ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестиции
Строителям мешают строить банки, цены, нормы, культурные объекты и археологи
25.06.2022
Развитие регионов

Строителям мешают строить банки, цены, нормы, культурные объекты и археологи

Для того, чтобы удержать рынок жилья на нынешнем уровне, нужно подключать новые инструменты

22 июня в Красноярске в рамках Красноярского градостроительного форума «Развитие строительной отрасли Российской Федерации» состоялась Межокружная конференция министров строительства и представителей саморегулируемых организаций Сибири и Дальнего Востока. Темой конференции стало комплексное развитие территорий Сибири и Дальнего Востока.

Модератором выступил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.

Участие в конференции приняли директор Правового департамента Минстроя России Олег Сперанский, министры строительства Красноярского края Михаил Рабушко и Омской области Михаил Губин, министры строительства и ЖКХ Республики Тыва Аяс Хунай-Оол и Республики Хакасия Валерий Келин, и.о. министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков, вице-президенты и координаторы НОСТРОЙ по федеральным округам,   вице-президент НОПРИЗ  Анвар Шамузафаров и многие другие. 

Конференция состоялась на следующий день после заседания президиума Госсовета России, посвященного стратегии развития строительной отрасли до 2030 года, и представляла собой довольно разительный контраст с теми победными рапортами, которые звучали перед президентом России. То есть, с высот правительства России и даже губернаторов некоторых богатых регионов ситуация в строительстве очень даже неплохая и в ближайшие семь лет станет все лучше и лучше. А 160 трлн рублей, которые за эти годы должны прийти в стройку, обеспечат светлое будущее и самим строителям, и всей стране. А вот «на земле», а тем более в Сибири ситуация далека от радужной – здесь на себе и строители, и власть испытывают все те новации, которые рождаются в Москве, и по некоторым из них отчеты куда как лучше реального положения дел.

Открывая конференцию, Антон Глушков подчеркнул, что идея мероприятия возникла в связи с большим количеством проблем, связанных с региональным развитием, и эти проблемы в ближайшем будущем существенно повлияют на темпы и объемы строительства, в том числе, и жилья. Владимир Путин поставил задачу удержать объемы ввода жилья и выдачи ипотечных кредитов в 2022 году на уровне 2021 года, и, скорее всего, этот показатель удастся выполнить. Однако все последние годы наблюдается падение количества жилья, находящегося в строительстве. И на этом фоне программы комплексного развития территорий (КРТ) могут стать существенным подспорьем и удобным инструментом для увеличения объемов строящегося жилья. Второй инструмент – это инфраструктурные бюджетные кредиты, их выдано уже довольно много, и опыт показал, что нужно, как минимум, в три раза больше, поскольку заканчивается действие программы «Стимул» по развитию инженерной и транспортной инфраструктуры. Для Сибири и Дальнего Востока эти вопросы очень важны, поскольку здесь пространства требуют хороших дорог и подготовленных участков для строительства.

Нормативов меньше – стройка проще!

Замминистра строительства и ЖКХ России Сергей Музыченко еще раз обозначил все меры поддержки, которые получила строительная отрасль за последние годы выделив результат совместной с национальными объединениями и регионами работы - созданный механизм увеличения стоимости строительства объекта на этапе реализации, а также отдельно остановился на принятых мерах в части импортозамещения. Замминистра разделил убежденность Минпромторга, что в строительстве жилья крайне мало импортных материалов – не более 5-7%, так что критической ситуации со стройматериалами быть не должно. И даже 10-15% импортных материалов, оборудования и механизмов при строительстве детских садов и школ – тоже не фатально, тем более, что Минстрой совместно с НОСТРОем разложили каждый объект на составляющие и точно знают, где и какой дефицит импортного оборудования может возникнуть. Правда, совершенно не затронутым остался вопрос самих производств, где оборудование либо старое, либо импортное, но эта проблема находится в ведении Минпромторга, ему и решать.

И еще по поводу импортозамещения: постановление правительства РФ № 579 предусматривает возможность замены строительных материалов, оборудования и изделий на аналогичные без прохождения в определенных случаях повторной экспертизы проектной документации. Кроме того, предусмотрено продление всех технических свидетельств на строительные материалы на 2 года, а на все ввозимые и новые материалы предусмотрена упрощенная процедура получения технических свидетельств. Так что глобальной проблемы со стройматериалами быть не должно.

В качестве мер поддержки и новаций в строительной отрасли Сергей Музыченко назвал реформу госэкспертизы – она превращается из контрольно-административного органа в сопровождающего партнера, соответственно, процессы проектирования,  экспертизы и даже некоторые этапы строительства могут идти параллельно, что существенно ускорит инвестиционно-строительный цикл. А объединение трех экспертиз в одну сократит сроки прохождения экспертизы проектной документации. Кстати говоря, строителям очень мешают, во-первых, требования по сохранению архитектурного и культурного наследия, в том числе, при ремонте старинных зданий, а также требования археологической экспертизы. Сергей Музыченко заверил, что Минстрой эти проблемы очень хорошо понимает и разработал соответствующие документы, облегчающие жизнь застройщикам. Правда, против этого выступают некоторые министерства, но хотя бы по археологической экспертизе договорились, что при отсутствии данных об археологическом слое она проводиться не будет.

Еще один очень важный и горячий вопрос – гармонизация требований в нормативно-технических документах различных ведомств. Например, школы или детские сады строятся по одним ГОСТам, а принимаются в эксплуатацию и лицензируются уже по СанПИНам – и требования очень часто не совпадают. Довольно часты случаи, когда школу невозможно открыть, потому что Роспотребнадзор не выдает соответствующую лицензию – за время строительства объекта требования изменились, и строителям самим предлагается искать какой-то выход. Сергей Музыченко и здесь пообещал поработать, тем более, что сформирована рабочая группа во главе с Маратом Хуснуллиным, через которую будут проходить все новые и актуализированные нормативно-технические документы в области строительства.  В нее входят представители всех министерств и всех ТК, которые хоть как-то занимаются нормативной базой строительства. Таким образом, удастся снять противоречия между ГОСТами Минстроя России и МЧС, а также требования Роспотребнадзора при строительстве, например, школ или детских садов. А впоследствии при участии национальных объединений должна быть сформирована единая электронная площадка, на которой эта работа будет продолжена уже в автоматическом режиме.

Поможет развитию стройки и перевод большинства Сводов правил из обязательных в добровольные – это существенно упростит применение соответствующих нормативов при проектировании без снижения безопасности строительства. Летом 2023 года должны быть внесены поправки в Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений», согласно которым в нем появится единый перечень всех требований и нормативов. А все СП и ГОСТы в любом случае останутся в качестве доказательной базы Технического регламента.

КРТ – пока только на бумаге КРТ

Президент НОСТРОЙ Антон Глушков, открывая обсуждение главной темы конференции – программы комплексного развития территорий – сделал краткий обзор всех проектов КРТ Сибирского и Дальневосточного федеральных округов, а также наличия необходимой для этого документации. Почти все регионы СФО и ДФО имеют полные пакеты такой документации, а в ряде регионов она дорабатывается. Проекты КРТ, как следует из официальной информации, размещенной на сайтах органов власти регионов,  предлагаются самые разные по объемам и масштабам реализации – от 2000 га до 0,8 га территорий с соответствующим количеством квадратных метров жилья, детскими садами, школами и так далее. Единственный регион – Чукотский АО – пока ни одного проекта не предложил.

Однако за формально успешной картиной скрываются совсем другие цифры и факты. По словам Антона Глушкова, он разделил бы все проекты КРТ на несколько категорий: первая  – это КРТ формальные, они касаются малоэтажного жилья и сельских поселений. Для того, чтобы ускорить перевод земель под ИЖС,  там используется механизм КРТ, а не традиционная процедура. Как правило, это огромные территории почти в 1000 га. С точки зрения инвестиционной привлекательности эти участки мало кому интересны, а механизм КРТ применяется для того, чтобы максимально быстро вовлечь эти земли в оборот под жилищное строительство. Вторая – это КРТ для сокращения аварийного и непригодного для проживания жилья. Это благая цель, но те проекты, которые сейчас презентованы регионами, очень далеки от реалий рынка, они формально подходят под требования КРТ, а по факту вряд ли будут реализованы. Третья категория – это сознательно сделанная привлекательной для инвесторов территория, но ее параметры вызывают изумление. Например, в Новосибирской области для КРТ представлен участок, где на 0,8 га планируется разместить 22 тысячи квадратных метров жилья. Любой имеющий отношение к строительству человек понимает, что технически это невозможно. И четвертая категория – это те проекты, которым для максимально быстрого начала и прохождения присвоили статус КРТ. Они имеют максимально большой шанс на успех, но по факту КРТ не являются.

Поэтому для реального старта программы комплексного развития территорий нужно решить ряд финансовых и нормативно-правовых вопросов, включая возможность получения дешевых кредитов на покупку земли под КРТ для застройщиков и разработку требований к региональной документации по КРТ. А сейчас в регионах можно увидеть как формальные региональные документы, аналогичные федеральным, так и очень творческие, которые могут представлять интерес для Генеральной прокуратуры.

Координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко остановился на тех проблемах, которые могут повлиять на работу строительного комплекса Сибири. По его словам, если посмотреть статистику по началу 2022 года, то виден уверенный рост строительных работ по СФО – на 26%. Это выше, чем в среднем по России. Идет рост производства стройматериалов в округе, причем этот рост обеспечивается существующими производственными мощностями. В рамках инфраструктурного меню регионы получили достаточно большие средства, и важно, что эти средства направляются на развитие дорог и инфраструктуры, а также социальных объектов. Все это положительно отразится на строительстве жилья.

Да, сегодня статистика выглядит довольно оптимистично – все трудности, связанные с ростом ставки ЦБ и падением спроса на ипотечные кредиты, пока не отразились на показателях строительства и ввода жилья. Не будет этого и в 2023 году, поскольку отрасль весьма инерционна. А вот что касается получения разрешений на строительство – ожидаемого роста не случилось. Градостроительный потенциал сокращается, и весь задел будет выбран в 2023 году. По прогнозам на 2024 год, количество строящегося и вводимого жилья может сократиться более, чем в два раза. Поэтому очень важно внедрять механизмы КРТ, чтобы на рынок выходили новые проекты.

При этом в округе растет объем проектных кредитов, но очень неравномерно: так, из 549 проектных кредитов на Новосибирскую область приходится 223, еще 140 – на Красноярский край, а в Республике Алтай таких кредитов 3, в Тыве – ни одного. Еще один негативный факт:  по данным ЦБ, средняя ставка по кредитным договорам в 2021 году составляла 2,7%, а сегодня она выросла почти вдвое. При этом договоры проектного финансирования в этом году практически не заключаются и застройщики новые проекты не начинают.

В этом году мы видим «взрывное падение» выдачи ипотечных кредитов – обрушение идет почти в три раза и ставит под угрозу реализацию даже начатых проектов. Все оценки говорят о том, что ставка ипотечного кредитования для успешного развития рынка должна составлять 3-4%, а 7% как сейчас – это все равно много. Кроме того, есть проблема с платежеспособным спросом населения, он в Сибирском федеральном округе и так ниже, чем в среднем по стране, а теперь, в связи с тотальным падением среднедушевого дохода, практически все регионы СФО, кроме Красноярского края, попадают под программу субсидирования низкомаржинальных проектов – это единственный плюс всей этой ситуации.

Меры поддержки строительной отрасли, помимо федеральных, разрабатываются и на региональном уровне. Есть льготная арендная плата, снижаются административные барьеры, есть продление срока авансовых платежей и так далее. Однако это довольно мало, и подрядные организации нуждаются в более активной поддержке. Что касается пересчета контрактов из-за повышения цен на стройматериалы, то здесь показатели по СФО весьма низкие – пересчитано всего чуть более 120 контрактов, и по большинству из них деньги так и не получены. Это связано с тем, что сама процедура длинная и сложная, нет сроков ее прохождения, а также нет средств у самих регионов. А после того, как процедура пройдена, сроки сдачи объектов горят, и регионы вынуждены рассчитываться своими средствами, а не ждать федеральных. Поэтому региональные власти и не спешат пересматривать контракты

Востребованной стала выдача займов членам СРО, но в ряде регионов ни одного займа не выдано, и это – посыл для более активной работы СРО.

И последнее: хороших, комплексных подрядчиков становится все меньше и меньше, и их нужно беречь. Если смотреть по членам СРО, то компаний, кто может выполнять контракты на сумму более 10 млрд рублей, остались единицы. Это связано, в том числе, и с проблемой кадров – их для серьезных подрядчиков категорически не хватает. А рассчитывать на заграницу больше не получится.

Глас народа…

В ходе последовавшего после данных выступлений обсуждения министры строительства регионов СФО и ДФО говорили о достижениях и самых насущных проблемах своих регионов. Так, министр строительства Красноярского края Михаил Рабушко рассказал, что градостроительный потенциал для КРТ в крае составляет порядка 30 млн кв метров, отметил эффективность и удобство механизма в рамках Постановления Правительства №1315, с которым в регионе научились работать и он уже приносит свои плоды для подрядных организаций. Наибольшую тревогу вызывает капитальный ремонт и переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Пока все меры поддержки не позволяют активно сносить аварийное жилье, федеральных средств не хватает, регионам приходится вкладывать более 70% собственных средств, а не 30%, как это было на старте программы.

Министр строительства Омской области Михаил Губин поднял проблему с приаэродромными территориями и самой проблемной 7-й подзоной. Более того, Росавиация принимает такие документы, которые по факту остановили практически все строительстве в городе Омск – здесь невозможно даже построить кафе с открытой верандой – это попадает под требование о непривлечении птиц в 15-километровой зоне. Под те или иные запреты попали практически все объекты, строительство которых начато в рамках нацпроектов. Решить эту проблему на региональном уровне не получится – нужны принципиальные решения на уровне федерального правительства и законодательной базы. И такие проблемы возникают у всех регионов, где построенные в 30-е – 50-е годы аэропорты сейчас из-за роста городов находятся практически в городской черте. Из хорошего министр отметил, что в области полностью поменяли все градостроительные документы с точки зрения генпланов и ПЗЗ, приняли на уровне субъектов НПА по поводу масштабных инвестиционных проектов и сегодня в Омскую область зашли три крупнейших федеральных застройщика, в том числе, Группа «Эталон».

Исполняющий обязанности министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков отметил, что приходится постоянно корректировать цену квадратного метра для выполнения программ по расселению жилья – цифры Минстроя России существенно отличаются от реальности. Он также рассказал, что в регионе активно реализуются проекты в рамках «инфраструктурного меню» -  в текущем году планируется построить 47 домов по программе реализации прав детей-сирот,  в посёлке Клюквино Калининского района будет реализован пилотный проект КРТ, в также заключены соглашения с Фондом защиты прав дольщиков на 8 домов по достройке и 8 домов по выкупу.

Министр строительства Республики Бурятия Николай Рузавин рассказал о том, что в Республике столкнулись с ситуацией, когда позиция Минпросвещения по оценке стоимости объектов определяется только одним зданием школы без учёта ограждения, благоустройства, котельных и прочего. Остаётся на паузе ситуация с КРТ, поскольку основная масса жилого фонда признана аварийной после 2021 года. Что касается инфраструктурных облигаций - здесь столкнулись с тем, что стоимость ресурсов гораздо ниже, чем определено постановлением Правительства РФ №2459. Кроме того, в рамках ценообразования имеет смысл пересматривать зарплату строителей раз в квартал, а не раз в год, как сейчас. С таким предложением стоит обратиться в Минстрой России, потому что строители должны получать достойную зарплату за свой труд.

Из общих для всех регионов проблем можно назвать практически полную остановку выдачи  проектных кредитов застройщикам – скачки ставки рефинансирования ЦБ не позволяют правильно просчитать все ставки и риски. Продолжает расти цена на жилье, что существенно влияет на активность покупателей – сначала это было обусловлено ростом цен на стройматериалы, а сейчас – ростом ипотечных ставок, причем банки не дают застройщикам снижать стоимость квадратного метра в новых проектах, а наоборот, заставляют ее повышать, иначе не сходится экономика проектов.

Рост стоимости жилья повлиял и на выполнение регионами обязательств перед обманутыми дольщиками – и если по старым ценам в фондах защиты прав дольщиков денег хватало, то теперь их явный дефицит. И дамоклов бич каждого региона – капитальный ремонт многоквартирного жилья: взносы жильцов в Фонд капремонта не покрывают текущих потребностей Фонда для проведения работ, и практически все представители регионов сошлись на том, что ставку за капремонт нужно повышать.

Завершая совещание, Антон Глушков поблагодарил всех выступающих и заверил, что все обозначенные проблемы будут проанализированы и учтены в дальнейшей работе.

Лариса Поршнева

 

Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

 

 

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо