Вечный жанр: легенды и мифы об ипотеке и доступности жилья

13 апреля в рамках ХХ Всероссийского жилищного конгресса в Сочи состоялось Пленарное заседание «Стратегия развития рынка недвижимости в новых экономических условиях».

Строительство – это такой бизнес, где всегда будут проблемы – новые вызовы, реалии, условия для работы. И любое движение экономики в ту или иную сторону будет влиять на строительную отрасль. Но, так исторически сложилось, что строители всегда найдут выход из любой ситуации.

Так, например, в Сочи в настоящий момент реализуется большое количество инвестиционных проектов с общим объемом инвестиций около 220 млрд руб. И ни один из инвесторов сегодня не отказался от своих намерений, несмотря на санкционную политику.

В целом картина 2022 г. такова: санкционные ограничения, рост и коррекция валютного курса на 30-40%, ключевая ставка, составлявшая сначала шоковые 20%, а затем 17%, инфляционные ожидания на уровне 20-30% и очередное подорожание строительных материалов. При этом жилье всегда было и будет базовой потребностью человека. И хотя в России показатель по обеспеченности жильем на одного человека вырос с 20 кв. м в 2005 г. до 27 кв. м в 2020 г., до развитых стран нам еще далеко. Для примера, в лидирующей Норвегии этот показатель превышает 50 кв. м на человека, а в западных странах в среднем он составляет 40 кв. м.

Кроме того, в России более чем у 90% населения свыше 90% семейного финансового актива составляет квартира. И, конечно, это неправильно. Но недвижимость остается основным предметом вложения денег. Подтверждением этому может служить пандемийный 2020 г., когда количество сделок на рынке жилья выросло на 1%, и растет несмотря ни на что ежегодно.

Сегодня в улучшении жилищных условий нуждаются 22,7 млн семей, из них 11,6 млн планируют это сделать в ближайшие годы. Причем более четверти россиян или почти 28% хотят вложить свои средства в приобретение дополнительной квартиры. Самое интересное, что на руках у людей сегодня находится 16 трлн руб., а в банках на депозитах – 34 трлн руб. Для сравнения, в прошлом году покупка всего первичного жилья составила 4 трлн руб.

Копеечка к копеечке, метр к метру

Да, абсолютно все санкции сегодня коснулись строительства. Именно поэтому для оказания наибольших мер поддержки Правительством РФ выделено две основные отрасли – финансовая и строительная. И, как напомнил вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, на прошедшем на днях XXI съезде НОСТРОЙ министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин заявил, что стройка не остановится в любом случае, а поставленные государством задачи по вводу 120 млн кв. м будут решены и в этом году в том числе.

Так, уже в первом квартале ввод жилья бьет рекорды – 24 млн кв. м. И такие темпы позволяют рассчитывать, что в этом году будут сданы 92-94 млн кв. м жилья. Но, естественно, работа строителей очень зависит от продаж. И чтобы деятельность риэлторов была регулирована, НОСТРОЙ готов поделиться своим опытом.

По воспоминаниям Президента НОТИМ, руководителя комиссии по цифровизации Общественного совета при Минстрое России  Михаила Викторова, когда в 2006 г. планировалось собирать первый жилищный конгресс, слово «ипотека» было еще достаточно чуждым нашим соотечественникам и не использовалось в шутках известных сегодня комиков. Сейчас же это крайне важная «конструкция» в сфере жилищных финансовых отношений.

Сегодня по сравнению с мартом, по данным исполнительного директора по работе с партнерами дивизиона «ДомКлик» Александра Попова, выдача ипотеки упала в 2 раза, что конечно зависит от установленной ключевой ставки. И эти тенденции касаются всего рынка. Но если ставка Центробанка будет снижаться, то и продажи снова вырастут. Причем Сбербанк позитивно настроен, чтобы пережить это время, ведь ситуация уже начала постепенно меняться – после снижения ключевой ставки Центробанком с 11 апреля банки начали уменьшать ставки по ипотеке для заемщиков. При этом важно отметить, что сегодня 80% всех строек входит в установленные льготной ипотекой лимиты. Напомним, с 1 апреля до 1 июля 2022 г. действует обновленная программа льготной ипотеки по ставке до 12%. При этом увеличилась максимальная сумма кредита, который можно по ней получить. Так, для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области – это 12 млн руб., а для остальных субъектов – 6 млн руб.

Конечно, в настоящий момент ситуация с кредитованием для потребителя не комфортная, ставки слишком высокие. Как напомнил вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ Евгений Дячкин, когда ключевая ставка Центробанка находилась на уровне 4,25%, рынок ипотечного кредитования из месяца в месяц бил рекорды. Сейчас же картина кардинальным уровнем изменилась.

Так, в 2021 г. Банк ВТБ выдавал 40% ипотечных кредитов на первичном рынке, 43% - на вторичном, а 17% приходилось на рефинансирование ипотечных кредитов. В марте 2022 г. 63% ипотечных кредитов составлял первичный рынок, 34% - вторичный рынок, 3% - рефинансирование. Ситуация на 11 апреля 2022 г. кардинально отличается: ипотечное кредитование превалировало на первичном рынке – 80%, на вторичный приходится 16%, а на рефинансирование – 4%. И такой спрос на кредиты для первичного рынка связан, естественно, с государственными мерами поддержки. Например, господдержка для семей с детьми в марте занимала 46,1% в сегменте выдачи ипотеки на первичное жилье.

Что касается прогнозов на ближайшее время, то, по мнению Евгения Дячкина, ипотека на строящееся жилье займет до 80% всей выдачи ипотеки в стране, при этом в рамках госпрограмм будет проходить до 90% выдач всей ипотеки на стройку. И крайне важно, чтобы ипотека с господдержкой была продлена и после 1 июля 2022 г. Застройщики должны чувствовать уверенность в завтрашнем дне, они должны как завершать уже начатые проекты, так и обеспечивать закладку новых. И понимая, что в ближайшей перспективе маловероятно кардинальное улучшение ситуации, конечно же, важно, чтобы эта программа продолжала свое действие.

В целом же ипотека – это средство для вынужденного удовлетворения жилищных условий граждан. Они прибегают к ней только когда это действительно необходимо. Но проблема необеспеченности жильем в нашей стране стоит очень остро. Картину характеризует отношение доли ипотеки к ВВП – по этому показателю мы отстаем от наших европейских соседей, и это говорит о том, что в перспективе ипотечный рынок все же «обречен» на рост. А значит и у строителей работа найдется.

А что дальше?

Что касается насущного вопроса о стоимости недвижимости, то, по мнению президента Российской гильдии риелторов Игоря Горского, рост цен на жилье в 2022 г. продолжится, хотя летом возможны приостановки и небольшие колебания. В целом картина видится нейтрально-позитивной, без объективных причин для снижения объемов продаж и цен. И в сентябре цены снова поползу наверх. А в октябре, ноябре и декабре эксперт прогнозирует достаточно серьезный рост цен на недвижимость. И это при том, что по данным федерального портала «Мир квартир», цены на первичном рынке жилья за первый квартал 2022 г. в среднем увеличились на 11,2% до 104 тыс. руб. за кв. м. На вторичном рынке – в среднем на 10,4% до 91,3 тыс. руб. за кв. м.

При этом директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов предрекает, что следующие полгода могут быть очень тяжелыми для рынка недвижимости. По его мнению, к концу 2022 г. объемы продаж на первичном рынке жилья могут уменьшиться примерно на 20% к средним значениям февраля, на вторичном рынке – на 45%, на загородном – на 11%. 

Хотя, затрагивая тему малоэтажного жилья, не стоит забывать о его рекордном вводе, рост которого в прошлом году впервые составил 53%, за январь-февраль текущего года – уже 62,1%, а по итогам года можно даже спрогнозировать 60-70%. Этот сегмент жилья становится тем более актуальным, что в скором времени могут возникнуть сложности со строительством многоэтажек из-за иностранных комплектующих, например, лифтов. Или программного обеспечения.

Как напомнил Михаил Викторов, ПО – это мозги любого устройства. И уже были примеры, когда лицензии западного ПО останавливались, не обновлялись, как и стандарты обмена данных. И это не бытовые вещи, как Instagram или Facebook, а очень серьезные, помогающие в стройке, проектировании и эксплуатации. Поэтому сегодня основная задача, чтобы на нашем рынке недвижимости и строительства было только российское ПО. Мы очень многому научились у западных коллег, но пришла пора продвигать свое.

К слову, следующий Всероссийский жилищный конгресс состоится в Москве с 17 по 21 октября 2022 г.

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.