ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестиции
Малоэтажный хаос
27.03.2022
Жилищное строительство

Малоэтажный хаос

Земли есть, но нет регулирования, общих концепций и понимания, как же строить малоэтажное жилье.

2 марта в «Экспоцентре» в рамках «Российской строительной недели» и международной специализированной выставки Rosbuild 2022 состоялась V Конференция «Малоэтажная Россия-2022/Low house 2022».

 

Конференция организована Союзом проектировщиков России, Национальным объединением участников строительной индустрии (НОСИ), Ассоциацией «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) и АО «Экспоцентр», а модератором выступил президент НОСИ Александр Лощенко.

О том, что малоэтажное и индивидуальное жилье нуждается в государственной поддержке, говорили уже не раз. И, как заметил председатель Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин, если еще 3 года назад с высоких трибун слово ИЖС никогда не звучало, то сегодня эта тема стала, наконец, актуальной. Были приняты законодательные акты, которые фактически уравняли ИЖС с многоэтажным строительством по финансированию и преференциям. И это важно, потому что, по данным ВЦИОМ, 73% населения страны или 45,4 млн семей хотят улучшать жилищные условия именно за счет ИЖС. А построить свой дом в ближайшие 5 лет планируют 40% от всего запроса на ИЖС или 2,8 млн семей.

К сожалению, сложившуюся сегодня ситуацию можно назвать чрезвычайной. Так, в прошлом году был поставлен рекорд по вводу жилья – 92 млн кв. м жилья, причем половина из них – индивидуальное. Были проведены работы по типовому проектированию и заводскому изготовлению малоэтажного жилья и многое другое. Но сегодня условия труда более жесткие. Поэтому сейчас Правительство РФ принимает ряд мер, чтобы инвестиции и помощь организациям, попавшим в беду, не прекратились.

Как рассказал Ефим Басин, Комитет по поручению Правительства подготовил ряд предложений по поддержке строительной отрасли и, в частности, малоэтажного строительства. И в первую очередь необходимо продолжить льготную, семейную, дальневосточную и сельскую ипотеку, при этом увеличить максимальную сумму кредита с 3 до 12 млн руб. в Москве и Подмосковье, а до 6 млн руб. в регионах. И Комитет уверен, что эта мера будет поддержана.

Во-вторых, нужно ускорить реализацию стратегической инициативы «Мой частный дом». А для этого в ее рамках упростить процедуры по получению земельных участков для ИЖС на льготных условиях, сформировать банк участков и решить вопросы подключения к инженерным сетям через создание региональных операторов ИЖС.

Кроме того, необходимо государственное регулирование цен на строительные материалы, для чего требуется продлить действие постановления Правительства № 1315. Таким образом, продлится возможность увеличения на 30% суммы госконтрактов, заключенных по твердым ценам. Это спасет многие организации от финансового краха.

Как заметил Ефим Басин, только удалось убедить население, что малоэтажное индивидуальное жилье – это хорошо, как тут же в 2 раза подскочили цены на пиломатериалы и песок. Но в сегодняшних условиях это недопустимо, поэтому вопрос регулирования цен будет стоять очень остро.

Другая больная тема – кадровая. Сегодня лишь 37% выпускников вузов и средних специальных образовательных учреждений доходят до стройки. При этом наших строителей не устраивает уровень работников, приезжающих из ближнего зарубежья. А повысить их квалификацию можно только благодаря восстановлению системы подготовки кадров. Поэтому Комитет предлагает формализовать въезд рабочей силы и создать ее учет под конкретного заказчика. Неприемлема ситуация, когда рабочая сила бесконтрольно попадает в страну и как-то сама распространяется – изначально за рубежом должны готовиться специалисты со знанием русского языка под конкретные проекты. Только в этом случае от иностранной рабочей силы будет польза.

Также предлагается дать возможность использовать средства компенсационных фондов СРО для поддержки строительных предприятий и ввести поэтапное раскрытие эскроу-счетов – от стадии фундамента и далее. А также переходить на технологию умного дома, которая у нас пока развивается слабыми темпами. Кроме того, нужно повышать заводскую готовность домокомплектов ИЖС, развивать производственные кластеры строительных заводов, техники и оборудования, а также аддитивные технологии строительства – тогда и банки будут охотнее выдавать кредиты.

Наконец, Ефим Басин затронул тему земель поселений, которых в стране лишь чуть больше 1% всей территории, а застройкой – только 0,3%. И это в разы меньше, чем в других странах. Однако у нас в эти цифры пытаются впихнуть многоэтажки, тем самым усложняя жизнь людей за счет высокой плотности заселения. Поэтому необходимо увеличить долю земель поселений до 1,25%.

Эти предложения направлены Комитетом в Правительство РФ.

 

Безликие малоэтажки

Как известно, ежегодно практически половина из общего объема  строительства вводилось именно малоэтажного жилья, но его попросту не замечали. Но сегодня настала пора поменять акценты: малоэтажная Россия – это не миф или привилегия. С ее помощью можно провести реновацию деревень, освоить пространства и увеличить количество рабочих мест. Оказывается, в малоэтажных поселках с развитой инфраструктурой в среднем рождаемость на 35% выше, чем в высотных районах.

Но невозможно развивать территории без понимания, для чего это делается. Нельзя создавать единый безликий мир без учета особенностей каждого региона.

Сегодня же архитектурный облик большинства населенных пунктов и мест размещения ИЖС, по словам генерального директора ОАО «Гипрогор» Елены Чугуевской, оставляет желать лучшего. А ведь малоэтажная застройка – это не только ИЖС, но и усадебная застройка с большими земельными участками, и высокоплотная малоэтажная застройка, и блочная сблокированная, и МКД – 3-х или 4-х этажные многоквартирные дома.

Сейчас сложилась практика низкого уровня планирования жилой застройки малоэтажных поселений, нет многообразия типов жилья и обустроенных общественных пространств. Также нет единения инфраструктуры существующей и новой застройки, как и единых стандартов для формирования фасадов. В целом можно откровенно сказать, что малоэтажная застройка сегодня хаотичная и никем не регулируется.

И чтобы исправить ситуацию, необходимо применять базовые принципы формирования архитектурно-планировочных решений. В первую очередь это формирование общественных пространств – установить требования к фасадам улиц, устройству площадей и скверов, включать природные компоненты в застройку, а также спортивные объекты.

Во-вторых, определение базовой архитектурной стилистики поселка – разработка нескольких типов образцовых домов, введение общих требований к элементам домов, строительство объектов в едином стиле, развитие и преемственность национальных традиций в архитектуре.

И, наконец, разработка планировочных решений как полноценных архитектурных композиций – природные элементы станут носителями композиционных связей.

По мнению Елены Чугуевской, необходимо применять зеленые технологии, «умный дом», беспилотные транспортные решения, учитывать удаленный способ работы и, соответственно, развивать интернет в труднодоступной местности, повышать транспортную связанность территорий и беспилотную доставку грузов посредством аэротакси, а также предоставлять площадки для активного отдыха. Тогда малоэтажные поселки, наконец, пойдут в ногу со временем.

А, как заявил Александр Лощенко, в малоэтажном строительстве приоритетным должен стать кластерный подход – кластеры полезны как для их участников, так и для регионов, и привлекают больше инвестиций, чем отдельные компании. При этом используемые ими инновации, новые технологии в организации производства, сбыта, управления и финансирования дают значительные конкурентные преимущества.

Причем если не развивать собственные технологии, то малоэтажное строительство будет блеклым, невыгодным и неэффективным. Но важно помнить, что все звенья должны быть развиты одномоментно. А на региональном уровне приоритетным должно быть использование местной сырьевой базы.

 

Дома – для людей

Но строят поселки все-таки для людей. А, по данным ВЦИОМ, главное препятствие для планирующих в течение 3 лет улучшить жилищные условия, переехав в свой дом, – финансовое. Так, 72% опрошенных заявили об отсутствии денег на покупку собственного дома, а 17% - о том, что поддержание частного дома требует серьезных вложений. Люди боятся дорогостоящих и некачественных домов. Но если будет качественное отечественное сырье, из которого потом профессионалами будет проектироваться и строиться жилье, то не нужно будет тратить много средств для проживания в собственном доме.

Абсурдность ситуации в том, что только в прошлом году появилась программа ипотечного кредитования ИЖС. Так, по данным Росреестра, количество зарегистрированных ипотечных сделок в России за 2021 г. составило 3,8 млн. При этом, по данным «ДОМ.РФ», доля ипотечных сделок в сегменте ИЖС составляет лишь 4-5%. Однако при запуске массовой программы ипотечного кредитования ИЖС под 8-9%, рынок ипотеки в этом сегменте в ближайшие 5 лет может вырасти до 19%.

В этом случае, по мнению вице-президента Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, академика МАИН Ирины Рудаковой, необходимо обязать банки подавать в Центробанк данные по жилищному кредитованию в региональном разрезе, в том числе отдельно по ИЖС, и особенно статистику по дефолтам. И процент дефолтов заемщиков в ИЖС явно будет ниже по сравнению с МКД. Сегодня же многие банки не знают, как кредитовать такой продукт, и боятся рисков, от незнания они и дальше будут осторожничать, проявляя максимальную консервативность.

Поэтому, по мнению Ирины Рудаковой, необходимо запустить отдельную долгосрочную программу льготного ипотечного кредитования граждан на ИЖС, не ограничивая максимальную сумму кредита, а также расширить перечень банков, которые кредитуют ИЖС. Самим же банкам нужно пересмотреть подход к рассмотрению заявок на проектное финансирование в рамках комплексной застройки ИЖС.

 

Строить сложно

Со сложностями при строительстве малоэтажного жилья сталкиваются и застройщики. Как рассказала председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского Союза строителей Виолетта Басина, застройщикам ИЖС до сих пор приходится работать по статьям бюджета, принятым для МКД, и эту ситуацию необходимо срочно менять.

На сегодняшний день строительство одного дома по ИЖС – один из самых дорогих видов строительства в целом. Так, если строить ИЖС на 40 тыс. кв. м, то ими воспользуются лишь 200 семей, а площадь строительства растянется на 18 га, тогда как МКД разместится на 6-10 сотках, а количество семей кратно увеличивается – до 3 тыс. При этом не стоит забывать о километрах сетей и дорог, огромном количестве фундаментов и площадях кровель.

Кроме того, очень сильно тормозит малоэтажное строительство долгое согласование с банками бюджетов, не успевающее за ростом цен на строительные материалы. На пересмотр бюджета опять уходит время, за которое цены снова вырастают. В результате застройщик не может вовремя рассчитываться с подрядчиками. И это напрямую влияет на сроки строительства.

Поэтому, по мнению Виолетты Басиной, на законодательном уровне нужно решение, чтобы банк мог моментально реагировать на рост цен. Застройщики должны успевать закупать товары сегодня и сейчас, при том, что ожидаются еще и перебои с поставками.

Другая сложность – процентная ставка по проектному финансированию, которая в малоэтажке не снижается, в отличие от строителей МКД, в результате наполняемости эскроу-счетов. Сегодня эта ставка составляет 24,5% годовых. И застройщики вынуждены пересматривать всю структуру и финансовую модель – ни один проект такую ставку не выдержит. Это проблема всего строительного сообщества, для решения которой нужна поддержка государства в виде субсидирования ее хотя бы до 10%.

Также у малоэтажных застройщиков возникают сложности при согласовании проекта планировки территорий, обеспечения наполняемостью социальной и коммерческой инфраструктуры, которую требуется построить в соответствии с нормами строительства МКД, и отсутствие авансирования банками покупки новых земельных участков, для чего приходится искать на рынке инвестора.

А председатель Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Московской городской Думы Елена Николаева считает, что застройщикам нужны налоговые кредиты, чтобы избежать возможных банкротств, а предприятиям, производящим импортозамещающие продукты – дешевое финансирование и освобождение от избыточных налогов. Это позволит организациям выстоять в тяжелой ситуации.

Также необходимо изменить систему госзакупок, которая стала убыточной для инвестирования – сегодня никто не может найти исполнителей на госзакупки. Кроме того, упростить порядок включения земельных участков в состав населенных пунктов, по которому застройщики несут огромные издержки, а они потом ложатся в цену квадратного метра. Еще одна загвоздка – плата за подключение к инженерным сетям, дублирующая инвестиционную составляющую тарифов естественных монополий.

Наконец, малоэтажному строительству категорически не хватает развитой индустрии из-за отсутствия системного спроса, который позволял бы вдолгую инвестировать в современные заводы, производящие малоэтажные домокомплекты. Это связано с тем, что цикл окупаемости достигает 10-15 лет, и сегодня никто не может его рассчитать.

В целом малоэтажным поселкам, в отличие от МКД, не хватает законодательства и эффективного понимания, как нужно ими управлять. А при развитии инфраструктуры при ИЖС должен присутствовать здравый смысл. И, конечно, самый большой анекдот, что для малоэтажного строительства в нашей стране не хватает земли.

 

Галина Крупен

 

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо