Долгострой и недострой есть, а правового статуса у них нет. Что делать?
В мероприятии приняли участие председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, замминистра строительства России Юрий Гордеев, депутаты Госдумы, руководители Счетной палаты РФ, ППК «Единый заказчик», ФБУ «РосСтройКонтроль», НОПРИЗ, представители «Росатома» и «РЖД», органов власти Новосибирской, Нижегородской областей и Республики Карелия.
Как показало обсуждение, главная проблема ликвидации долгостоев – нежелание вообще с ними связываться, потому что пока коробка здания стоит и разваливается, ею особо никто не интересуется, а стоит начать с ней что-то делать – тут тебе и Счетная палата, и прокуратура, и общественные организации. Вот поэтому по стране и стоят тысячи незавершенных объектов почти на 5 трлн рублей.
Открывая заседание, председатель Экспертного совета Владимир Ресин отметил, что тема долгостроя такая же долгая, как и сам долгострой – ею занимаются многие годы, а количество недостроенных объектов только растет. В одном только реестре проблемных объектов находится 2189 жилых домов и еще более 1500 – в серой зоне. А в целом по стане есть недострои, которым 25, 30 и даже 50 лет! Причем проблема, как правило, не в деньгах, а в том, что никто не хочет брать на себя ответственность по достройке или сносу такого проблемного объекта – сразу возникает вопрос: за чей счет это должно быть сделано?
С прошлого года правительство России начало активно заниматься этой проблемой – замороженными оказались объекты на несколько триллионов рублей, и большинство из них очень ждут наши граждане. Разработана дорожная карта по ликвидации долгостроев, полномочия по ее реализации переданы в Минстрой России, и теперь есть надежда, что в ближайшие 2-3 года многие объекты будут достроены.
Замминистра строительства и ЖКХ России Юрий Гордеев, в чьем непосредственном ведении и находятся все долгострои, напомнил, что с 2022 года в министерство переданы объекты незавершенного строительства и реализация Федеральной адресной инвестиционной программы (ФАИП), где тоже может быть много неожиданностей. В настоящее время есть понимание и графики, как нужно формировать нормативно-правовую базу и системно заниматься объектами незавершенного строительства, подготовлен ряд проектов документов, в том числе, постановление правительства РФ о ведении реестра объектов незавершенного строительства и последствиях такого включения объектов в реестр. Эта работа взаимоувязана с ведением ФАИП: были проанализированы 35 госпрограмм, где есть капвложения от 73 главных распорядителей бюджетных средств (ГРБС). В этих программах на ближайшие пять лет запланировано строительство1493 объектов, из которых 896 - переходящие на сумму 2 трлн рублей, а 528 - вновь начинаемые объекты, причем многие из них не обеспечены полным объемом финансирования. В этой связи будет проведен анализ всех объектов, чтобы не появились новые долгострои, и Минстрой России будет готов приступить к работе.
Аудитор Счетной Палаты России Наталья Трунова напомнила, что СП России уже несколько лет ведет мониторинг объектов незавершенного строительства, а теперь будет еще и мониторинг мер, которые предпринимают регионы, чтобы таких объектов, финансируемых за счет бюджета, больше не возникало. Сейчас система таких мер будет отрабатываться с регионами, а пилотный проект начнется в Сахалинской области.
Главные проблемы, которые видит Счетная палата при работе с долгостроями – это недостаток качества инвентаризации, полноты и качества информации, предоставляемой в реестр. Кроме того, не до конца понятно состояние объекта, в том числе, технологическая стадия готовности - если объект заморожен 10 лет назад, его достройка требует вложения гораздо больших средств. Также нет понимания, что нужно достроить, а что снести и освободить участки для нового строительства. И это при том, что регионы опасаются принимать соответствующие решения, хотя градостроительная ситуация за эти годы может серьезно измениться, и достройка незавершенного объекта в рамках уже давно устаревшего проекта просто бессмысленна.
Ну, а если говорить о статистике, то «федеральных» долгостроев сейчас зафиксировано 663 объекта, и еще 4680 единиц – долгострои в регионах, а за последний год «вложения» в долгострои выросли на 400 млрд рублей.
Заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко увидел корни долгостроев в крайне низкой квалификации заказчиков. И вообще, с госзаказом в стройке сложились серьезные проблемы: в 2021 году не состоялся каждый четвертый аукцион на госзаказ общей стоимостью 4 трлн рублей. До 2030 года в строительство вложат 40 трлн рублей бюджета, что же будет, если процент долгостроя не снизится? Кроме того, и само исполнение госконтрактов довольно часто бывает проблематичным - со срывом сроков, приостановкой строительства, уходами подрядчиков и так далее. СРО в этом смысле не являются гарантом качества подрядчиков, именно поэтому нужна процедура оценки компании при исполнении госконтрактов. Не так давно в недрах саморегулирования и ТК 066 родились предложения по оценке деловой репутации, основанные на соответствующем ГОСТе. Однако уже самые первые шаги этой системы вызывают большое сомнение: в качестве «контрольной закупки», как рассказал Николай Алексеенко, представители близкой ему компании попытались получить оценку деловой репутации – выяснилось, что эта процедура занимает 3 дня и стоит 500 тысяч рублей. И деловая репутация у тебя в кармане!
Давайте посчитаем – для начала!
Генеральный директор ППК «Единый заказчик» Карен Оганесян рассказал, что в портфеле компании – 160 объектов федерального значения, 54 в активной фазе строительства, остальные - в стадии проектирования, во всех часовых поясах. Часть объектов была передана ППК из ряда министерств и ведомств, и в них - 20-25% - это объекты долгостроя. Причем, что настораживает, самые большие долгострои – это объекты культуры, среди них – гостиница на Соловках, Третьяковская галерея и так далее. Самый «возрастной объект» - 1986 года «рождения».
Нужно понимать, что если объект останавливается более, чем на 6 месяцев, его нужно консервировать и придавать соответствующий статус. Однако сегодня официальный документ по порядку консервации такой сложный, что пользоваться им невозможно, и поэтому недострои просто стоят. У «Единого заказчика» есть два долгостоя - театр в Нагатинской пойме, который остановлен 4 года назад, и корпуса нового музея в Абрамцево, остановленные 3 года назад, на которых компания хочет показательно пойти процедуру консервации, понять, как с ней работать и что нужно менять.
При этом довольно часто объекты останавливаются не потому, что строители плохие, а потому что изменились градостроительная ситуация, требования или нормативы. Но и для того, чтобы объект строительства признать незавершенным и начать с ним что-то делать, нужно преодолеть ряд проблем, многие из которых просто алогичны: так, для признания объекта незавершенным нужно представить действующие документы, в т.ч. разрешение на строительство. Но если долгострой стоит уже 10 лет, таких документов быть не может. А пока он не признан объектом незавершенного строительства, на нем нельзя совершать затраты, в том числе, обследование, корректировку ПСД при перепроектировании, охрану и содержание стройплощадки, устранение дефектов объекта, замену инженерного и технологического оборудования. То есть, образовывается правовой тупик. Поэтому решения нужно принимать на уровне постановлений правительства РФ и законов, и все процедуры сделать простыми и понятными. Кроме того, необходимо определить критерии объектов долгостроя – сейчас и этого нет, а это самое начало работы с такими объектами.
И еще один очень важный момент: необходимо в бюджете ФАИП и регионов определить объем средств, которые пойдут именно на завершение и достройку объектов незавершенного строительства – тогда из можно соответственно «окрасить» и отслеживать. Кроме того, нужен упрощенный порядок списания затрат на такие объекты – сейчас такого порядка нет.
Генеральный директор «Росстройконтроля» Владимир Щербинин уверен, что объекты незавершенного строительства- это чья-то ошибка, как правило, связанная с неправильным расходованием бюджетных средств, неграмотным планирование финансов или некачественной проектной документацией. При этом переработка этой документации для работы с долгостроем стоит очень дорого, и никто не хочет принимать такое решение, чтобы не попасть в поле зрения прокуратуры.
Для того, чтобы начать реальную работу с долгостроями, недно провести качественную инвентаризацию объектов незавершенного строительства и определить объекты, подлежащие безусловному дострою, подлежащие приватизации и передаче частному собственнику и подлежащие списанию. В последнем случае нужно продумать, как защитить заказчика от претензий сто стороны финансовых и правоохранительных органов.
Все процессы работы с долгостроями должны быть упрощены, сегодня пройти этот путь практически невозможно. Именно из-за этого заказчик тянет до последнего с признанием объектов объектами незавершенного строительства. При этом консервация такого объекта – процесс не только сложный по прохождению, но не понятный по принятию решения: довольно часто сумма на консервацию сравнима с суммой достроя.
Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов предложил прежде, чем решать, что делать с недостроями, сначала их правильно посчитать и честно озвучить ситуацию. В 2015 году была поставлена задача по снижению недостроев, прошло 7 лет – недостроев стало только больше, потому что реального механизма их снижения нет. Есть объекты, которые устарели, но их продолжают упорно строить, и таких объектов особенно много в госкорпорациях. Нужно помочь им освободиться от таких обременений.
При этом, по мнению С.Пахомова, строители не отвечают за появление недостроев, их не должна касаться эта ответственность, поскольку они исполняют то, что запроектировано. Нужно выходить на решения, которые повысят ответственность проектных организаций, это потребует существенных изменений в строительном цикле, но без этого никак. «У нас есть деньги, но мы не можем ничего построить в срок и за эти деньги – почему?» - задал интересный вопрос депутат.
Истоки проблемы – в проектировании: в среднем каждый проект «ходит» в Главгосэкспертизу пять раз, он меняется по ходу на 50%. Это как – эксперты такие хорошие или проектировщики такие плохие? В России насчитывается более 20 тысяч проектных организаций – но какого они качества? По факту у нас реальных специалистов в таком количестве нет. «Мы хотим бороться с недостроем, не убив причины его появления», - заявил Пахомов.
Не стоит забывать, что помимо государственных, в стране есть огромное количество незавершенных частных строек, и там недостроев тоже хватает. При этом никаких рычагов давления ни у местных, ни у региональных властей на застройщика нет. В России нет ни одного города, где бы не торчал почти в центре недостроенный объект. Почему облик наших городов должен превращаться в постоянную стройку? С этим нужно бороться путем ужесточения законодательства, повышения ответственности застройщиков, а также за счет упрощенного порядка сноса таких объектов.
В декабре 2021 года депутаты Госдумы приняли изменения в Градкодекс РФ, где постарались зафиксировать, что такое недострой, так что можно начинать работать. За 8 месяцев 2021-2022 годов совместно с правительством были убраны 300 согласительных процедур и 100 документов, но осталось еще очень много - около 700 процедур на всем инвестиционно-строительном цикле, и над их сокращением также нужно работать.
Если для этого нужно править законодательство – профильный Комитет Госдумы открыт для сотрудничества и готов рассматривать все предложения, даже самые необычные. Работа с долгостроями станет одной из ведущих в осеннюю сессию, поэтому Комитет ждет предложений от бизнеса, как найти удобные решения и упростить все процедуры.
Если же говорить о мнении регионов, что представители власти Новосибирской области предложили выработать процедуру, которая поможет забирать и продавать с торгов незавершенные объекты от одного собственника и передавать другому собственнику. А со стороны Республики Карелия прозвучало предложение внести изменения в Земельный кодекс о продлении аренды участка с 3 до 5 лет, чтобы успеть завершить достройку объекта.
В целом, проблема очень острая, и пора уже завершать или сносить тысячи объектов, которые десятилетиями портят облик городов – так, как это 50 лет происходит с гостиницей «Турист» в Новосибирске.
Лариса Поршнева
