ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестиции
Долевое строительство жилья: <br />
вопросов больше, <br />
чем ответов
25.11.2015
Горячая тема

Долевое строительство жилья:
вопросов больше,
чем ответов

Повышение требований к страховщикам поставило застройщиков перед пропастью

1 октября вступили в силу резонансные поправки к 214-ФЗ. Согласно новым правилам компания-застройщик не имеет права заключать договоры долевого участия (ДДУ), то есть привлекать средства граждан, если она не застраховала свою гражданскую ответственность.

 

Хотя эта норма действовала и раньше, теперь ЦБ лишь определил 20 страховых компаний, которые удовлетворяют определенным требованиям и рекомендованы застройщикам, то есть произошло ужесточение требований. Это вызвало настоящую панику как среди застройщиков и дольщиков, так и среди страховщиков. Застройщики не могут совершать государственную регистрацию ДДУ, если не выполнены условия страхования – у них тут же прекращается  финансирование стройки.Так возникают риски остановки стройки и появления новых обманутых дольщиков - или появления новых обманутых рабочих, что тоже плохо, но те так сильно беспокоит государство.

У страховых компаний, определенных ЦБ, нет желания работать с этим сектором. Пока только две страховые компании оказывают услуги страхования ответственности застройщиков. Как следствие, резко поднялась ставка страхования. У застройщиков возникли дополнительные расходы, не заложенные в бюджет строительства, которые они должны покрывать из прибыли или поднимая цены на ДДУ.

В случае наступления страхового случая покрытие исчисляется миллиардами, это очень крупные выплаты, поэтому страховщики работают с застройщиками индивидуально, из-за этого возникли очереди, и кто не может своевременно застраховать свою ответственность, тормозит госрегистрацию ДДУ и продажи.

 

 Почему ужесточили требования?

Тема обманутых дольщиков довольно чувствительная. Государство старается решить этот вопрос, чтобы предотвратить взрыв социальной напряженности. Люди, вкладывающие деньги в строящиеся квартиры, должны быть защищены, хотя бы финансово. Раньше девелоперы могли собирать деньги дольщиков уже после выдачи разрешений на строительство. Затем были приняты нормы, запрещающие госрегистрацию сделок по продаже долей до тех пор, пока не будет хотя бы построен фундамент и что-то сверху. Это не остановило продажи долей в домах без фундамента. Обманутые дольщики продолжали появляться.

С 1 января 2014 года вступили в силу нормы, просто обязывающие застройщиков страховать гражданскую ответственность. При страховом случае страховые компании должны вернуть дольщикам вклады, проценты и двойной ущерб. Это для 120-квартирного дома с квартирами по 5 млн рублей - 0,6 млрд рублей только вкладов без учета индексации. Такую большую ответственность страховщики должны перестраховывать и многие отечественные страховщики раньше делали это у западных страховых гигантов, которые в связи с санкциями прекратили оказание нам финансовых услуг. Поэтому в поправках к закону было определено, что теперь страховщик застройщика должен иметь 1 млрд рублей собственных средств вместо 400 млн по закону 2013  г.   Таким образом, финансовые санкции - это первая причина.

После ужесточения требований застройщики уже столкнулись с тем, что не могут перестраховать ранее купленные страховки у аккредитованных ЦБ страховщиков из-за роста тарифов.

Во-вторых, появился новый рынок страховых услуг,а сама ответственность не появилась. Девелопер Евгений Гаврилов, руководитель ГК "Химметалл" говорит в интервью, что у него уже сбежала одна страховая компания со страховой премией порядка 1%. Это не единичный случай. Задача же государства в том, чтобы ответственность перед дольщиками должна быть реальной.

 

Почему тарифы были занижены?

Во-первых, это новый рынок услуг, требующий специалистов по оценке рисков. Их надо где-то взять. Поначалу страховщики смотрели на аналогичные ставки страхования в странах, где есть практика страхования таких рисков, без углубления в тенденции строительной отрасли и российскую специфику.

Во-вторых, наступление таких страховых событий, как банкротство застройщика, срыв сроков на полгода, остановка стройки или явные обстоятельства, указывающие на срыв сроков - это при "нормальной жизни"единичные случаи техногенного характера, как падение космического спутника, самолета или авария на Фукусиме.

Особенность же состоит в том, что строительный цикл для многоквартирных домов составляет 1-3 года и ответственность наступает не сразу. Это авария, растянутая во времени. За вклады 2015 года  ответственность наступит не раньше 2016-2017 года. Поэтому на какой-то период времени, до тех пор, пока не происходит знаковой страховой выплаты, страхование опиралось на международный опыт и статистику и на отечественный опыт "нормальной жизни", когда застройщики вели себя более-менее цивилизованно.

Но уже в 2015 году обозначенные аварии все-таки случились и стали учащаться: банкротство СУ-155, остановка строек в Новосибирске и других городах. Скажем так, оценки рисков, сделанные в начале 2014 года,  совершенно не годятся в конце 2015, хотя это может быть тот же самый дом. Предвидеть это было довольно трудно,  отечественные страховщики не умнее отечественных банков, а если на глазах лопаются банки и регулярно случаются банковские кризисы, то со страховым бизнесом происходит  все тоже самое.

 

Почему подскочили риски и произошли банкротства застройщиков?

Технологические аварии и сбои в стройке были всегда, но они были невидимыми, поскольку покрывались из прибыли застройщиков, которая при "нормальной жизни"переваливала за 20%. В 2015 году покупательская способность населения упала, стоимость кредитов выросла, и добросовестные застройщики стали балансировать на уровне 5% доходности. Добавление 3% страховки в расходы в такой ситуации является критическим для всего девелоперского бизнеса, так как съедает почти всю прибыль, поскольку расти в цене особо некуда.

Девелоперы бывают разные, но чаще всего у них нет ничего: ни собственных кранов, ни рабочей силы, ни проектировщиков. Они все покупают. Рассуждать о добросовестности и порицать их за аварии просто неуместно, потому что они реально не управляют стройкой и не несут ответственности за результат.

При таком подходе застройщики вообще работали в минус, покрывая убытки от прошлых проектов приростом поступлений от новых объектов, как это делал СУ-155. Какое-то время это останется незаметным, идет строительство «пирамиды» с заранее запланированным банкротством. Проблема в том, что какими бы надежными не казались застройщик и девелопер, обычный покупатель не застрахован от ситуации обманутого дольщика. И закон о страховании гражданской ответственности надежно защищает граждан от таких «пирамид». Вопрос в том, не перетечет ли это теперь в строительство страховых «пирамид».

Могут ли страховщики оценить эти риски в принципе? По крайней мере, добросовестный страховщик в этом заинтересован. Но для этого страховщик должен хорошо разбираться в бизнесе.

 

Куда ведут поправки?

Отсутствие полноценного общественного контроля за долевым строительством является корнем всех проблем. Преодоление недоверия и восстановление доверительных отношений на всех уровнях является главной целью изменений.

Забудьте о добросовестных застройщиках. Возьмите любой инцидент с обманутыми дольщиками, отмотайте на пару месяцев назад, и вы увидите застройщика,"который до сих пор не обманул ни одного дольщика". В этом вся суть: строительная или финансовая «пирамида» падает неожиданно. Крах происходит  быстро и застает дольщиков врасплох. Понимает ли сам застройщик или не понимает, что с ним происходит - не так важно для потерпевших. Добросовестность - это состояние сознания, продолжающееся во времени, когда человек осознает свою ответственность и чувствует свое поведение.

Сейчас происходит "воспитание застройщиков". Их оправдания, просьбы смягчить требования, попытки что-то выторговать, истерики и угрозы, обвинения в непрофессионализме тех, кто принимал поправки - все это неуместно. Можно ожидать, что схема ДДУ скоро также уйдет в прошлое, а будет схема с предоплатой за 1-3 месяца до заселения. Вообще странно, что на коттеджные поселки и малоэтажное жилье действие закона не распространяется. Там тоже люди ждут заселения по году. Применение страхования помогло бы и в этом секторе навести порядок.  Обманутых там нет, но недовольные - есть.

 

Что делать застройщику?

Стратегически, если застройщик хочет быть более ответственным и научиться сдерживать обещанные сроки, ему нужно научиться быть ответственным внутри себя: научиться сдерживать малые обещания которые дают друг другу прорабы, смежники, менеджеры, начальники участков. Это кардинально меняет всю современную культуру отношений на стройплощадке, включая заказчика, исполнителяи всех участников процесса. Строительные менеджеры должны осваивать другой навык - как извлекать из подчиненных надежные обещания. Это основа производственной культуры: научиться доверять коллегам, - и тогда вам поверят клиенты.

А тактически:

  • сокращайте неопределенности и риски,
  • сокращайте сроки между вложениями денег и вводом в эксплуатацию,
  • ускоряйте строительные циклы,
  • сокращайте непроизводительные затраты и снижайте себестоимость строительства,
  • не продавайте обещания, продавайте жилье.

 

Аудит нам в помощь?

Застройщики предлагают, следуя белорусскому опыту, вместо страхования ввести ежеквартальные аудиты стройплощадок и проверки целевого использования средств. А что же тогда делает на стройплощадке техзаказчик? Он разве не следит за ходом стройки, качеством и сроками? Разве не заказчик-девелопер нанимает себе техзаказчика ровно для этих целей? И в чем тогда смысл аудита? Государственный контроль? Не проще ли тогда, например, отменить эти страховки для строителей с государственным и муниципальным участием? Или предложить в качестве техзаказчика государственный орган? Те же УКС, УГС? Либо ввести государственную аккредитацию техзаказчиков? Тогда само государство и несет риски перед обманутыми дольщиками. А в Беларуси нет института техзаказчика, поэтому там проводят аудиты.

Сегодня, как правило, на стройплощадках техзаказчик играет формальную роль свадебного генерала. А если заказчик и генподрядчик, чаще всего так и бывает, - одно лицо, то смысл техзаказчика, если он должен помогать заказчику управлять подрядчиками, вообще не ясен. И после этого эти люди просят проводить у них аудит?

Техзаказчик может и должен являться доверенным лицом страховой компании или банка. Это же часть превентивной программы страховщика. Техзаказчик может давать рекомендации на основе прошлого опыта по выбору подрядчиков и проектных решений.

 

Вместе весело шагать?

Интегрированный контракт на совместное исполнение проекта -

наиболее адекватная форма отношений между дольщиками и застройщиком. Застройщик выделяет каждый многоквартирный дом в фиктивную компанию. Дальше можно применять различные механизмы - банковское сопровождение для контроля движения средств, общественный аудит стройплощадок и прочее. Застройщик может выступать в роли строительного менеджера, нанятого сообществом дольщиков (ТСЖ) для управления проектом строительства, которое само несет часть ответственности уже не как вкладчик, а как инвестор, либо выступать в обычной роли. Могут применяться механизмы финансовой мотивации за досрочный ввод жилья и многое другое. Интегрированный контракт возрождает традиции жилищно-строительных кооперативов на профессиональном уровне.

 

Дольщик всегда прав?

Дольщиков необходимо приравнять в правах к собственникам жилья и с институтом прописки. Они должны иметь право организовывать ТСЖ и принимать решения по благоустройству общественных пространств по ходу стройки, а также принимать полноценное участие в работе органов местного самоуправления с момента внесения аванса. Это поможет решать им вопросы транспортного обеспечения, работы школ, коммунальщиков не после, а до получения прописки. Дольщики являются полноправными членами городского сообщества и имеют право голоса на местных референдумах.

 

Андрей Глауберман,

президент НП Институт ускорения строительства,

член технологической платформы

"Строительство и архитектура"

 

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

 

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо