Свой дом из своей древесины – что еще нужно, чтобы жить комфортно?

21 апреля в Совете Федерации состоялись парламентские слушания на тему «Перспективные направления развития индивидуального жилищного строительства в Российской Федерации». Провел мероприятие первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Владимир Городецкий. А участвовали сенаторы РФ, представители профильных министерств и ведомств, субъектов, профессионального и экспертного сообщества.

Тема ИЖС действительно важная и актуальная, что подтверждается результатами социологических опросов, по которым 73% населения страны хотят проживать в своем доме. При этом из года в год объемы строительства частных домов растут. Так, в 2020 г. было введено 40 млн кв. м такого жилья, а в 2021 г. этот показатель достиг 50 млн кв. м. А по данным Минпромторга, за 2021 г. ввод деревянных домов увеличился на 16% и достиг рекордного показателя в 10,8 млн кв. м. Таким образом, на деревянные дома приходится 12% от общего ввода жилья в России и около 22% - от индивидуальных домов. Всего же это около 80 тыс. деревянных домов.

Поэтому, по мнению сенатора, вопросы развития ИЖС нужно рассматривать не только в рамках выполнения задачи по увеличению объемов жилищного строительства в целом, но и с точки зрения обеспечения КРТ и повышения комфортности жизни людей.

При этом успешное развитие сферы ИЖС тесно связано с вовлечением в оборот земельных участков, ускорением процедур их межевания и градостроительной подготовки, а также обеспечением инженерной инфраструктурой. И в настоящее время в регионах идет формирование банка таких земельных участков. Однако, как заметил сенатор, большое количество участков остается с неразграниченной собственностью.

Положительный момент - все больше регионов переходят на применение инструментов нового федерального проекта «Инфраструктурное меню», для чего зачастую применяются инфраструктурные облигации и инфраструктурные бюджетные кредиты. Есть и примеры региональной практики по применению этих инструментов. Однако некоторые регионы отмечают, что использовать такие инструменты для инженерного обеспечения ИЖС затруднительно из-за низкого бюджетного эффекта от их строительства. Это влияет на оценку заявок регионов Минфином и Минэкономразвития России. А многие регионы заявляют о невозможности применения инфраструктурных облигаций в связи с действующим требованием о минимальной сумме займа 300 млн руб. В результате проблемы с инженерной и транспортной инфраструктурой субъектам приходится решать за собственный счет.

В регионах ИЖС развивается очень по-разному. Например, в Москве и Санкт-Петербурге оно не популярно в большей степени из-за  малого количества свободных земель. Нет особой заинтересованности в строительстве частных домов и в большинстве арктических регионов. А в Краснодарском и Ставропольском краях, в республике Саха (Якутия), Тульской, Липецкой и Ярославской областях есть хорошая динамика.

Например, Московская область осуществляет кластерный подход для ИЖС и малоэтажной жилищной типовой застройки на основании разработанного «мастер-плана». В Ставропольском крае возводятся поселки по типовым проектам индивидуальных домов. В Белгородской области реализована модель продажи готовых домов, построенных подрядной организацией индустриальным способом. В Камчатском крае разработан проект, по которому застройщику предоставляется субсидия в размере 50% от транспортных расходов по доставке «домокомплекта» от склада до земельного участка, включая водный и наземный фрахт. При этом проекты рассчитаны на сейсмические особенности территории региона. И, как завил сенатор, этот положительный опыт необходимо распространять.

Не стоит забывать, что Россия обладает 25% запасов мировых лесных ресурсов. При этом количество строящихся домов из древесины у нас в 17 раз меньше, чем в Финляндии, США и Канаде. Но наконец строительство деревянных индивидуальных домов активизировалось из-за предпринятых государством мер по запрету вывоза строевого леса из страны. И следующим шагом в этом направлении должно стать создание действительно промышленного производства готовых деревянных «домокомплектов» по нескольким типовым проектам в регионах, обладающих запасами строевого леса – это Сибирь, Дальний Восток, Карелия, Пермский край, Кировская и Вологодская области и др. Кроме этого, необходимо наладить логистические цепочки, чтобы все необходимые материалы, а также готовые «домокомплекты» доставлялись в регионы по доступным ценам.

По льготной ставке

Как заметил заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, тема ИЖС занимает важное место в работе ведомства, ведь люди хотят строиться. И большинство частных домов в России люди возводят сами, при том, что до последнего времени получить ипотечный кредит под подобное строительство было невозможно, а жилье выходило дороже, чем если бы они покупали коттедж в строящемся загородном комплексе.

Поэтому, как заявил замминистра, правительство РФ планирует субсидировать банкам 2% по льготным ипотечным программам на ИЖС хозспособом, т.е. без привлечения подрядчиков, за счет средств ДОМ.РФ. Это позволит банкам нивелировать свои риски, тем самым сократив резервы.

И всего в 2022 г., как сообщил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Алексей Ниденс, планируется выдать около 8 тыс. льготных кредитов на строительство индивидуальных домов хозспособом. Причем программу планируется сделать доступной для всех кредиторов. А по результатам этой работы ДОМ.РФ готов создать отдельную долгосрочную программу субсидирования ипотеки на ИЖС, т. к. действующие госпрограммы, дающие в том числе возможность взять кредиты на частные дома, имеют ограниченные сроки действия.

Но хозспособ «бывает разным». И в ближайшие пару месяцев Минстрой и ДОМ.РФ ждут экспертиз с подтверждением сметной стоимости дома, которые будут размещены банками. Таким образом, они смогут понять, из чего складывается себестоимость, сколько это по времени строится, как это эксплуатируется, а также, что это безопасно и энергоэффективно.

Самое главное, что поэтапное введение льготной ипотеки на ИЖС позволит не допустить резкого роста цен на частные дома, как это было с новостройками в 2020 г., когда спрос кратно превысил предложение, а цена метра улетела. Но, как заметил замминистра, когда будет понятно, что в стране большое количество производств, технологий и возможностей, тогда и будут массово распространены все льготные программы.

При этом Минстрой не регулирует рыночные цены, и делать этого не будет, но баланс спроса и предложения необходимо сохранять. А это возможно тогда, когда будет развиваться индустриальное домостроение, в том числе и деревянное, над чем ведомство работает совместно с Минпромторгом.

Кроме того, по словам Никиты Стасишина, параллельно со строительством ИЖС нужно обязательно строить детские сады, школы, поликлиники, магазины в шаговой доступности, т. е. всю инфраструктуру. А в регионах создавать качественные проекты планировок территорий под комплексное развитие ИЖС. Таким образом правильное, культурное, качественное развитие ИЖС даст толчок, который позволит поддержать всю строительную отрасль.

Ложку дегтя в статистику внес аудитор Счетной палаты Михаил Ковалевич, пояснив, что серьезный рост вводимых индивидуальных квадратных метров произошел не только за счет строительства частных домов, но и из-за дачной амнистии, и запуска программы догазификации. Значит, дома могли быть построены раньше, но зарегистрировать их решили только сейчас, и выходит, что есть риск дальнейшего снижения ввода ИЖС. Поэтому Счетная Палата считает ввод частного жилья непрозрачным показателем строительной отрасли. А количество кредитов на ИЖС по льготным программам, по данным ведомства, не превышает 5% от всех выданных займов.

Заводское качество

Что касается развития комплексного ИЖС индустриальным методом или промышленного производства готовых «домокомплектов» и стандартизации проектов индивидуальных домов, то этот подход к ИЖС большинство регионов одобряет. Так, наличие стандартного проекта упростит процедуру оценки банками объема денежных средств, необходимого для строительства жилого дома, и сделает кредитование для заемщика более доступным. Кроме того, могут быть сокращены сроки строительства домов, снижена себестоимость, повышено качество строительства и обеспечен контроль на всех его этапах.

По мнению Алексея Ниденса, важно развивать ипотечные программы и для строительства индивидуальных домов индустриальным способом, однако сегодня такого рода предложений пока недостаточно, и очень востребована форма строительства именно хозспособом.

При этом, как сообщил заместитель директора департамента лесопромышленного комплекса Минпромторга Григорий Гусев, сейчас в России 14 предприятий выпускают дома быстрой сборки. И, по его словам, построить самый простой домик можно за одну рабочую смену, то есть за 1 день.

Сегодня большинство тех, кто решается на деревянное строительство, возводят дома площадью до 100 кв. м. Однако Минпромторг внес в правительство РФ постановление о субсидировании производителей деревянных домокомплектов, которые предоставляют 10% скидку покупателям на приобретение индивидуального дома, сделанного на заводе. И когда документ примут, люди смогут покупать сборные деревянные дома дешевле.

Как заметил Никита Стасишин, в настоящий момент из-за закрытия внешних рынков российские производители деревянных «домокомплектов» наконец начинают переориентироваться на внутренний рынок. В стране есть хорошие производства в Северо-Западном федеральном округе и в Тамбове, CLT-производства. Однако, например тамбовской компании было неинтересно развивать ИЖС на родине, потому что 99,9% производимой ими продукции из российских материалов уходило за границу.

Заместитель губернатора Вологодской области Виталий Тушинов сообщил, что регион заинтересован в развитии деревянного ИЖС, для чего рассматриваются существующие мощности Сокольского предприятия по производству деревянных CLT-панелей. При этом необходимо ускорить решение таких вопросов, как уменьшение сроков рассмотрения разрешительных документов по обеспечению пожарной безопасности, упрощение процедуры проведения экспертизы технических решений и использование проектов каркасного домостроения для расселения из ветхого и аварийного жилья.

А в связи с тем, что в крупных городах области, например, в Вологде и Череповце, нет свободных земель под ИЖС, было предложено упростить процедуру передачи невостребованных земель сельскохозяйственного назначения, расположенных вблизи крупных центров и инфраструктурно-связанных с ними, в земли под ИЖС.

Как резюмировал сенатор от Воронежской области Сергей Лукин, развивать комплексное жилищное строительство на селе необходимо с применением индустриальных методов для возведения индивидуальных домов. А для жителей сельских территорий, где заработная плата существенно ниже, необходимо создать такие условия, чтобы приобретение дома было доступно по ценовым характеристикам. Причем частные дома должны появляться не только вблизи крупных городов, но и на более отдаленных территориях, хотя ИЖС дороже и в инженерном обеспечении, и в достижении комфортного уровня проживания в сельской местности. Однако это позволит создать достойные условия для людей и закрепить кадры на сельских территориях, а не сконцентрировать население только в мегаполисах.

Решение быть может

Как рассказал вице-президент НОСТРОЙ Аркадий Чернецкий, объединение провело исследование и выяснило, что основные проблемы развития рынка ИЖС в России – это отсутствие банка земельных участков, подходящих для строительства индивидуальных домов, а также нехватка средств у подавляющей части населения для возведения собственного дома и обеспечения его инфраструктурой. В связи с этим НОСТРОЙ подготовил ряд предложений, направленных на развитие рынка ИЖС.

И в первую очередь предлагается обратить внимание на синхронизацию планов развития территорий и инвестиционных программ РСО. Причем это мероприятие НОСТРОЙ уже вносил в проект программы действий по развитию ИЖС, которое было учтено при разработке документа. Главное преимущество в том, что технологическое присоединение к инженерным сетям в результате должно получиться для застройщика гораздо дешевле. Необходимо соблюсти только одно условие – действия региональных властей, муниципалитета и РСО должны быть скоординированы.

Следующим шагом должно быть снижение административной и финансовой нагрузки на застройщиков,  для чего на ДОМ.РФ возложить полномочия по ряду подготовительных и технологических процедур. А в  рамках КРТ создать региональных операторов ИЖС для оптимизации инвестиционного строительного цикла. Аркадий Чернецкий озвучил и другие предложения НОСТРОЙ, среди которых расширение возможностей строительства на отдельных категориях земель, вовлечение граждан в инвестирование в строительство путем «выравнивания» платежа за технологическое присоединение к инженерным сетям, а также выделение единовременных субсидий на строительство.

Рекомендации, принятые по итогам парламентских слушаний, будут направлены в адрес органов власти, профильных министерств и ведомств.

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.