BIM-аудит как инструмент раннего выявления коллизий «плоского» проекта

Технологии компьютерного проектирования постоянно развиваются, и поэтому на смену 2D-чертежам приходят 3D-решения - ведь нет ничего естественнее, чем создавать трехмерный объект в трехмерной информационной среде.

Мощным импульсом к развитию компьютерного проектирования стали правительственные меры, включающие в себя изменения в ряд постановлений, «дорожную карту» по использованию технологий информационного моделирования (ТИМ) в строительстве, а также внутренние регламенты государственных экспертиз. 

Постановление Правительства России  № 331 от 5 марта 2021 года устанавливает, что с начала 2022 года при заключении договора о подготовке проектной документации для строительства, реконструкции, финансируемого с привлечением бюджетных средств, стало обязательным формирование и ведение информационной модели.

Эта тенденция породила ожидаемый всплеск интереса к BIM-проектированию, BIM-проектировщики стали получать многочисленные заявки на проектирование и BIM-моделирование объектов. Наибольшее количество запросов поступает из регионов, т.к. если в Москве и Санкт-Петербурге BIM-проектирование не новость и здесь много квалифицированных специалистов, то в регионах наблюдается дефицит проектных организаций, даже в минимальной степени владеющих BIM. Компания «БИМПРО»  в последнее время много работает с региональными застройщиками, и в процессе анализа представленной нам готовой проектной документации на жилые дома мы выявили не просто необходимость аудита этой документации, но и четко выделили два направления этого аудита:

- BIM-аудит рабочей документации на основе информационной модели.

- Аудит проектных решений на соответствие современным тенденциям. Оценка эргономичности решений, выявление путей оптимизации.

Рассмотрим по сути каждое из этих направлений.

BIM-аудит рабочей документации на основе информационной модели.

Опыт показывает, что BIM-аудит рабочей документации позволяет застройщику без смены проектной организации начать щадящее внедрение информационных технологий в процессы управления и ведения строительства. Такой аудит целесообразно проводить, когда уже сформирована готовая рабочая документация, а в компании есть специалисты, которые проектируют различные системы в разных программных комплексах.

Основой такого аудита является моделирование по готовой документации – оно может выполняться в удобном программном комплексе (Autodesk Revit, Renga и др.), позволяющем осуществить выгрузку в формат ifc. Элементам модели присваиваются информационные характеристики (габариты, марка элемента, производитель и др.), на основании которых происходит выгрузка спецификаций элементов. В процессе моделирования каждого раздела по отдельности происходит выявление до 90% ошибок раздела: недостающие данные – привязки, наименования элементов, разночтения проектных решений на видах и листах. На этом этапе происходит важнейшая проверка объемов работ и материалов на основе спецификаций.

Второй этап аудита состоит в автоматизированной проверке коллизий между разделами, выполняется программным способом с использованием Navisworks, Solibri или аналогов. Анализ происходит попарно по всем решениям: АР-КР, АР-ОВ, КР-ЭС и т.д. При наличии нескольких файлов одного раздела каждый из них также участвует в проверке. Второй этап позволяет оценить, сколько ошибок, с которыми застройщик столкнется на строительной площадке, заложено на стадии проектирования. Это позволяет принять решение о корректировке и доработке проекта, выдать замечания и уменьшить затраты на строительство.

Кроме того, выявленные коллизии позволяют произвести укрупненный расчет стоимости их устранения по категориям: неучтенные материалы и работы (ошибки спецификаций), стоимость устранения на стройплощадке (затраты на переделку, доп. работы и материалы), а также временнЫе затраты на это устранение.

Помимо полуавтоматизированной проверки и анализа коллизий BIM-модель дает возможности визуального анализа профильными специалистами для выявления нелогичных проектных решений, которые могут повлиять на безопасность здания (нарушение требований к путям эвакуации, чрезмерное занижение потолков в зоне размещения коммуникаций и др.), а также решений, которые ухудшают эстетический вид объекта (наличие большого количества лючков, дверей). На основании визуального анализа выдаются рекомендации, которые также могут быть учтены при корректировке решений.

В качестве примера результатов BIM-аудита можно привести аудит жилого комплекса общей площадью 60 тыс. кв. м, который был проведен при наличии рабочей документации высокого качества. В ходе аудита было создано 616 325 элементов модели, погрешность исполнения составила менее 0,03%, а в ходе моделирования было найдено 3 273 коллизии. Стоимость моделирования составила 9,1 млн руб., но проведение этой работы позволило сэкономить заказчику на переделках в процессе строительства не менее 8 млн, найти неучтенных материалов на 13 млн, а также сократить срок строительства на 3-5 мес., что повлекло дополнительную экономию в 27 млн на проценты банку в рамках проектного финансирования. Таким образом, общая потенциальная экономия составила 35,8 млн руб., которые не только покрыли полную стоимость аудита, но и позволили получить дополнительную прибыль. То есть, при вложении дополнительных 150-200 руб./м² возможна экономия от 600 руб./м².

Таким образом, BIM-аудит – это щадящий способ внедрения BIM, он применим на любой стадии проектирования и строительства, и  позволяет не только оценить качество рабочей документации, но и спрогнозировать финансовые потери на исполнение проекта.

Аудит проектных решений на соответствие современным тенденциям. Оценка эргономичности решений, выявление путей оптимизации.

В рамках внутренних исследований нашей компанией проводилось исследование по влиянию на прибыль при строительстве жилого комплекса следующих факторов: изменение конструктивных решений (расчетной схемы) или их оптимизация (уменьшение сечений), изменение планировочных решений и используемых материалов.

Расчеты показывают, что перспективная экономия при изменении материалов не играет ключевой роли и при качественных исходных проработках может составлять 1-2% от стоимости строительства и варьироваться в зависимости от региональных расценок и технологии.

Наиболее существенное влияние на прибыль оказывает получение максимальной продаваемой площади жилых квартир и коммерческих помещений. Поэтому для повышения экономической эффективности проекта необходимо исследовать логичность и функциональность решений без ущерба для комфорта, эксплуатации и эстетических характеристик (выявление дублирующих функциональных зон и коридоров, оптимизация зон размещения инженерных сетей), а также рассматривать варианты материалов и конструктивных решений с минимальной занимаемой в плане площадью. Такая оптимизация проектных решений может выделить дополнительно 7-10% полезной площади.

Аудит готовой проектной документации ряда региональных застройщиков показал, что региональные проектные решения в среднем сильно отстают по качеству и функциональности от крупных городов. Это касается не только архитектурных и конструктивных решений, но в особенности инженерных систем, некоторые из которых существенно влияют на продаваемую площадь. Одним из таких примеров является устройство технического этажа для разводки систем ливневой канализации и обслуживания стояковых систем отопления. Фактически это пустой этаж для 6 труб. Общение с застройщиками показало, что проектировщики даже не знают, что можно сделать иначе: использовать коллекторы для систем, сводить их в МОП, выделять под потолком место для коммуникаций и так далее. А ведь таких решений много, и они дают существенную экономию.

Отдельным пунктом проектного аудита является работа с планировочными решениями жилых квартир. Это большая общероссийская беда – нефункциональность планировки строящегося жилья. Корни этой проблемы кроются в разделении архитекторов и дизайнеров, архитекторы работают с объемами, но не вникают в детали.

На примере приведенной здесь планировки квартиры можно увидеть, что при таком подходе получается в итоге: путь от входа до спальни – больше 16м, на путях движения много углов, что небезопасно. Даже расставленная на исходном плане мебель показывает, что шкафы стоят прямо в оконных проемах, а по всей квартире тянутся  узкие неуютные коридоры.

Анализ имеющихся сегодня на рынке технологий показывает, что планировка квартиры может быть гораздо более функциональной. Пролет в 3 метра, на который опираются все конструктивные решения, может быть увеличен до 6 метров, что сделает планировку более гибкой и комфортной. Также на данном примере показано, как представленное решение может быть изменено без корректировки границ смежных квартир, а локальный перенос сетей внутри коридора позволяет добавить 2,88 м² продаваемой площади по всему стояку квартир секции. При средней цене одного квадратного метра в 100 тысяч рублей это добавляет к стоимости квартиры почти 300 тысяч рублей.

Такой аудит и, соответственно, предлагаемые застройщику решения по оптимизации планировок возможны только при наличии   большого опыта специалистов, а BIM-моделирование фрагментов проекта позволяет получить наиболее оптимальные площади квартир.

Активное внедрение информационного моделирования на общероссийском уровне всколыхнуло сферу проектирования и строительства и стало стимулом к анализу действующих у застройщиков методов строительства и проектных решений. Оптимизация и аудит проектов - эффективный способ повышения качества проекта, а, соответственно, и объекта строительства.

Анна Николаева,

Генеральный директор ООО «БИМПРО»

Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.