Банковские ставки могут замедлить спрос и строительство в России

28 февраля Центробанк поднял ключевую ставку до 20%, поставив рекорд в истории страны. О том, что в связи с этим ожидает строительную отрасль, мы решили узнать у непосредственных участников рынка.

- Как изменение ключевой ставки Центробанка до 20% повлияет на стоимость строительства и конечную стоимость жилья?

Наталья Гарифуллина, заместитель генерального директора по маркетингу компании «Талан»: «Пока рано строить прогнозы относительно стоимости строительства и цен на недвижимость. Ни девелоперы, ни банки не могут объективно оценить себестоимость строительства, поскольку цены на стройматериалы неуправляемо растут, а поставки приостанавливаются. Сейчас мы только начали получать обратную связь по поставкам материалов и комплектующих от заводов и поставщиков. Наблюдаем резкий скачок цен. В первую очередь выросла цена на арматуру и алюминий на 15-30-50% в зависимости от вида поставки. Без фиксации цен девелоперам в условиях проектного финансирования работать сложно, а прогнозировать практически невозможно.

Кроме того, рост ключевой ставки привел к увеличению ставки по проектному финансированию до 20-25%. В ближайшие дни мы ожидаем второй пакет мер государственной поддержки строительной отрасли. От этих мер во многом будет зависеть себестоимость строительства и стоимость жилья. Во-первых, необходима пролонгация условий субсидирования ипотеки с увеличением максимальной суммы кредита до 6 млн руб. в регионах, чтобы поддержать платежеспособный спрос.
Увеличение ставки по проектному финансированию до 20-25% фактически означает, что все новые проекты могут быть заморожены. Для решения этой проблемы необходимо государственное субсидирование ставки на уровне 8-10%. Также ожидаем, что государство установит контроль за ценообразованием строительных материалов. По нашим оценкам, к лету можно будет спрогнозировать ценовую точку равновесия девелоперов: между снижением платежеспособного спроса и повышением себестоимости объектов».

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «Установленная Центробанком ключевая ставка фактически блокирует инвестиционную активность в реальном секторе экономики, в том числе и в строительстве. Конечно, никто не будет брать кредит на реализацию девелоперского проекта под 20 и больше процентов. В целом это временная мера, и мы рассчитываем, что при стабилизации ситуации Банк России смягчит кредитно-денежную политику. Помимо этого, мы знаем о планах поддержки строительного комплекса, которые предполагают субсидирование ставок для застройщиков. Если стоимость проектного финансирования при этом снизится до 10-12% годовых, то это будет вполне действенной мерой и поможет застройщикам запускать новые стройки. Однако в такой конфигурации обязательно должен быть покупатель, для которого также нужно субсидировать ипотечную ставку, и план перезапуска программы господдержки ипотеки тоже есть. В совокупности эти меры помогут строителям в текущей ситуации. Также обсуждается возможность раскрытия эскроу-счетов после завершения определенной стадии строительства, что облегчит финансирование как банкам, так и застройщикам».

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management: «Сейчас делать какие-либо даже среднесрочные прогнозы очень сложно. Конечно, изменение ключевой ставки ЦБ негативно отразится на рынке недвижимости. В перспективе оно может привести к снижению спроса. По крайней мере, в крупных городах. По нашим прогнозам, спрос может упасть до уровня 2015 г. 

Пока все еще действует льготная ставка с господдержкой при сумме кредита до 3 млн руб. Но, например, в Петербурге таких объектов с минимальным первоначальным взносом осталось очень мало – можно пересчитать по пальцам.

В регионах предложение в этой ценовой категории больше – и в Ростове-на-Дону, и в Краснодаре, и в Новосибирске, и в Калининграде. Там еще можно купить недвижимость с низкой процентной ставкой. Что изменится с 1-го апреля, сказать сложно. Возможно, ставки с господдержкой поднимутся до 10-12%.

Кроме того, сейчас по-прежнему действует семейная ипотека с суммой кредита до 12 млн руб. и ставкой 5%. Это тоже будет поддерживать отрасль. Если будет принято решение о субсидировании ставок по проектному финансированию от 5% до 10%, застройщики продолжат строить дома без каких-либо проблем».

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE): «Ключевая ставка учитывается при расчете процентов по ипотеке, ставок по проектному финансированию и кредитам на текущую деятельность. Последнее важно для участников строительного процесса – застройщика, проектировщика и подрядных организаций, а также поставщиков строительных материалов и исполнителей различных услуг, например, транспортных. Рост расходов на обслуживание заемных средств приводит к увеличению издержек, что вынуждает девелоперов пересматривать политику ценообразования, выдерживая баланс между экономической эффективностью и спросом».

- Ожидаете ли вы снижение спроса на жилье, и в каком объеме? Как это отразится на планах компании?

Наталья Гарифуллина: «Без государственной поддержки отрасли мы ожидаем резкое снижение платежеспособного спроса. При ипотеке 18% и выше платежеспособный спрос может упасть до 85-95% уже в течение двух месяцев, когда закончится поток клиентов с ранее одобренной ипотекой и инвесторов. Во многом причинами сокращения сделок с жильем станут резкое снижение реальных доходов населения и приостановка выдачи ипотечных кредитов в совокупности с ростом ставок. Сегодня ипотека – это основной драйвер спроса. В 2021 г. с использованием ипотеки заключается от 35% до 95% покупок жилья в зависимости от сегмента.

Сокращение спроса на новое жилье в долгосрочной перспективе, как правило, приводит к снижению цен и изменению в проектных решениях. Снижение цен и спроса может привести не только к сокращению маржинальности проектов, но и к потере качества.

На сегодняшний день все запущенные объекты компании «Талан» реализуются в плановых сроках. Объекты, по которым сейчас ведется проектирование, тоже не откладываем, идем в утвержденном графике. Сложнее с новыми проектами, старт строительства которых запланирован в марте 2022 г. И сложности эти связаны с получением проектного финансирования».

Владимир Щекин: «В высокобюджетных сегментах рынка новостроек, где работает, в том числе и наша компания, мы ожидаем уменьшения спроса, но драматичным оно не будет. Покупательская аудитория сегмента более устойчива к кризисам, имеет сбережения и вообще склонна инвестировать в недвижимость. Во всяком случае, наши планы мы не пересматриваем – планируем запустить в мае проект премиум-класса. На мой взгляд, любой кризис – это время не только потерь, но и возможностей, поэтому мы не собираемся уходить из бизнеса, а для потенциальных проблем у нас уже есть некоторые решения».

Катерина Соболева: «В будущем, скорее всего, мы увидим тренд на снижение объемов площадей. Уже сейчас мы видим квартиры площадью 16 кв. м и апартаменты меньше 10 кв. м – даже в Петербурге. Дальнейшие прогнозы во многом будут зависеть от сроков окончания спецоперации и от того, как санкции будут влиять на российский рынок.

Пока что сложно представить, что изменится к концу апреля. Но одно можно сказать точно – дешеветь жилье не будет. Это очень маловероятно. По крайней мере, в больших городах. Мы уже наблюдаем рост стоимости строительных материалов и их дефицит на рынке, понимаем неизбежность оттока рабочей силы и прогнозируем высокую инфляцию. Все это будет увеличивать стоимость недвижимости.

Если ситуация не будет меняться в течение продолжительного срока, то в плюсе останутся те, кто успел купить квартиру с господдержкой или какой-либо льготной ставкой до 10% годовых до конца марта».

Надежда Коркка: «В текущей ситуации мы не можем прогнозировать спрос, поскольку исходные данные меняются практически ежесекундно. Спрос на первичном рынке недвижимости был на 60% сформирован покупателями, использующими ипотечные средства. Сейчас на место таких покупателей пришли желающие приобрести квартиры с единовременной оплатой, спрос практически полностью заместился. Сколько продлится такая ситуация, мы сказать затрудняемся».

Галина Крупен

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.