Россияне выбирают «малоэтажку» - но только те, у кого есть деньги

Круглый стол «Малоэтажки против небоскребов»  собрал большое количество представителей девелоперских компаний из различных регионов.

Что выбрать: малоэтажку или многоэтажку – это извечный вопрос, на который, скорее всего, нет ответа. Но не стоит упускать из вида тот факт, что доля малоэтажного жилья на рынке, как и объемы ввода, вырастают каждый год. Большинство экспертов склоняются к тому, что причина этому – в том числе, дачная амнистия, которая позволила внести в разряд ИЖС дачные домики и прочий «садовый инвентарь». При этом официальная статистика говорит о том, что 67% населения хотели бы жить в малоэтажном доме.

Конечно, для крупных мегаполисов это не применимо, они всегда ориентированы на небоскребы и многоэтажную застройку. Но и здесь существуют свои ограничения. Например, комплекс «Москва-сити» вписался в структуру Москвы легко и уверенно, но представить наличие такого же архитектурного ансамбля в Санкт-Петербурге крайне сложно. Мало того, в городе были ситуации, когда приходилось понижать этажность многоэтажек, потому что градостроительные нормы и архитектурно-культурные правила не позволяли вписать такой объект в рамки города. В то же время Екатеринбург – это город многоэтажного и высотного строительства, что обусловлено большим количеством населения и обеспечением его социально-культурной и транспортной системами.

Малоэтажное строительство считается приоритетным в зонах загородного строительства. Однако здесь существует большое количество проблем в плане обеспечения социальной и транспортной инфраструктурой, которые выходят в итоге гораздо сложнее и дороже. Нельзя построить в поле огромное количество таунхаусов, не обеспечив их ничем – ни садами, ни школами, ни дорогами и прочим.

Как подчеркнул вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, до сих пор законодательная база по объектам малоэтажного строительства полностью не урегулирована. Несмотря на появившиеся поправки в ст. 2 ФЗ-314, которые содержат понятие «малоэтажный строительный комплекс», до сих пор не сформулировано, что такое таунхаусы, дуплексы и коттеджи. Но для того, чтобы население могло использовать ипотечные кредиты на данные виды домов, и к ним применялись основные правила обеспечения социальной и транспортной инфраструктурой, эти термины необходимо прописать и в нормативно-правовой базе, и в законодательстве. И эту большую работу в данный момент НОСТРОЙ проводит совместно с Минстроем России.

Конечно, чтобы программы малоэтажного строительства работали, необходимо повышать заинтересованность участия в них девелоперов. И для этого нужны льготы на земельные участки, понятные правила эксплуатации зданий и сооружений, развитие транспортной и социальной инфраструктуры и т.д.

Так, по мнению Антона Мороза, к 2030 г. доля малоэтажки дойдет до половины общего объема строительства жилья, причем не за счет дачной амнистии, а благодаря участию крупных девелоперов, которым это будет интересно.

При этом, заметил он, в инфраструктурном меню и в программе развития жилья Правительством малоэтажка прописана достаточно четко. Сейчас появляются ГОСТы и СП, которые описывают многоквартирные жилые дома до 4 этажей. И ожидается, что уже в осеннюю сессию часть законов будет принята Госдумой, и до конца года они вступят в силу.

Как только в жизнь войдут определения различных видов домов, тут же появится возможность обеспечивать их реализацию за счет мер экономической поддержки, например, льготной ипотеки, кредитования строительства дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры. По словам Антона Мороза, значимые законодательные результаты ожидаются осенью, а социально-экономические – к весне.

Излишнее – убрать!

Важным сообщением Антона Мороза для девелоперов стало то, что планируется сделать более понятными и минимизировать требования к малоэтажной застройке. Так, например, в малоэтажном строительстве законодательство уже более лояльно относится к требованиям пожарной безопасности. В целом сегодня взят курс на минимизацию требований, но, конечно, безопасность при этом никто не отменял.

Общую радость выразила коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный» Кристина Яковенко, отметив, что, наконец, просьбы застройщиков по минимизации требований к застройке были услышаны. По ее мнению, существующие требования довольно избыточны, и это повлияло на себестоимость объектов, их характеристики и состав.

Так, например, компания реализует двухэтажные дома с лифтами, и себестоимость этих объектов существенно возросла. Конечно, когда появляется лифт, обычным такое строительство назвать нельзя. Оно уже уникально, и, как подчеркнул Антон Мороз, от требований в этом случае избавиться не удастся. В то же время для населения, строящего дома хозспособом, существующие требования действительно лишние, поэтому будет создана общая канва.

Что выбрать?

Люди хотят жить за городом, они ищут подходящие варианты и способы их приобретения. Это подтверждает статистика, по которой продажи загородной недвижимости, показав в месяцы первого полугодия спад, сейчас уверенно растут. В целом спрос на загородную недвижимость по стране очень большой, и если в эту сферу в полной мере войдут ипотечные кредиты, то еще больше людей перейдут в ИЖС.

Как сообщил руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев, по спросу лидируют дачи, дома и земельные участки. А хуже всего продаются таунхаусы, потому что они самые  непонятные для потребителей.

Больше всего сейчас пользуется спросом одноэтажный жилой дом от 90 до 110 кв. м, а двухэтажные сдали свои позиции, отойдя на второе место, при этом их площадь составляет в среднем около 160 кв. м.

Что касается материалов, то лидируют кирпичные дома, на втором месте различные блоки – газоблоки, пеноблоки, керамзитные и т.д. При этом интересно, что в Америке 80-90% индивидуальных домов принадлежат к деревянному домостроению. Но в России продать деревянный дом – это отдельное приключение, к ним у потребителей слишком настороженное отношение. Все хотят монументальное строение, с которым ничего и никогда не случится. И хотя у нас есть компании, которые активно развивают деревянное домостроение с отличными проектами, но все равно оно не набирает обороты.

Как убедить банк?

Последние пару лет – самое благоприятное время для развития ИЖС, т.к. такой колоссальной поддержки со стороны государства и всех регулирующих органов еще не было. С этим согласны все застройщики. В частности, по мнению директора департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family Екатерины Коган, к слову, компания – крупнейший застройщик малоэтажного строительства, популяризировать загородный формат жилья помог 2020 г., когда он резко стал востребованным, но рынок был к этому абсолютно не готов. В результате в течение года с рынка ушли практически все актуальные ликвидные предложения, а с 2021 г. на рынке ИЖС присутствует дефицит качественных предложений.

Опыт компании интересен тем, что она всегда работала по системе самоокупаемости – выходила на рынок с низкой стоимостью проектов и за счет большого количества клиентов раскручивала маховик стройки и проекта. Однако после изменений в 214-ФЗ и введения эскроу-счетов это стало невозможным. Получить проектное финансирование на проекты ИЖС стало чем-то из области фантастики, потому что у банков в принципе даже отсутствуют механизмы оценки ИЖС. Компания потратила год на договоренности с банками о том, как оценивать ту или иную недвижимость. Интересно, что изначально банки дома комплексной застройки сравнивали с домами в СНТ, где даже нет полного набора коммуникаций, и доказать банку, что это кардинально разные объекты, и их нельзя сравнивать, было практически невозможно. Далее компании  присваивали определенный кредитный рейтинг, выдавая проектное финансирование под 5,5%.

Данная ситуация побудила KASKAD Family объединиться с ГК ФСК, которая, как более устойчивый и надежный игрок рынка, получает проектное финансирование под 3,5%. И эта разница в малоэтажном сегменте достаточно весомая, ведь он не столь маржинальный, как многоэтажный. В результате объединения компания получила большую финансовую устойчивость, а ГК ФСК – огромную экспертизу на рынке и знания по ИЖС, которые есть у малого количества игроков.

Подобный трудный путь в получении проектного финансирования для малоэтажной застройки прошли и другие застройщики.

К примеру, как рассказал директор CEO ООО «Специализированный застройщик М–Левел» Серикгалий Мукатаев, для того, чтобы получить в Оренбурге проектное финансирование на малоэтажное строительство, его пришлось разделить на 2 части: четырехэтажные дома и таунхаусы. Причем таунхаусы, чтобы получить именно хорошее проектное финансирование, пришлось назвать квартирами – малоэтажным строительством блокированного типа. Только таким образом удалось убедить банк, а средняя ставка по кредиту в результате составила около 5,2%.

А по данным Кристины Яковенко, девелоперская группа «Хрустальный» реализует как типовые проекты малоэтажной застройки, так и индивидуальные в сегменте бизнес-класса, в том числе дуплексы и таунхаусы в виде малоэтажных квартир, чтобы проще и эффективнее брать проектное финансирование, не вступая в конфликт с банком.

Курс на комфорт и свою среду

Все участники мероприятия выразили общее мнение, что продукт ИЖС сегодня кардинально изменился. Люди хотят уйти от огражденных забором домиков к подобию моно-городов, где есть общественная среда – креативная, зеленая и комфортная, включая кафе и магазины с натуральными продуктами. Людям стал нужен смысл в поселке, эстетика.

И малоэтажная многоквартирная застройка позволяет создать среду вокруг своего дома. Поэтому сегодня застройщикам нужно активнее конкурировать с городской недвижимостью, предоставляя все больше благ для населения, в том числе ориентируясь на мультиформатную застройку, которая стала главным трендом.

Причем если малоэтажное многоквартирное строительство позволяет окупать инфраструктуру, привлекая бюджетное финансирование, то ИЖС инфраструктуру не окупает. ИЖС пользуется повышенным спросом в сегменте бизнес-класса, и подстегнули его ограничения, из-за которых приобретение недвижимости в других странах было невозможно. А рост типовых проектов ИЖС стимулировало льготное ипотечное кредитование. Но в целом не стоит забывать, что на загородную недвижимость обращают внимание люди с определенным доходом: у которых есть средства на содержание своего дома, на машину и прочие связанные с таким проживанием расходы.

В то же время сегодня застройщикам приходится конкурировать с самостроями. Это связано с тем, что в стране отсутствует культура строительства. Люди думают, что построить самому дешевле, подконтрольней и будет так, как им нужно. Но когда клиент увидит, что за него все продумали, а процесс отлажен, то и самостроев станет меньше. Люди начнут доверять застройщикам и их проектам.

И еще один аспект: все эти проекты, кредиты и коттеджи рассчитаны по факту только на пригороды богатых городов. На вопрос одного из участников круглого стола, что девелоперы могут предложить сельским жителям, которые тоже хотят иметь комфортное жилье, но по более низким ценам, эксперты ничтоже сумняшися предложили сначала развить на селе бизнес и поднять доходы, чтобы оно стало привлекательным для инвестиций и застройщиков. А пока этого нет – никто на себя такую социальную миссию не возьмет. Так что и современное ИЖС опять развивается в интересах 15-25% населения России. Все остальные могут продолжать жить как жили – их проекты ИЖС не касаются. 

Галина Крупен

Этот материал опубликован в сентябрьском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://www.ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2022_god_09_2022_pc.pdf