Что может предложить ДОМ.РФ на жилищном рынке? Только ипотеку!

В конце ноября в Совете Федерации состоялся круглый стол на тему «О деятельности акционерного общества «ДОМ.РФ» по повышению качества и доступности жилья». Провел мероприятие председатель Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко. А участие в нем приняли сенаторы, представители комитетов СФ, профильных министерств и ведомств, субъектов, банковского и строительного сообщества.

Как подчеркнул, открывая «круглый стол» Андрей Шевченко, Комитет внимательно следит за деятельностью АО «ДОМ.РФ», сфера деятельности которого охватывает очень широкий круг вопросов. Это и развитие рынка ипотечного кредитования, и осуществление функций оператора госпрограмм поддержки застройщиков, и деятельность по вовлечению в оборот неиспользуемых или неэффективно используемых федеральных земель, а также финансирование жилищного строительства, формирование комфортной городской среды и развитие рынка арендного жилья. И это далеко не весь перечень направлений, в работу по которым вовлечен ДОМ.РФ.

Но особо председатель Комитета выделил деятельность компании в качестве оператора федеральных программ господдержки отдельных категорий граждан в жилищной сфере. Так, с помощью льготной, семейной, дальневосточной ипотеки, а также программы поддержки семей с детьми в общей сложности уже более 1 млн семей улучшили свои жилищные условия либо снизили платежную нагрузку по ипотечным кредитам. А сумма всех заключенных по ним договоров составляет около 2 трлн 600 млрд руб.

Как напомнил аудитор Счетной палаты Алексей Саватюгин, ДОМ.РФ курирует большинство льготных ипотечных программ. И в 2021 г. на меры поддержки рынка ипотеки и жилищного строительства было выделено 101,4 млрд руб., кассовое исполнение которых на 1 октября составило 79 млрд руб. При этом у населения востребована поддержка многодетных семей в виде выплаты до 450 тыс. рублей на погашение части ипотеки. Эта программа позволила в среднем на 30% снизить задолженность по ипотеке многодетных семей.

Поэтому, учитывая накопленный ДОМ.РФ опыт, было бы полезным распространить его функции и на региональные программы по улучшению жилищных условий граждан. К слову, в некоторых регионах ДОМ.РФ как раз этим уже и занимается. В результате это позволит максимально автоматизировать процесс получения услуг по принципу «одного окна».

При всем при этом нельзя отрицать, что значительная часть населения не может воспользоваться ипотекой даже при нулевой процентной ставке. И это большая цифра – около 40% от всех нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан. Данный факт был вынужден признать и генеральный директор АО «ДОМ.РФ» Виталий Мутко.

Да, сегодня главный двигатель рынка – это ипотека, и 95% задачи обеспечения жильем решается на рыночных условиях, иными словами, за счет граждан. Так, по данным Виталия Мутко, с помощью ипотеки с 2001 г. 12 млн семей улучшили свои жилищные условия, при этом за счет ипотеки покупалось каждое пятое жилье.

Однако к настоящему моменту инфляция в сфере жилой недвижимости разогналась до запредельных темпов, а каких-то срочных и действенных, пусть даже точечных решений ДОМ.РФ предложить пока не может. По словам главы корпорации, сегодня на рынке произошла разбалансировка спроса и предложения. И в результате, «благодаря» различным факторам, к концу года рост стоимости жилья, скорее всего, достигнет 33%.

При этом не стоит забывать, что после изменения условий программы льготной ипотеки, спрос на нее снизился. Но, по данным Виталия Мутко, снижение не было резким и по итогам октября составило около 8%, компенсировавшись рыночными займами и семейной ипотекой, которая была расширена. В результате к концу года ожидается, что будет выдано минимум 1,7 млн ипотечных кредитов. Но такие меры требуют постоянного мониторинга, работы с кредиторами и создания информационных порталов, в чем ДОМ.РФ наработало большую компетенцию как оператор госпрограмм.

Альтернативное жилье

И все-таки для решения жилищной проблемы малообеспеченных людей, по мнению Андрея Шевченко, необходимо более активно развивать альтернативные покупке жилья инструменты, и в первую очередь социальную аренду. Однако сегодня этот сегмент прогрессирует совсем не так хорошо, как хотелось бы.

По словам Виталия Мутко, сегодня цель компании – построить хотя бы по одному арендному дому в каждом регионе. И они будут соответствовать высокому и «зеленому» стандартам, а также безопасности. При этом их современный дизайн будет укладываться в разумную цену.

Так, сегодня в Воронежской области реализуется проект субсидируемой аренды, когда арендатор платит 30% от рыночной ставки, а остальное пополам финансируют регион и ДОМ.РФ. В уже построенном доме 41 квартиру с отделкой и мебелью отдали в социальную аренду, и квартиры получили врачи, работники сферы культуры и педагоги. Этот проект, как сообщил Виталий Мутко, планируется «прокачать» и предложить Минстрою и Правительству на рассмотрение.

Однако, как считает Андрей Шевченко, все-таки речь не должна идти только о точечном строительстве арендных домов в нескольких регионах. Такой подход явно не способен переломить ситуацию с обеспечением жильем нуждающихся в этом граждан, главным образом малообеспеченных. Это комплексная проблема, которая, в том числе касается и отсутствия цивилизованного рынка арендного жилья, и мер господдержки застройщиков, строящих такое жилье.

В целом рынок аренды сегодня получил большое развитие. Но при этом, как заявил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, в планах ведомства сейчас стоит цель обелить действующий рынок аренды жилья. Для этого в Правительстве совместно с ДОМ.РФ уже обсуждается подготовленный Минстроем законопроект о выводе рынка арендного жилья из «серой зоны». В результате это позволит вывести из тени существующее арендное жилье, чтобы обеспечить его качество и безопасность, в том числе для тех, кто его снимает. И это одна из основных инициатив Минстроя по обелению и структурированию всего рынка арендного жилья.

Что касается мер поддержки застройщиков, то, по мнению сенатора, они могли бы быть самыми разными: от безвозмездного предоставления земельных участков и кредитов по льготным ставкам до различных налоговых преференций. Причем акционерному обществу необходимо рассмотреть вопрос о самостоятельном строительстве арендных домов, используя для этого все те механизмы, которые имеются в его арсенале – в том числе вовлекаемые в оборот неэффективно используемые земельные участки.

Потенциальные возможности

Вообще ввод в хозяйственный оборот таких земель – это также одно из важных направлений деятельности ДОМ.РФ. Так, с 2016 г. им вовлечено около 15 тыс. га земли с градостроительным потенциалом 60 млн кв. м. И практически половина из них была передана регионам. Но пока активной стройки там не наблюдается, и Правительство поставило акционерному обществу задачу по созданию системы мониторинга и контроля по этим землям. В частности, в этом году на всех землях, которые были введены в оборот, необходимо построить 1,3 млн кв. м, в следующем году – 2,5 млн кв. м. Поэтому, как заявил Виталий Мутко, ДОМ.РФ кровно заинтересован в работе с губернаторами в том, чтобы такие земли были эффективно и быстро освоены субъектами. И сейчас по этим землям уже утверждена градостроительная документация на 46 млн кв. м.

Кроме того, большая работа будет проведена по механизму комплексного развития территорий, который, по словам Виталия Мутко, практически на 2 года позволяет сократить время на перезагрузку неэффективно используемых земель. В настоящее время Правительством уже одобрено 14 проектов КРТ в 11 регионах, где общая площадь участков составляет 37 га с градостроительным потенциалом в 3 млн кв. м жилья. На очереди к рассмотрению еще 71 проект в 31 регионе, а это – 3 тыс. га с потенциалом 13 млн кв. м жилья. В целом же возможности этого механизма высоки: под проекты КРТ в регионах подобрано несколько сотен площадок, на которых можно построить более 150 млн кв. м жилья. И для каждого региона предлагается набор различных мер – и льготные программы ипотечного кредитования, и проектное финансирование, и средства на инфраструктуру.

Но, конечно, у застройщиков, чтобы снизить себестоимость, не всегда находятся деньги на покупку земли. Для этого была придумана новая форма – аукцион за долю. Застройщику не нужно сразу платить деньги за земельный участок, он получает его за долю в конкурсе, а 10% этой доли будет в собственности ДОМ.РФ до окончания строительства. При этом все находятся в одной лодке – и губернаторы, и застройщики, и ДОМ.РФ. По такому сценарию в Воронежской области был вовлечен участок на 1 млн кв. м с использованием проектного финансирования. Что касается доли в собственности, то по окончанию строительства ДОМ.РФ предлагает передавать ее субъектам.

В свою очередь Никита Стасишин предложил стимулировать застройщиков к участию в проектах КРТ, для чего Минстрой в 2022 г. готов разработать новую программу поддержки по субсидированию застройщиков. Это становится актуальным с учетом выросшей ключевой ставки и подорожания проектного финансирования, особенно для регионов, где скорость продажи сильно зависит от покупательной способности. В рамках такой дополнительной программы за счет неких субсидий будут нивелированы риски банков, участвующих в программе КРТ. При этом данный механизм может быть схожим с тем, который действует в программе поддержки низкомаржинальных застройщиков.

Что касается инфраструктуры, то, как известно, в любом проекте жилищного строительства она занимает 30-40%, а также сдерживает темпы строительства. Бывает и так, что жилье построено опережающими темпами, а социальная инфраструктура отстает. Поэтому сейчас Правительством принято инфраструктурное меню – когда регионы получают деньги на опережающее развитие инфраструктуры. Так, до 2024 г. с помощью инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ планирует вовлечь 150 млрд руб. Сейчас уже привлечено 10 млрд руб., с помощью которых реализуются 3 проекта – Новая Тула на 300 тыс. кв. м, а также в Тюмени и Челябинской области. Плюс ко всему идет работа еще по 30 субъектам.

Но все-таки самое главное, чтобы построенное жилье было не просто в поле, а находилось в соответствующей комфортной среде. Для этого компания бесплатно для регионов обучает архитекторов – всего с 2019 г. подготовлено 2 тыс. специалистов. В течение года их обучают, возят по всему миру, после чего рекомендуют регионам.

Кроме того, ДОМ.РФ занимается разработкой концепций и стандартов, выпустив к настоящему моменту уже 380 концепций развития значимых общественных пространств в 40 субъектах и сделав 21 мастер-план.

Подводим итоги

В целом, как подчеркнул Виталий Мутко, после проведенной в начале 2020 г. Правительством РФ масштабной реформы институтов развития, ДОМ.РФ сохранил свою самостоятельность, уточнив при этом ряд функций. И в настоящее время принята Долгосрочная программа и стратегия развития единого института развития в жилищной сфере на период 2021 – 2030 гг., которая была согласована со всеми профильными министерствами. В результате к 2030 г. институт развития должен реализовать своими возможностями 100 млн кв. м.

А, как подытожил Алексей Саватюгин, Счетной палатой была проанализирована деятельность институтов развития в финансовой сфере, в том числе ДОМ.РФ. И хотя еще рано публиковать итоги, он как аудитор Счетной палаты будет рекомендовать коллегии признать деятельность ДОМ.РФ эффективной.

Иоланта Вольф

Этот материал опубликован в декабрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.