потому что в нем присутствует комплексное освоение территорий, затраты застройщика, прибыль подрядных организаций и др. Безусловно, он очень удобен банкам и дает дополнительную возможность работы девелоперов и строительных компаний, но такой проект ИЖС меньше всего доступен гражданам.

Примечательно, что в 1 полугодии этого года 91 компания, возводившая  более 1 млн кв. м жилья, а это на 14% больше, чем в 1 полугодии прошлого года, не нашла своего места в ИЖС и была признана банкротами. Кроме того, в текущем году до нуля снизилось строительство в 43 городах с общим населением 2,2 млн человек.

И здесь на помощь приходит механизм, когда застройщиком выступает сам обладатель земельного участка, нанимая профессионального строителя, который гарантирует, что процесс будет качественным. Сегодня часть банков уже идет по этому пути и выдает кредиты для самостоятельного строительства в случае, если подрядная организация аккредитована банком. И это первый правильный шаг на пути к доступности.

Другой вариант – хозспособ, по которому строится 80% ИЖС. И что бы ни говорили представители банков, взять на такой способ строительства ипотечный кредит сегодня невозможно. У банков нет заинтересованности. Поэтому, как предложил Антон Глушков, владелец земельного участка должен иметь возможность получить потребительский кредит, а после ввода объекта в эксплуатацию мог бы заложить этот дом и перевести свой кредит в ипотечный. Конечно, в случае, если он соблюдает требования залога, это ликвидный объект, оформлены права на земельный участок, а дом построен по эффективной проектной документации. И тогда такой вариант будет самым доступным и массовым для улучшения жилищных условий.

Конечно, можно сколько угодно обсуждать технологи, стоимость, механизмы улучшения, но если не научиться максимально эффективно формировать земельные участки, ставить на кадастровый учет, передавать под освоение и обеспечивать как минимум дорогами и электричеством, будет очень сложно сдвинуть пласт ИЖС с нынешней точки.

При этом нужно помнить, что во многих странах только богатые люди могут позволить себе жить в деревянном доме – это комфортно, экологично и престижно. И нам тоже нужно к этому стремиться.

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в декабрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.