Единый реестр строительных проблем: нормативы, цены, люди, деньги

Конференция «Российский строительный комплекс: вызовы и возможности» собрала как на сцене, так и в зале реально заинтересованный в решении горячих проблем пул представителей власти и стройкомплекса России. Судя по активному и откровенному обсуждению тем конференции, одним из главных камней преткновения по-прежнему является законодательство и нормативно-техническая база строительства, второй по значимости – деньги и финансы во всех их проявлениях, ну а третий – люди, кадры и все, что с этим связано.

Поворачиваем закон – что же вышло?

2021-2023 годы стали весьма урожайными на поправки в действующее законодательство в области градостроительства – их в общей сложности внесли более 300 – об этом рассказала депутат Госдумы Светлана Разворотнева. Благодаря этому удалось сократить количество процедур в строительстве с 96 до 32, обеспечить законодательную базу для ускорения экспертизы проектов, формирования градостроительного облика городов и так далее. Естественно, 3 триллиона рублей, которые пришли в стройку за эти три года, требовали правового и нормативного оформления. И активное законотворчество, судя по всему, будет продолжаться, - в планах депутатов десятки поправок в законы и, прежде всего, в Градостроительный кодекс.

Однако есть два законопроекта, которые никак не удается сдвинуть с места. Во-первых, это закон «Об архитектурной деятельности» - ни поправки в старый, ни текст нового законопроекта не прошли дальше дискуссии на площадке Комитета Госдумы и обсуждений в рамках НОПРИЗ. Помнится, глава Комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов еще год назад обещал заняться этим вопросом, однако вряд ли кто-то сегодня сможет с уверенностью сказать, что видел хотя бы какой-то стройный текст законопроекта. И это становится все более горячей проблемой, особенно в свете грядущего усиления ответственности главных архитекторов проектов за свою работу, требований к формированию градостроительных концепций и архитектурного облика городов и в целом все более острых вопросов, куда идет российская архитектура (ежели таковая еще осталась, чего не скажешь по всем этим однотипно-унылым комплексам новостроек, отличающихся разве что цветом балконов и полосочками на фасадах). Судя по осторожному тону Светланы Разворотневой, у нее также нет надежды увидеть этот закон в текущую сессию.

И второй законопроект, который зашел в тупик, - о многофункциональных комплексах, как теперь их стали стыдливо называть, дабы не употреблять  слово «апартаменты». Миллионы квадратных метров «нежилья», проданные гражданам под заверения застройщиков, что никаких проблем с их легализацией в жилье не будет, висят теперь тяжелым грузом на шее десятков крупных городов. Там живут сотни тысяч семей без прописки, доступа к социальным услугам и с повышенной платой за ЖКХ. Перевести их в жилье нет никакой возможности, жестко прописать ограничения для новостроек пока не получается. Вот и строятся все эти условные гостиничные и многофункциональные комплексы в условиях правового вакуума. И только городские власти берут на себя ответственность, давая или не давая разрешение на строительство очередного многокорпусного «отеля». Так что подходы к этому законопроекту, видимо, продолжатся, но результат пока не внушает оптимизма.

Но вот где не должно быть проблем, так это в части поправок в Технический регламент «О безопасности зданий и сооружений» и пакет сопутствующих законов, которыми отрасли предписывается переход на параметрический метод нормирования, перевод всех стандартов и требований в добровольные и формирование Единого реестра требований для строительства зданий и сооружений. Во всяком случае, замминистра строительства и ЖКХ Сергей Музыченко полон оптимизма на этот счет – законопроект, собрав все замечания и предложения, готов к рассмотрению во втором чтении, причем удалось сохранить концепцию закона нетронутой, и, возможно, в осеннюю сессию он будет принят депутатами. А затем предстоит трудная работа по формированию электронного Единого реестра требований, поскольку только это может автоматизировать работу проектировщиков и экспертов, сделав тысячи документов машиночитаемыми и машинопонимаемыми. То есть будет создана не электронная база документов, а именно реестр требований, собранных из действующих нормативных документов.

Однако здесь оптимизма замминистра совсем не разделяет президент НОПРИЗ Анвар Шамузафаров – а ведь именно он возглавляет рабочую группу по реформе технического регулирования в строительстве. Прямо со сцены А.Шамузафаров заявил, что такой Единый реестр требований не может быть создан ни за три, ни за пять лет – министерства и ведомства за последние 20 лет напринимали и продолжают принимать ведомственные нормы и правила в части строительства объектов, в которых требования очень часто противоречат документам Минстроя. Этим грешат все – от Минздрава до Минобороны. И если Минстрой как ответственный за реестр начнет вносить все требования из всех документов в Единый реестр, там получится такая каша из противоречащих друг другу требований, что ни один проектировщик и ни один эксперт не смогут им пользоваться. Выход: сделать Минстрой единственным источником документов в области строительства чего бы то ни было, проанализировать базу действующих документов на предмет противоречий и нестыковок и вносить в реестр только согласованные и актуализированные требования. Любой другой подход породит хаос и не принесет результата. И какое уж тут повышение ответственности проектировщика, если на одну и ту же трубу от разных ведомств заложены разные требования!

Нужно сказать, что Сергей Музыченко придерживается другого взгляда на формирование реестра – его нужно начинать формировать безо всякого отбора и согласования документов, а в процессе внесения требований можно будет отсекать все неактуальные и согласовывать все спорные. Сделать это можно только в электронном виде, потому что никто перелопачивать массив бумажных документов с более чем 50 тысячами требований не будет – на соответствующий НИР уже второй год не находится желающих. Представляется, что именно этот подход в итоге и победит, тем более что реестр должен стать составной частью цифрового портала Строительство.РФ. Но при этом пакет из 10 законопроектов, которые готовит НОПРИЗ в обеспечение поправок в ТР «О безопасности зданий и сооружений», несомненно, нужен и важен. В общем, ближайший год в части законопроектов обещает быть интересным.

Люди…

Не менее интересной была дискуссия и о реальном снижении количества согласительных процедур и их сроков, которую начал президент НОСТРОЙ Антон Глушков. Поблагодарив Минстрой России за усилия по снижению количества согласительных процедур с 1200 до 670 и за сроки их прохождения, Антон Глушков представил реальную ситуацию из регионов на этот счет. Дело в том, что Минстрой России, формируя рейтинг регионов по скорости прохождения процедур, базируется на отчетах региональных чиновников, а там, например, отчитываются, что заявление застройщика на выдачу разрешения на строительство рассмотрели за 10 дней  и уложились в установленные сроки. Ура, все хорошо, рейтинг высокий, «светофор» зеленый! Но весь вопрос не в факте, а в результате рассмотрения! А там может быть возврат – причем неоднократный – документов застройщику, и в итоге реальный срок на согласование или получение какого-либо документа увеличивается с 10 дней до нескольких месяцев, а то и полугода. Так что, по словам  Антона Глушкова, оценивать регионы нужно не по факту, а по результату, устраивающему бизнес, а не чиновников. Кроме того, очень многие процедуры и услуги отданы на уровень муниципалитетов, а их практически невозможно контролировать. Да и сам бизнес зачастую не успевает за всеми изменениями в законодательстве и приносит в органы власти пакеты документов с ошибками и нарушениями. Так что сокращение административных барьеров «наверху» успешно нивелируется низкими компетенциями и чиновников, и бизнеса «на местах».

И еще один очень характерный момент: постановление Правительства о требованиях к архитектурно-градостроительному облику городов породило в муниципалитетах, которым дали такое право, волну неконтролируемого «творчества»: там начали создавать одноименные комиссии, появляться некие уполномоченные чиновники, что тут же породило новые административные барьеры для проектировщиков и застройщиков. А в 23 регионах исчерпывающий перечень административных процедур вообще не работает – там напринимали столько региональных и муниципальных требований, что застройщики только успевают поворачиваться и их выполнять. И никакой минстроевский «светофор» и рейтинг их не останавливает. Так что, по мнению президента НОСТРОЙ, диалог власти и бизнеса, особенно в регионах, необходим, но он должен идти в интересах именно бизнеса, а не чиновников.

И немного о деньгах…

На стройку надвигается финансовый кризис – и особенно это коснется жилищного строительства. Льготная ипотека на новостройки заканчивается в 2023 году, количество платежеспособных заемщиков конечно и тоже сжимается, ставка и первичный взнос по ипотеке растут, а стоимость жилья достигла просто невероятных цифр – на все это обратил внимание депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга Дмитрий Панов. Рассчитывать на рост покупательной способности населения не приходится – напротив, его доходы постоянно падают. Уже сейчас 70 млн кв. м сданного жилья стоит нераспроданным – а это почти годовой ввод МКД. Себестоимость жилья в крупных городах выросла за 10 лет в несколько раз, земля под застройку дорожает, ее становится все меньше. В общем, 2023-2024 годы  могут стать последним взлетом спроса на новостройки – а вот что делать дальше?

По мнению Д.Панова, нужно понять, как снизить себестоимость строительства жилья, разобрать весь процесс «по винтикам» и найти, на чем экономить. Оказывается, 30-35% себестоимости – это цена земельного участка – у нас же земли для строительства настолько мало, что она идет на вес золота! Такое заявление вызвало негодование со стороны Анвара Шамузафарова – в России под всеми городскими поселениями занято чуть более 1% площади страны, тогда как в других странах – от 15 до 30%. Россия – самая большая и самая богатая земельными запасами страна, но при этом население искусственно стягивается в города, а это вызывает и рост стоимости жилья, и обезлюдивание всей остальной территории. При этом 80% граждан хотели бы жить в своем просторном доме, а не в дорогущей квартирке площадью около 40 кв. м, да еще и за сумасшедшие деньги!

И все бы хорошо, если бы была реальная стратегия пространственного расселения и развития страны – очевидно, что люди из больших городов в малые поедут только за работой. Они и сейчас сбежали изо всех этих районных и областных центров именно потому, что там нет ни работы, ни перспективы. А рынок больших городов диктует соответствующие цены. Так может, все-таки государству заняться своей прямой функцией – обустройством и развитием ВСЕЙ страны, а не 10 крупнейших городских агломераций? Люди в малых городах должны активно жить и работать, а не прозябать на низкооплачиваемой работе в доме с удобствами конца XIX века, без газа, а иногда и без электричества. И никакое обустройство поселкового парка или торжественное открытие отремонтированного колодца не остановит молодежь от бегства в «большой город».

В общем, дискуссия на площадке конференции вылилась в реальные и острые вопросы к органам власти, начиная от частных поправок в законопроекты и заканчивая госполитикой в области градостроительства. Так что можно смело сказать: конференция удалась!

Лариса Поршнева

Фото: сайт https://anton-moroz.ru

Этот материал опубликован в сентябрьском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2023_god_09_2023_pc.pdf