Застройщики радуются продажам и не замечают «пузыря»

Журнал «Строительство» попросил ответить ряд девелоперских компаний о том, что принес им 2022 год, и на что они рассчитывают в году 2023:

Как вы оцениваете итоги 2022 г. лично для вашей компании и в целом для рынка? 

Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District): «Конечно, 2022 г. выдался непростым, но можно сказать, что результаты оказались не такими печальными, как мы ожидали. Главное – рынок жилья в Москве продемонстрировал устойчивость к самым суровым катаклизмам. Спрос относительно быстро восстанавливается после наиболее стрессовых для покупателей моментов. Государство при этом оказывает поддержку отрасли и продолжает стимулировать спрос через различные программы субсидирования кредитов. Все это заставляет с оптимизмом смотреть на 2023 г.

Непосредственно наша компания в 2022 г. запустила новый проект премиум-класса в Москве. Также мы досрочно завершили одну из очередей нашего кластера Russian Design District в Новой Москве, в то время как немало застройщиков переносили сроки ввода своих ЖК».

Ольга Тумайкина, директор ГК ФСК: «2022 г. был для нашей компании очередным годом для активного роста и развития: ГК ФСК реализовала переход от исключительно девелоперской специализации к диверсифицированной бизнес-модели. Расширение портфеля активов произошло за счет наращивания числа производственных и IT-компаний в составе группы. Мы приобрели компанию «Филанко», оператора связи полного цикла. Кроме того, значительно усилился производственный блок группы компаний в связи с покупкой LARTA GLASS (бывший Gardian Glass Россия), одним из лидеров в России по производству листового стекла. Также мы продолжаем развивать проекты в регионах: в прошлом году мы приобрели площадку во Владивостоке.

В 2022 г. консолидированная выручка ГК ФСК составила 174,1 млрд руб., что сопоставимо с показателями прошлого года. А доля в консолидированной выручке от продаж недвижимости составила 43%.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development: «Наш флагманский проект – премиальный жилой квартал «Прайм Парк» – в 2022 г. отметил свое пятилетие. За эти 5 лет он 5 раз вошел в тройку самых продаваемых проектов в сегменте, причем третий раз подряд стал лидером рейтинга. Во-первых, клиентов привлекает частный парк площадью 3 га, который служит доминантой квартала. Такие огромные зеленые пространства – большая редкость в центре мегаполиса. В 2022 г. он был признан лучшим проектом благоустройства в России. Во-вторых, «Прайм Парк» отличается грандиозным техническим наполнением. Стоит отметить, что главный архитектор «Прайм Парка» англичанин Филип Болл, несмотря на внешнее давление, остался в России и продолжает вести авторский надзор за строительством.

Специфические политические и экономические обстоятельства 2022 г. привели к сужению горизонта планирования клиентов. Многие потенциальные покупатели уехали за рубеж. В результате этого спрос на премиальные новостройки в минувшем году упал на 27,7%. Однако с конца года мы наблюдаем на рынке оживление. В частности, клиенты, которые ранее переориентировались на приобретение заграничной недвижимости, вновь рассматривают покупку жилья в Москве. В то же время практичнее становятся многие россияне, прежде планировавшие покупку элитной недвижимости, – они часто делали выбор в пользу проектов премиум-класса».

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management: «Becar за 30 лет прошел не один кризис и уже имеет закалку, чтобы справляться с новыми вызовами. Все развивается по спирали, ситуация стабилизируется, возможно, потребуется чуть больше времени. Безусловно, в течение 2022 г. были моменты падения продаж и оживления на рынке. Как правило, опытные инвесторы всегда вкладываются в квадратные метры в момент кризиса, т.к. это самый благополучный момент для инвестирования.  В этот раз мы видим серьезную поддержку от государства как для строительных компаний, так и для простых потребителей в виде проектного финансирования, различных ипотечных программ с государственной поддержкой и субсидированных ставок. 

Кроме того, 2022 г. подтвердил нашу ставку на микроливинги. Наш колливинг We&I показал наибольшую доходность на рынке Петербурга среди проектов в сегменте апарт-отелей. Мы видим большое будущее за этим сегментом и за потенциальной аудиторией наших проектов в лице digital nomad». 

Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум»: «Компания «Метриум» по итогам 2022 г. осталась лидером продаж на первичном рынке столицы. Несмотря на сложные экономические обстоятельства, нам удалось привлечь немало новых клиентов.

Минувший год получился непростым для всего рынка недвижимости. Внешнеполитическая напряженность породила в обществе атмосферу неопределенности. К тому же продолжили падать реальные доходы россиян. Тем не менее московский первичный рынок проявил устойчивость к потрясениям, все участники рынка постепенно адаптировались к изменившимся реалиям. Покупательская активность на первичном рынке в 2022 г. просела только относительно 2021 г., когда наблюдался ажиотажный спрос. В минувшем году в столице совершено 85 тыс. сделок по ДДУ, тогда как в 2021 г. – 98,8 тыс., в 2020 г. – 82,8 тыс., в 2019 г. – 81,6 тыс., в 2018 г. – 79,6 тыс., в 2017 г. – 54,2 тыс.».

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»: «Для нашей компании 2022 г. в целом оказался успешным. Мы практически завершили реализацию квартир и апартаментов в ЖК «Любовь и голуби», который совсем скоро будет сдан – в декабре мы получили ЗОС. Также в мае начали строительство апарт-комплекса комфорт-класса Clementine в районе Бибирево, который возводится очень быстро и уже находится в высокой стадии готовности.

В 2022 г. мы анонсировали новый проект на северо-востоке Москвы, который предполагает две очереди, включающие жилые, коммерческие и социальные пространства – общей площадью 225 тыс. кв. м.

Для рынка в целом 2022 г. стал, конечно, сложным в силу нестабильной политической ситуации. Спрос упал, но все же не катастрофически, и успешные проекты продолжали продаваться. В первом полугодии выросла себестоимость строительства в силу образовавшегося дефицита материалов – рынок покинули крупные зарубежные поставщики, и нарушились логистические цепочки».

Какие позитивные и негативные тренды преобладали в 2022 г. и сохранятся ли они в 2023 г.?

Ольга Тумайкина: «Для 2022 г. был характерен нестабильный спрос на недвижимость, который стал отражением внешнеполитических событий в стране. Тем не менее на фоне этого девелоперы смогли удержать рынок, благодаря интересным и выгодным для покупателя акциям и ипотечным программам. Как раз их разнообразие – одна из определяющих характеристик года на рынке недвижимости.

Причем, если брать общую статистику, то комфорт-класс в течение года чувствовал себя увереннее бизнес-класса. Мы реализовали жилья в сегменте комфорт-класса на 8% больше в сравнении с прошлым годом, а бизнес-класса наоборот – на 3% меньше прошлогодних показателей. И основной поток сделок был преимущественно «для себя», а не в инвестиционных целях».

Катерина Соболева: «Главный позитивный тренд – поддержка государством компаний строительной отрасли и простых потребителей. Уверена, что эти усилия государства будут сохраняться. До нового года была информация, что все субсидированные ставки уберут, но этого не произошло. При этом субсидированные ставки распространялись на новостройки, но на днях появилась информация, что также подход планируют распространить и для  приобретения вторичной недвижимости. Этот шаг мог бы поддержать и сбалансировать рынок. 

Из негатива можно отметить резкий скачок ключевой ставки до 20%, что в свою очередь моментально заморозило спрос на недвижимость. Редкие сделки по программам рассрочки или с полным внесением средств были, но их доля была незначительна».

Дмитрий Голев: «Основным драйвером спроса в 2022 г. на первичном рынке Москвы, в том числе в премиальном сегменте, были ипотечные программы, субсидируемые государством и застройщиками. Лимит в 30 млн руб. по льготной и семейной ипотеке  позволяет приобрести студии и даже небольшие однокомнатные квартиры в некоторых премиальных новостройках. Но чаще клиенты пользовались программами от застройщиков. Приобретать жилье с помощью ипотеки многим покупателям выгоднее, чем выводить деньги из бизнеса.

Важным трендом 2022 г. стало увеличение доли высотных проектов на московском первичном рынке. Общая площадь строящихся небоскребов – домов высотой от 100 м за минувший год увеличилась на 18%. Полагаю, что эта тенденция сохранится и в 2023 г.

В 2022 г. впервые за несколько лет увеличилась доля квартир, реализуемых без ремонта от застройщика. По итогам декабря она составила 41,2%, что на 4,6% больше, чем годом ранее. Но, на мой взгляд, это явление носит временный характер. В минувшем году многие девелоперы столкнулись с дефицитом материалов после того, как большинство западных компаний приостановили сотрудничество с Россией. Однако практически все застройщики постепенно нашли аналоги необходимой продукции на внутреннем рынке и в дружественных странах, а также задействовали механизмы параллельного импорта. Отделка от девелопера остается востребованной опцией, в первую очередь потому, что дешевле самостоятельного ремонта и позволяет сэкономить время.

К трендам 2022 г., которые наверняка сохранятся в 2023 г., можно отнести повышение экологичности проектов. Правительство утвердило единый стандарт, в соответствии с которым все новостройки должны иметь класс энергоэффективности не ниже «А» и озелененную прилегающую территорию».

Надежда Коркка: «Динамика сделок на первичном рынке в 2022 г. оказалась худшей с 2015 г. Но абсолютное число зафиксированных сделок по ДДУ осталось выше, чем во все предыдущие годы, кроме 2021 г., когда был зафиксирован рекордный показатель. Скорее всего, в 2023 г. на московском рынке первичного жилья будет наблюдаться стагнация. Если не произойдет новых мировых потрясений, то удастся избежать резких колебаний покупательской активности. Однако никаких предпосылок для потребительского бума нет, потому что в обществе сохраняется атмосфера неопределенности, и продолжают снижаться реальные доходы клиентов.

Ключевым драйвером спроса на новостройки в 2022 г. осталась ипотека. Притом ее роль значительно укрепилась: доля сделок с привлечением заемных средств составила 73%, что на 12% больше, чем годом ранее. Самыми популярными были госпрограммы: льготная ипотека и семейная ипотека. Президент принял решение об их продлении до 1 июля 2024 г. При этом власти модифицировали льготную ипотеку. Максимальная ставка по ней повышена до 8%, а воспользоваться ей теперь можно только единожды. Вероятно, в 2023 г. возрастет значение семейной ипотеки. Эту программу Правительство, напротив, расширило. С наступившего года она распространяется на все семьи с двумя и более детьми.

В то же время с начала 2023 г. в прошлое ушли околонулевые кредиты от девелоперов. В 2022 г. они существенно подогревали спрос и заняли второе место по востребованности, однако Центробанк признал их чрезмерно рискованными. В результате крупнейшие банки России повысили минимальные ставки по субсидированным программам до 3%. Считаю, что с учетом данного переформатирования их популярность в 2023 г. значительно снизится.

Спрос на апартаменты в 2022 г. упал на 23,5%, тогда как на квартиры – на 15,1%. Это связано, прежде всего, с тем, что на покупку апартаментов не распространяются льготные ипотечные программы. Полагаю, что этот сегмент рынка в 2023 г. будет восстанавливаться гораздо медленнее, чем остальные. 

Также в 2022 г. укрепился тренд на уменьшение площади квартир в московских новостройках. Это связано со снижением платежеспособности россиян. Многие клиенты даже с привлечением заемных средств могут позволить себе только самые доступные лоты – студии и «однушки». Средняя площадь квартир и апартаментов в столичных новостройках в 2022 г. сократилась на 6,3% – до 54,6 кв. м. Думаю, что данная тенденция сохранится и в 2023 г.».

Алексей Перлин: «В качестве основного позитивного тренда можно выделить то, что рынок выжил и даже частично адаптировался к текущим реалиям. Негативные тренды, к сожалению, преобладали: с начала апреля наблюдалось падение спроса, многие сделки встали на паузу. Застройщики начали предлагать покупателям скидки, однако размер этих дисконтов был сопоставим с тем повышением, которое произошло в момент пикового спроса конца февраля – начала марта. Кроме того, девелоперы постоянно сталкивались с новыми инициативами, что усиливало неопределенность и затрудняло принятие решений: сначала речь шла об отмене субсидированных ставок, затем – о возможном непродлении льготной ипотеки.

Делать прогнозы на 2023 г. в текущих условиях недальновидно. Все игроки рынка ждут, прежде всего, стабилизации покупательского спроса, на который будут влиять многие факторы, определяющие из них – политико-экономические».

Владимир Щекин: «Основной позитивный тренд из 2022 г. – мощная поддержка строительной отрасли через программы субсидирования ипотеки. Государство продлило льготную и расширило семейную ипотечные программы. В 2023 г. уже улучшили условия по ипотеке для IT-специалистов. Все это значит, что власти не допустят негативного сценария на рынке долевого строительства.

Среди тревожных трендов я бы назвал формирование большого объема предложения при сниженном спросе. В Новой Москве число квартир в продаже выросло за прошлый год примерно на 40%. Сейчас в массовом сегменте локального рынка столько же квартир, сколько было пару лет назад в аналогичном секторе в «старой» Москве. Похожая ситуация в высокобюджетных новостройках».

Грозит ли жилищному рынку «пузырь непродаж» в связи с падением платежеспособного спроса населения?

Алексей Перлин: «Нет, «пузырь непродаж» рынку точно не грозит. Хотя доходы населения сократились, квартирный вопрос продолжает оставаться актуальным для многих. Правительство поддерживает девелоперов госпрограммами, призванными упростить гражданам покупку недвижимости, обеспечив им посильные ежемесячные платежи».

Катерина Соболева: «Платежеспособность граждан не уменьшилась. Люди заняли выжидающую позицию по целому ряду причин. Безусловно, ситуация обязывает пересмотреть свой подход к инвестированию и покупкам. Зарабатывать, как раньше в формате купи-продай, сейчас крайне сложно. Необходимо понимать, что покупая недвижимость, вы входите в долгосрочную инвестицию, при этом сохраняя и приумножая свои активы за счет арендного дохода и роста стоимости актива».

Надежда Коркка: «По результатам декабря 2022 г. на первичном рынке Москвы был зафиксирован исторический максимум предложения – 70,44 тыс. квартир и апартаментов. Подобная ситуация вызвана, прежде всего, запуском проектов, реализация которых откладывалась на период пандемии. Застройщики рассчитывали на эффект отложенного спроса, однако непредвиденные социально-политические сложности помешали их планам. Но ведущие застройщики грамотно реагируют на меняющуюся конъюнктуру. Поэтому в 2023 г. темпы вывода новых проектов на рынок наверняка сократятся. Соответственно, постепенно вновь удастся достичь баланса спроса и предложения.

Не исключено, что столичные власти договорятся с некоторыми застройщиками о выделении части квартир под социальные нужды. Взамен девелоперы получат различные преференции. Такая практика существовала и ранее. В условиях избыточного предложения на рынке она может получить более широкое распространение».

Дмитрий Голев: «В минувшем году объем предложения в премиальном сегменте на московском первичном рынке увеличился на 61,1%. Тем не менее я не вижу угрозы возникновения «пузыря непродаж». Девелоперы в 2023 г. скорректируют свои стратегии и снизят темпы запуска новых проектов. Сейчас мы наблюдаем явно выраженный «рынок покупателя», но уже к концу года баланс интересов застройщиков и клиентов может восстановиться».

Владимир Щекин: «Вполне возможно, что на восстановление активности покупателей при отсутствии новых негативных событий уйдет немало времени. Однако результаты 2022 г. вовсе не катастрофические. В Москве число сделок по ДДУ сократилось на 14%, но осталось выше, чем во все предыдущие годы, кроме 2021 г. Так или иначе критической ситуации со спросом, скорее всего, не будет, хотя продажи могут быть». 

Галина Крупен

Этот материал опубликован в январско-февральском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2022_god_02_2023_pc.pdf