«Былененький он зел…» ИЛИ «Почем зеленые «плюшки от государства?»

Сегодня рынок жилья вступает в новую эру – покупатели теперь смотрят не только на стоимость жилья, но и на то, что они приобретают вместе с жильем – инфраструктуру, месторасположение, современные технологии и многое другое. И все больше становится на слуху экологичное или «зеленое» строительство.

Для развития «зеленого» строительства в 2021-2022 гг. было сделано несколько шагов. Во-первых, появилась методология, разработанная Правительством РФ, которая и закрепила само понятие «зеленого» строительства. Во-вторых, был сделан упор на стандартизацию и национальный подход. И, наконец, появилась инфраструктура для «зеленого» строительства. И эти элементы активно развивал «ДОМ.РФ».

В частности, 1 ноября 2022 г. вступил в силу добровольный национальный стандарт «зеленого» строительства многоквартирных домов (МКД) (ГОСТ Р), разработанный АО «ДОМ.РФ» совместно с Минстроем России. Он позволяет начать оценку жилья для получения соответствующих сертификатов. Нацстандарт состоит из 81 критерия и 10 категорий. Основной критерий – класс энергоэффективности, именно при соответствии классу «А» экономия в платежках за ЖКУ может достигать 60% по сравнению с классом «D». В целом же применение застройщиком стандарта позволяет говорить, что проект признан «зеленым».

«Зеленый» стандарт применим не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в Московской, Ленинградской областях, Республике Татарстан, Екатеринбурге, Байкальске и Владивостоке.

Кроме того, как рассказала руководитель направления «Устойчивое развитие» АО «ДОМ.РФ» Евгения Либефорт, в прошлом году началась разработка «зеленого» стандарта для ИЖС. Планируется, что к концу года он будет принят.

Сейчас завершены 4 пилотных проекта, и для ЕИСЖС сделана маркировка по 6 критериям стандарта. При этом в планах «ДОМ.РФ», что около 5% МКД на рынке в ближайшее время будут оцениваться как «зеленые». Сегодня же лишь 3% всего введенного в 2022 г. фонда МКД признано энергоэффективным. И это не смотря на то, что около 25% от всех выбросов в России или 501 млн т ежегодно приходится на парниковые газы. А при вводе энергоэффективного жилья класса «А» выброс парниковых газов снижается по сравнению со стандартным классом «D» на 40-50%.

Если говорить о преимуществах «зеленого» строительства, то для застройщика – это показатель качества строительства и повышение стоимости объекта, а для населения – снижение стоимости эксплуатации и повышение ликвидности стоимости квартиры.

Кроме того, «ДОМ.РФ» активно работает над формированием новых финансовых инструментов для «зеленого» строительства жилья. Так, в ближайшие годы должны появиться бюджетные субсидии на ипотеку и проектное финансирование в рамках «зеленого» строительства. А чтобы застройщик мог претендовать на получение подобных преференций уже во время строительства, здание должно проектироваться с учетом критериев «зеленого» ГОСТа. Тогда в течение 1 года после ввода здания в эксплуатацию новостройка получит статус на соответствие заявленным «зеленым» требованиям, а застройщик – «зеленый» сертификат.

В результате при появлении таких мер поддержки строительства доля подобных домов к 2024-2026 гг. превысит 10%. Но обязать всех застройщиков строить «зеленые» дома не возможно – такие стандарты на мировом рынке – это всегда добровольная составляющая. Хотя, по результатам проведенного в конце прошлого года аналитическим центром «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ опроса, 54% покупателей жилья готовы платить небольшую надбавку за «зеленость» и энергоэффективность.

СЭКОНОМИТЬ И КУПИТЬ

Как рассказала в свою очередь управляющий директор – начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка Светлана Назарова, сегодня минимальным требованиям «зеленого» нацстандарта МКД соответствуют около 17% кредитов, выданных в рамках проектного финансирования Сбербанка. И существенных отличий «зеленого» проектного финансирования от не зеленого – нет, потому что сам продукт проектного финансирования существует для разных типов домов. При этом принципам экологичности и социальных стандартов ESG и отдельным критериям «зеленого» строительства в банке соответствуют около 780 выданных по проектному финансированию кредитов.

Но чтобы началось массовое строительство таких домов, девелопер должен понимать, что это даст ему отличный маркетинговый эффект и позволит сэкономить на проектном финансировании, либо же в России должны появиться меры поддержки «зеленого» строительства, которые дадут приток новых покупателей. В целом, по оценкам Сбербанка, затраты девелоперов на строительство «зеленого» жилья вырастут на 10-15%, и они явно лягут на плечи покупателей.

Однако объяснить покупателю будущую экономию очень сложно, ему важно сэкономить на стадии покупки. Поэтому большую поддержку даст именно ипотека. Конечно, в будущем покупатель привыкнет к такому явлению, но для первого шага нужно нащупать те самые необходимые и реально действующие меры поддержки населения.

Вопрос в том, готовы ли застройщики добровольно идти в «зеленое» строительство и маркировать проекты, если пока не предвидится никаких «плюшек» от государства. По данным Сбербанка, интерес многих региональных и федеральных застройщиков есть, они используют источники маркетинга, несут эту философию в массы. Как всегда есть передовики, а остальные потом подтянутся. И все же если сертификация будет в дальнейшем предполагать какие-либо преференции, то процесс пойдет быстрее. Но говорить, например, о снижении ставок по проектному финансированию, можно будет только по программе субсидирования и только, когда удастся договориться с Минстроем, а главное, с Минфином.

ОПЫТ ПЕРЕДОВИКОВ

Одна из четырех компаний, вошедших в пилотный проект, - группа «Самолет». Как рассказала руководитель направления устойчивого развития Кира Смирнова, компания пошла в «зеленую» сертификацию с самым крупным и максимально-массовым проектом. Он стал неким экспериментом, чтобы компания смогла оценить себя и свои возможности, а также понять, как «зеленый» стандарт повлияет на итоговую стоимость. И пока аналитики предварительно оценивают удорожание строительства в 7-10% от себестоимости.

Причем, по оценкам компании, на решение о покупке больше всего влияет цена, на втором месте – расположение объекта, а «зеленость» – далеко не в первых рядах, на этот фактор обращают внимание не более 5% покупателей. И повысится ли ликвидность – это пока только гипотеза, подтверждения которой нет.

Опыт группы «Самолет» показывает, что подобный проект возможно реализовать в массовом сегменте, но без мер поддержки хороших результатов вряд ли получиться добиться. Важно, что в массовом сегменте наличие «зеленого» сертификата не позволяет клиенту заплатить за объект больше, поэтому застройщик не перекладывает рост себестоимости на покупателя, а берет его на себя. И в целом подобный опыт, несомненно, дал компании интересные результаты, которые можно использовать в дальнейшей работе.

В свою очередь Директор по инвестициям холдинга LEGENDA Александра Болилая заметила, что за красивым зеленым цветом стоит именно качество продукта и его соответствие стандартам. Однако в холдинге не ждут в краткосрочной перспективе «зеленого» проектного финансирования и льготной «зеленой» ипотеки. Хотя, когда эти меры появятся, это будет несомненным плюсом. Но если все-таки банк поддержит проект, то для его реализации компания хотела бы иметь информационную поддержку, чтобы найти поставщиков и подрядчиков, а также условия финансирования этих поставщиков и подрядчиков, например, ввести банковские гарантии.

Как заявил главный директор по строительству ГК «КОРТРОС» Николай Складнев, люди не станут рожать детей и повышать демографию, если будут жить в землянках. Поэтому «зеленое» строительство должно иметь системность обсуждений на различных площадках, которой сейчас категорически не хватает. Без обсуждений толку не будет, потому что сегодня большинство застройщиков даже не догадывается о «зеленых» проектах коллег.

А выгода в «зеленом» доме с «зеленым» стандартом есть – и в платежках, и в подключении к сетям. Так, в районе «Академический» в Екатеринбурге компанией построены дома по «зеленым» стандартам: снижение квартплаты в них составило более 15%. А до конца года компания достроит в Академическом первый жилой дом с солнечными батареями, который уже прошел государственную экспертизу.

Однако застройщики не будут строить «зеленое» жилье, если не будет соответствующего проектного финансирования: по мнению Николая Складнева, на одной «зеленой» ипотеке далеко «не уедешь». И особенно оно важно для застройщиков, реализующих масштабные инвестиционные проекты.

Кроме того, не стоит забывать про острую нехватку кадров в отрасли – престиж профессии среди молодежи относительно невысок. В то же время экология и экологическая повестка чрезвычайно важны для нового поколения соискателей, которые выходят на рынок труда, - они у всех на слуху и в тренде. Поэтому привлечь молодежь в отрасль по «зеленому» строительству будет гораздо проще.

О собственном разработанном «зеленом» стандарте строительства рассказал менеджер проектов холдинга Setl Group Алексей Попов. В его основе лежат 4 принципа.

Во-первых, экологичность – это рекреационные зоны, использование натуральных материалов, раздельный сбор мусора и системы очистки воды.

Во-вторых, эргономика – это общественные пространства на территории ЖК, вся инфраструктура в шаговой доступности и мобильное приложение для жильцов SETLHOME.

В-третьих, энергоэффективность – использование энергоэффективных технологий в строительстве и автоматизация бытовых процессов.

В-четвертых, водоэффективность – экономия водных ресурсов за счет автоматизированной системы контроля потребления, использование в системе ГВС чистой воды и т.д.

На разработку стандарта холдинг подтолкнули все чаще волнующие покупателей жилья вопросы, связанные с эксплуатационными характеристиками жилья, его безопасностью и эффективностью. И сейчас стандарт экологичного строительства SetlGreen внедрен в 2 проекта: ЖК «Город звезд» и ЖК «Дворцовый фасад».

Галина Крупен

Этот материал опубликован в январско-февральском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2022_god_02_2023_pc.pdf