А теперь о вечном: как обеспечить россиянина жильем?

2 марта на 519-м заседании Совета Федерации прошел «правительственный час» об актуальных вопросах государственной жилищной политики. Отчет перед сенаторами держал глава Минстроя России Ирек Файзуллин. В начале своего выступления он напомнил, что в 2021 г. удалось добиться рекордных результатов за всю историю России – было  введено 92,6 млн кв. м жилья. В результате свои жилищные условия улучшили более 4 млн семей или 10 млн человек. На конец 2021 г. градостроительный потенциал составил 390 млн кв. м. И уже 1 марта было введено жилья 14,7 млн кв. м – это 32% к 2021 г. Таким образом,  сформирован хороший задел для дальнейшего обеспечения жилищного строительства, что позволит, несмотря ни на что, не снижать темпы в 2022 и 2023 гг.

Однако сегодня для сохранения положительной динамики в связи с внешнеполитической обстановкой ситуация в жилищном строительстве требует неотложных мер. Поэтому сейчас Минстрой проводит анализ рисков и готовит предложения по поддержке отрасли в условиях ограничений. Поддержать темпы ввода планируется за счет синхронизации жилищного строительства с планами по развитию инфраструктуры и вовлечения в оборот неэффективно используемых территорий, в том числе с применением механизмов КРТ.

Причем, по словам министра, в рамках антикризисных мер нельзя не поддержать льготную ипотеку, иначе это остановит вообще весь строительный процесс. Поэтому есть предварительное решение, что все программы, которые осуществляются органами исполнительной власти, продолжатся, и будет сформирована пятилетняя программа в тех объемах финансирования, которые предполагались и ранее.

Что касается ситуации с ключевой ставкой, которая выросла с 9,5% до 20%, то она требует неотложных мер – такая ставка отрицательно сказывается на стоимости проектного финансирования и ипотечного кредитования. А для сохранения доступности жилья для граждан необходимо сформировать «ипотечное меню», которое включит в себя все имеющиеся программы и повысит их адресность. И здесь требуется одновременно поддержка со стороны и Правительства, и Банка России.

Ирек Файзуллин обратил внимание, что весомый вклад в объем выданной ипотеки внесли действующие программы господдержки, в результате всего за 2021 г. было выдано почти 2 млн кредитов на сумму 5,7 трлн руб. А на 1 февраля текущего года выдано уже 95 тыс. кредитов на 327 млрд руб.

Копеечка к копеечке

Другая проблема, не снижающая своей актуальности, - рост цен на строительные ресурсы, и в ближайшие 3 года на компенсацию этого роста будет направлено 126 млрд руб. из госбюджета.

Сейчас же в Минстрое формируется система контроля за ценами на строительные ресурсы и оперативного реагирования на их изменение.  Речь идет о создании единой цифровой платформы ценообразования в строительстве на базе федеральной информационной системы, интегрированной с другими информационными системами и электронными торговыми площадками. Эта система будет учитывать не только цены на строительные материалы, но и реальные зарплаты строителей исходя из отраслевой специфики. В результате повысятся достоверность определения сметной стоимости и прозрачность взаимоотношений между заказчиками и подрядчиками.

Как уточнил Ирек Файзуллин, сегодня ведомство в рамках промышленно-строительных материалов и не только переходит на рублевые схемы. Формулы даже между закупками ресурсов должны быть ориентированы не на доллар и евро.

Кроме того, Минстрой совместно с Минпромторгом создали рабочую группу по импортозамещению. В настоящее время проводятся встречи с руководителями промышленных предприятий строительных ресурсов, рассматриваются существующие проблемы. А по разным направлениям деятельности ведомств формируют временные комиссии для решения конкретных задач.

В частности, была рассмотрена проблема исчисления налога на добычу полезных ископаемых (НДПИ) при добыче природного камня. Сейчас налоговая нагрузка на нерудную отрасль выросла в несколько раз. Так, по словам заместителя председателя Комитета СФ РФ по бюджету и финансовым рынкам Андрея Епишина, применяемый в течение 20 лет налог был изменен по инициативе Правительства России, что привело к неадекватному повышению цен на стройматериалы. В результате сегодня существует противоречие между налоговой службой и плательщиками НДПИ на добычу щебня – некоторые налоговые органы в субъектах считают, что первая продукция горнодобычи – это не строительный камень, а щебень. И в случае переквалификации налоговая нагрузка по НДПИ возрастет в 4-8 раз, что существенно повлияет на стоимость жилья и дорожного строительства. Чтобы не допустить такого развития событий и сохранить налог на строительный камень, как подчеркнул Ирек Файзуллин, необходимо внести изменения в налоговое законодательство в части однозначного трактования объекта налогообложения, и Минстрой уже отрабатывает это предложение с ФНС и Минфином.

Поддержала этот вопрос и Председатель СФ Валентина Матвиенко, обозначив, что нельзя допустить роста цен на отечественный материал, который не экспортируется, иначе жилье станет абсолютно недоступным для граждан. Щебень – важный материал для строительных компаний, ситуацию для которых сейчас ухудшать нельзя, а наоборот, необходимо создавать для них благоприятные условия. Поэтому во времена беспрецедентных санкций нужно проанализировать все, что мешает работать бизнесу, частной инициативе и предпринимателям, и включить все возможности и потенциал страны, не дав воспользоваться ситуацией недобросовестным предпринимателям, для которых во главе угла стоит прибыль.

По очереди

Говоря о предоставлении жилья нуждающимся в улучшении жилищных условий, Ирек Файзуллин сообщил, что Минстрой совместно с Росреестром ведут работу по созданию Единого цифрового реестра таких граждан. Благодаря этому очередь станет прозрачной.

Так, на начало 2022 г. на учете стоит около 755 тыс. семей по 20 категориям, в отношении которых Минстрой ведет работу. За прошлый год было обеспечено 24 тыс. семей по 18 категориям. А с 1 января 2022 г. добавились новые категории граждан – дети-сироты и переселенцы из районов Крайнего Севера, проживающие в Норильске. И, по словам министра, для обеспечения данных категорий жильем в ведомстве видят 2 ключевых направления – создание Реестра и существенное увеличение финансирования. В данный момент муниципальные образования и регионы формируют очереди в едином ресурсе, чтобы понимать, какой же объем средств необходим.

Так, по последним данным, в очереди на жилье в регионах находятся почти 298 тыс. детей-сирот, которым на 3 года предусмотрено 30 млрд руб. И этих средств для решения проблемы явно недостаточно. По подсчетам Ирека Файзуллина, за эти деньги можно обеспечить жильем лишь около 15 тыс. человек.

Поэтому в министерстве предполагают на законодательном уровне предоставлять детям-сиротам в одном многоквартирном доме до 50% от общего количества квартир в нем. Кроме того, еще одним вариантом в решении этого вопроса могло бы стать введение соответствующих государственных жилищных сертификатов. Тогда регион, муниципальное образование и органы опеки смогли бы отработать этот сертификат на любой территории.

Необходимость создания Единого реестра граждан, а также проведение систематизации и унификации действующих правовых актов по вопросу улучшения жилищных условий граждан поддерживает и аудитор Счетной палаты Наталья Трунова. По ее мнению, решение квартирного вопроса отдельных категорий граждан затягивается, в том числе и из-за того, что в стране нет единого порядка обеспечения жильем льготников.

А, по словам Валентины Матвиенко, семья с тремя детьми и больше в каждом регионе, становясь в очередь на бесплатное жилье, должна получать его в течение года. Причем если нет возможности дать льготным категориям граждан квартиру бесплатно, то необходимо предоставлять им жилье по социальному найму. Именно такой аспект всегда должен быть в голове у руководства Минстроя.

Аварийный вопрос и тяжелая доля

Что касается аварийного жилья, то сегодня 10 российских регионов завершили программу переселения граждан из аварийного жилья на период с 2019 по 2021 гг., и уже переселено 325 тыс. человек. А благодаря поддержке главы Правительства в прошлые 2 года на опережающую реализацию было предоставлено около 180 млрд руб. Речь идет о Сахалинской, Магаданской, Саратовской, Иркутской областях, Санкт-Петербурге, Севастополе, КЧР, ЯНАО и ХМАО. В бюджете уже предусмотрено 45 млрд руб. для запуска в 2022 г. новой программы расселения аварийного жилья, и средства будут направлены в первую очередь именно в эти регионы.

Так, на данный момент уже есть 15,6 млн кв. м аварийного жилья, которые нуждаются в расселении. Причем 33,2% составляет жилье по соцнайму, а остальное находится в собственности. А значит, должны быть разные механизмы расселения с учетом региональных особенностей.

Как заметил член Комитета СФ по экономической политике Владимир Кравченко, действующий механизм расселения предусматривает исключительно предоставление гражданам места жительства из публичной собственности. И регионы закупают квартиры на основании закона о госзакупках. Но такие помещения не всегда отвечают интересам граждан. Поэтому можно рассмотреть вариант предоставления целевых сертификатов.

Кроме того, ежегодно  опасным для проживания признается 2,3 млн кв. м жилья. Однако, по данным Натальи Труновой, расселяется только около 1,5 млн кв. м «аварийки». Причем в программу переселения до 2024 г. включено менее половины граждан, подлежащих расселению, – 44% и только 34% аварийного жилья.

Что касается участников долевого строительства, чьи права были нарушены, то в прошлом году жилье либо компенсацию получили 17 тыс. человек. Еще по 31 тыс. граждан решения будут реализованы в ближайшие 2 года. И, как сообщил Ирек Файзуллин, на эти цели в федеральном бюджете заложено 53 млрд руб. Всего же в Единый реестр включены 2,5 тыс. проблемных объектов, общее количество обманутых дольщиков составляет 129 тыс. человек. Министр попросил сенаторов подключиться к мониторингу реализации региональных «дорожных карт» и вместе с Минстроем проводить необходимую поддержку, особенно в текущий сложный период, чтобы эта программа была выполнена.

Решено, но не все

В целом, как сообщила Наталья Трунова, за последние годы Минстрой провел большую работу и обеспечил достижение практически всех показателей нацпроекта «Жилье и городская среда». Тем не менее многие вопросы еще остаются нерешенными. В первую очередь речь идет о снижении доступности жилья. И основная причина этому – увеличение стоимости строительства и продажи жилья из-за реализации в 2020-2021 гг. ипотечных программ с господдержкой, а также удорожания основных строительных материалов.

По данным Росстата, в 2020 г. цена 1 кв. м  в среднем по стране выросла на 12%, в 2021 г. – на 26% или почти до 99 тыс. руб. за м. При этом есть существенная разница в росте стоимости жилья по отдельным регионами. В некоторых она выросла более чем на 40%. И в современных условиях, как заявила аудитор Счетной палаты, ведомство полностью поддерживает Минстрой в необходимости рассмотреть вопрос по сохранению льготной ипотеки, но с учетом региональной и даже местной специфики.

Другая острая проблема – низкое качество строящегося жилья и дефицит социальной инфраструктуры.

Проверка Счетной палаты в Свердловской и Воронежской областях показала, что сохраняется опережение темпов ввода жилья над темпами ввода объектов инфраструктуры. Так, в 2018 - 2021 гг. в этих регионах введены в эксплуатацию 7 школ и 8 детских садов. При этом очередь в детские сады не исчезла, а некоторые новые школы работают в две смены.

Прогнозируется и дальнейшее увеличение нагрузки на новые социальные учреждения. Из-за острой нехватки на застраиваемых территориях поликлиник, школ, детских садов, а также из-за ограниченности средств региональных и местных бюджетов Счетная палата предлагает вернуться к вопросу о целесообразности исключения с 2022 г. из программы «Стимул» строительства социальных объектов.

В свою очередь бывший губернатор Белгородской области Евгений Савченко предложил сместить главный приоритет жилищного строительства с многоквартирных домов (МКД) на индивидуальное жилье. Сейчас квартир в МКД сдается в 4 раза больше, чем индивидуальных домов, при том, что 80% граждан хотят иметь свой собственный дом. Поэтому в дальнейшем нужно перестать ориентироваться на квадратные метры в качестве показателей в строительной отрасли, а оценивать успехи в жилищном строительстве по числу новых частных домов. Для этого в стране есть необходимые материальные ресурсы, прежде всего, деревянные стройматериалы, которые необходимо использовать в полной мере.

Солидарна в этом вопросе и Валентина Матвиенко, считающая, что государственная жилищная политика должна быть теперь направлена на поддержку ИЖС, а Минстрою нужно пересмотреть философию жилищного строительства и поддержать всех желающих иметь свой дом.

Кроме того, по ее словам, безоговорочно нужно обеспечить достойным жильем строителей БАМа, которые до сих пор живут в неблагоприятных условиях. Хотя процесс переселения и пошел, но не так активно, как нужно, для чего сенаторы будут добиваться выделения большего объема бюджетных средств на предоставление им жилья.

При этом, по мнению главы Совета Федерации, люди все равно будут недовольны, пока жилье не станет доступным для всех категорий граждан. Поэтому необходимо, чтобы по-новому заработали механизмы льготной поддержки всех тех, кто нуждается в собственном жилье.

По итогам обсуждения сенаторы приняли за основу проект постановления Совета Федерации «Об актуальных вопросах государственной жилищной политики». А Валентина Матвиенко поручила Комитету СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера, учитывая важность строительной отрасли, подготовить и провести в Совете Федерации «Открытый диалог с Министром», пригласив на него Ирека Файзуллина.

Иоланта Вольф

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.