Рынку недвижимости не хватает спроса, предложения и импортозамещенного оборудования
Весной 2022 г. строительный сектор снова стал драйвером российской экономики, причем власти на всех уровнях говорят, что им станет именно инфраструктурное строительство, которое в кризисный момент подтянет все остальные отрасли. Как заявил, открывая брифинг, первый замминистра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин, инфраструктурное меню – это одна из наиболее важных антикризисных мер, направленных на развитие регионов, а также на поддержку региональных строительных и промышленных организаций.
Сегодня в рамках инфраструктурного меню реализуется механизм инфраструктурных бюджетных кредитов, и по нему предусмотрено около 700 разнообразных мероприятий: от покупки вагонов для метрополитена до проектов по модернизации систем водоснабжения и коммунальных сетей. Эти проекты с точки зрения необходимости и эффективности выбирали сами регионы для своего развития, привлечения бюджетных средств и введения новых рабочих мест. И уже до регионов доведено около 50 млрд руб.
О реализации проектов социальной инфраструктуры на собственном примере рассказал генеральный директор ППК «Единый заказчик в сфере строительства» Карен Оганесян. По его словам, конечно, в сложившейся ситуации компания вынуждена корректировать и планы, и проекты, однако это находит понимание у властных структур, особенно учитывая принимаемые Правительством меры.
Сегодня компания реализует в основном объекты в сфере здравоохранения, культуры, высшего образования и спорта. И большую составляющую часть в них занимает импортное оборудование, особенно технологии. С точки зрения общестроительных работ доля импортного оборудования минимальная – 5-10%, в жилищном строительстве эта цифра варьируется до 5%.
В социальных объектах все технологии и высокотехнологическое оборудование было южно-корейских, североамериканских или японских компаний. А в объектах культуры или здравоохранения около 30% оборудования в принципе не имеют прямых аналогов в России, но дружественные страны смогут заместить как минимум часть. Ожидается, что первичное импортозамещение произойдет за 2-3 года.
В 2022 г. компания планирует ввести в эксплуатацию 14 инфраструктурных объектов, один из них уже построен. Так, например, в объекте «Третьяковская галерея» доля импортного оборудования достаточно большая, поэтому уже сейчас ищутся аналоги, которые есть не только в дружественных странах, но и у нас.
Согласен с этой позицией и президент Национального объединения строителей Антон Глушков. По его словам, если провести анализ большей части проектов, то доля импортных комплектующих достаточно низкая – около 3-4%, в жилье она может доходить до 15%. И сказать, что какая-то стройка остановилась в связи с перебоями поставок оборудования, сегодня нельзя – ни в одном субъекте этого не произошло. Другое дело, что сроки поставки этих материалов и стоимость существенно изменились. Но говорить о дефиците точно не приходится, более того: импортные производители или бенефициары, работающие на территории страны, продолжают ритмично снабжать стройки.
Да, цены на строительные материалы выросли. По данным Антона Глушкова, за последний месяц рост составил 15-30%, однако, по его мнению, можно ожидать некоторое их снижение в ближайшие 3-4 недели. А как уточнил Карен Оганесян, по некоторым позициям цены «подскочили» в 2 раза. И сложно комментировать, почему. Сегодня курс валют опустился ниже, чем был, но цены не упали. По его мнению, на ключевые для отрасли стройматериалы, например, металл, цемент и кирпич, должны быть установлены предельные возможные расценки. Причем, если поставщики и производители будут спекулировать с ценами, то сегодня у застройщиков наконец появилось право на замену оборудования и материалов, чем они и будут активно пользоваться.
Как заметил вице-президент и коммерческий директор ГК «Инград» Михаил Бузулуцкий, рост цен на недвижимость будет всегда. Это связано с тем, что у нас реализуется инфляционно-девальвационная модель экономики. И на нее нужно отвечать ростом доходов населения и производств. И хотя из кризиса в кризис государство отвечало стимулированием спроса, но пора, наконец, стимулировать и предложение, а для этого вовлекать в строительство и продажу новые проекты.
Кого поддержать в трудный момент?
Сегодня Правительство России принимает значительные меры по поддержке заказчиков и подрядчиков в строительной отрасли: появилась возможность не проходить повторную экспертизу, а также разрешено увеличение авансирования до 50-90%. Как отметил Карен Оганесян, это позволяет быстрее принимать решения по замене оборудования, чего раньше так не хватало. Сегодня это можно сделать без повторного прохождения экспертизы и без взимания дополнительной платы. И это самая важная антикризисная мера, потому что позволяет обеспечить закупку необходимых материалов и оборудования. А увеличение объема авансирования по госконтрактам до 50-90% позволяет, пока есть возможность, заавансировать стройки и закупить оборудование. И этой мерой уже активно пользуются. Также у Минпромторга России есть ряд программ, которые позволяют брать льготные кредиты для развития бизнеса и создания предложения, а также предлагать российское оборудование.
Что касается льготных ипотечных программ, то, как заявил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс, здесь основная цель – поддержать отрасль, чтобы у девелоперов и застройщиков была уверенность в платежеспособном спросе и в том, что планируемые ими к запуску проекты смогут привлекать необходимые средства от граждан.
Ипотечный рынок в этом году стартовал уверенно – было выдано около 400 тыс. ипотечных кредитов, что сопоставимо с прошлым годом. Но со второй половины марта началось некое замедление по выдаче ипотеки, в первую очередь за счет доли рыночной ипотеки. И на первый план вышли льготные программы. Если в прошлом году каждый четвертый кредит выдавался по льготным субсидируемым программам, то уже в марте 2022 г. эта доля составила около 40%, а в апреле ожидается, что доля льготных ипотечных программ будет 70-80%.
Если же программа льготной ипотеки будет продлена до конца года со ставкой в 9%, то может быть выдано около 200 тыс. кредитов на 1,4 трлн руб., что позволит поддержать строительную отрасль и повысит доступность ипотечного кредитования. Также реализуются и другие льготные программы, например, семейная ипотека.
По мнению Михаила Бузулуцкого, уровень закредитованности нашего населения довольно низкий – около 30% кредитной нагрузки. И только 60% покупок на первичном рынке жилья идет с использованием ипотеки. А значит остается большой потенциал для роста. Он напомнил, что в 2000 г. в Москве цена квадратного метра составляла 16 тыс. руб., сегодня – 300 тыс. руб., то есть, за 22 года выросла в 19 раз! Рост цен на недвижимость не может сравниться ни с золотом, ни с валютой. И он не был связан с тем, что падали объемы потребления или производства. При этом жилье всегда будет востребовано, но спрос, как в других развитых странах, у нас не реализован.
Говоря о поддержке предложения, Алексей Ниденс сообщил, что в апреле стартовала программа льготного субсидирования проектного финансирования застройщиков под ставку не более 15%. На это Правительством РФ выделено 35 млрд руб., и уже распределены лимиты по 26 банкам, которые заявились на участие в программе. Это позволит не менее 1000 проектам получить поддержку в мае за апрель, и ожидается, что в мае заявок будет еще больше. Востребованность очень высокая, и поддержку будут получать не только открытые проекты, но и новые, которые только планируются к запуску. Так, в I кв. 2022 г. было запущено новых проектов на 9 млн кв. м, что на 30% больше, чем в I кв. прошлого года. Но, к сожалению, начиная со II кв. появилась тенденция к спаду, поэтому принятая мера очень нужна.
По подсчетам Михаила Бузулуцкого, нынешний кризис отрасль пройдет быстро – быстрее, чем коронавирусный. Это подтверждают показатели полутора месяцев о том, что кризис не только стимулирует спрос и производство, но и субсидирование ставки по проектному финансированию. Люди вернутся на рынок и снова будут приобретать жилье. А субсидирование льготной ипотеки – это не весь спрос, а только 30%.
В то же время партнер Nikoliers Владимир Сергунин считает, что проектное финансирование хорошо для достройки уже купленных проектов. А в апреле 95% сделок по приобретению площадок под жилищное строительство были остановлены. На сделки, по которым уже получены задатки, застройщики берут деньги в коммерческих банках, потому что ни Сбербанк, ни ВТБ, ни ДОМ.РФ пока что бридж-финансирование не выдает. Но если цель по вводу в 2023-2024 гг. по 80 млн кв. м так и осталась, не говоря уже о 120 млн кв. м, то бридж-финансирование должно быть поддержано. По его словам, застройщики уже привыкли, что им давали на приобретение земельных участков от 90 до 100% финансирования. Однако сейчас банки будут подходить к этому гораздо критичнее – ожидается, что застройщику придется вносить 20-30% своих средств.
А что на опыте?
Своим видением ситуации на рынке недвижимости поделились и представители крупнейших девелоперский компаний.
Так, заместитель генерального директора, руководитель бизнес-направления «Продажи» «Донстроя» Евгения Колосова отметила, что 24 февраля бизнес проснулся в новом уникальном состоянии. Из-за чего пришлось решать вопросы логистики поставок материалов и оборудования, рисков, связанных с валютными колебаниями, и достройки объектов в срок. Также ушли или приостановили свою работу некоторые поставщики материалов, как и проектировщики, и архитекторы. Конечно, и рост ключевой ставки не мог не отразится на спросе. И все это навалилось одномоментно, и все это одинаково важно.
При этом компания обязуется все текущие проекты закончить в срок. Для этого она начала переговоры с новыми поставщиками. Сейчас прорабатываются возможные варианты взаимодействия примерно с 50 партнерами, которых раньше даже не рассматривали. И это позволит, не ухудшая продукты, замещать материалы.
Об устойчивом финансовом состоянии и готовности завершить все строящиеся проекты сообщил и директор по девелопменту MR Group Александр Сурменев. Это подтверждается тем, что средства на счетах эскроу превышают объем банковского финансирования. Большинство проектов находятся уже в продвинутой стадии реализации, основное оборудование для них заказано или уже находится на стройках. Проекты будут сданы в срок.
Что касается новых проектов, безусловно, по ним будут расширяться бренд-листы на материалы и комплектующие, однако уже сейчас компании понятно, что практически все позиции можно заменить без ущерба качеству продукта.
Но более напряженно ситуация обстоит с лифтами для высотных зданий. Как заметил Владимир Сергунин, чем ближе к элитному сегменту, тем больше проблем с оборудованием и материалами для отделки, хотя многое производится и в России. Но лифты – это заноза. И хотя по старым контрактам получить оборудование возможность есть, но существуют и проблемы. Например, лифты стоят в Финляндии и почему-то не отгружаются. При этом у лифтов главная проблема даже не в поставках, а в сервисном и гарантийном обслуживании. Купить лифт – не составляет проблемы даже для премиального рынка, например, их очень много в Китае. Но не понятно, кто их будет обслуживать – не готовы новые партнеры так быстро ввести свой сервис в нашу страну.
На брифинге прозвучало мнение, что запасы у нашей экономики есть до лета, потом они начнут заканчиваться. Во-первых, речь идет о спецтехнике и запчастях к ней. Хотя конечно есть китайские заменители, аналоговые запчасти с официальными номерами.
Также речь идет об электротехнике. Вдруг оказалось, что многого теперь в России нет, например, трансформаторов низковольтного и высоковольтного напряжения. А европейская техника подорожала, в том числе, из-за хитрых логистических цепочек. Рост цен может достигать 20-30%, поэтому выгоднее переориентироваться на китайские компании, которые уже поставляют нам оборудование.
В целом Китай – это перспективный рынок для стройки, но который нужно очень строго контролировать в плане поставок. Еще с 2010 г. сложилось мнение, что все, что из Европы – это качественно и дорого, а из Китая – дешево и недолговечно, но сейчас ситуация поменялась, за китайскими аналогами и стройматериалами обращаются высокие сегменты недвижимости.
Сегодня многие девелоперы на 3-4 мес. откладывают запуск новых проектов, им нужна уверенность в завтрашнем дне, чтобы в 2023-2024 гг. не было серьезной просадки. Банкротств пока не нет, но отрасль очень чувствительна, легко поймать эффект «домино» – если не успеешь поддержать, когда падает один, то упадут все. А государство должно внедрять меры поддержки отрасли гораздо настойчивее.
При этом нужно помнить, если мы постоянно будем завозить импортное оборудование, то никогда не сможем производить свое. Поэтому у нашей страны есть два пути – либо научиться полностью обеспечивать себя самим, либо продолжать быть зависимыми от импортных технологий. Конечно, сказать, что с завтрашнего дня вся страна справится без импортного оборудования, нельзя. Но нужно искать российские аналоги и пути завоза импортных, не ухудшая в конечном итоге качество продукта.
Галина Крупен
