«Ночь длинных ковшей» - самоуправство власти или действия по закону?

До сентября 2015 года снос самовольных построек был возможен только в судебном порядке. Новым законом был дополнительно установлен административный (внесудебный) порядок сноса незаконных построек. Для этого местным властям необходимо принять соответствующее решение (постановление о сносе) и соблюсти некоторые формальности по правильному оформлению процедуры.

В остальных случаях снос самовольных построек возможен исключительно в судебном порядке, и решать подлежит ли постройка сносу будет судья, а не чиновники местной администрации.

Почему так популярен самострой? Дело в том, что процедура получения разрешения на строительство длится от нескольких месяцев, и это далеко не предельный срок.Поэтому строители предпочитают узаконивать объекты уже после их возведения. До недавнего времени такой подход был вполне оправдан: построил, затем получил свидетельство о праве собственности и/или признал право собственности на постройку в суде и обезопасил себя от сноса.

Здесь важно отметить, что получение свидетельства о праве собственности и признание права собственности на самовольную постройку в суде – два разных юридических механизма.

Многие до сих пор ошибочно верят, что получение свидетельства о праве собственности автоматически узаконивает постройку. Отнюдь! Закон черным по белому предписывает, что самовольное строительство незаконно, а незаконное строение – подлежит сносу. То есть, свидетельство о праве собственности не гарантирует сохранение здания. В такой ситуации необходимо признать право собственности на постройку через суд, доказав безопасность объекта. И, тем не менее, по новой редакции статьи 222 Гражданского кодекса, даже такой объект можно снести во внесудебном порядке, если  земельный участок под постройку не передавался либо  постройка возведена на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей.

С этой нормой прекрасно знакомы московские власти. Правительство г. Москвы издало постановление от08.12.2015 года №829-ПП, указало перечень объектов для сноса, и сроки уведомления собственников о сносе, и – главное – указало причины сноса и описало саму процедура.

Закон дал право признавать строение самовольным только суду. Административный порядок касается исключительно требования о сносе. Поэтому только после вынесения судебного решения о признании постройки самовольной правительство г. Москвы могло в административном порядке принять решение о сносе.

Тем не менее, решением от 24.12.2015 Мосгорсуд подтвердил законность постановления. Окончательную точку в этом споре вскоре должен будет поставить Верховный Суд.

Большинство снесенных московских объектов были легализованы – право собственности было признано судами, объекты были внесены в реестр, а хозяева получили свидетельства о праве собственности.

Ранее действующий закон говорил, что регистрация права не препятствует признанию здания самовольной постройкой. Однако судебный порядок сноса давал шанс собственнику возможность доказать безопасность объекта и сохранить его. Сейчас же правительство Москвы самостоятельно уничтожает постройки без предоставления собственнику возможности защититься от сноса.

Снос в административном порядке лишает собственника права на защиту. Разобраться с вопросом поможет лишь обращение заинтересованных лиц в Конституционный Суд, который проверит соответствие нового закона Конституции РФ.

Суды по оспариванию сносов в Москве только начались, но все спорные объекты в настоящее время уже снесены. Если собственники снесенных построек смогут доказать, что объекты были легализованы и на них было признано право собственности, то они будут вправе взыскать с московских властей возмещение убытков в размере рыночной стоимости и, возможно, упущенную выгоду – ту прибыль, которая могла быть получена от использования объектов.
Раньше доказать размер убытков было затруднительно. Если их размер оценивался как приблизительный – суды отказывали. Теперь все иначе – достаточно сделать точный расчет или провести экспертизу. По делам о взыскании недополученной прибыли как упущенной выгоды в судах также наметились некоторые положительные тенденции.

Если доказать законность постройки не удастся, можно рассчитывать лишь на компенсацию, размер которой будет определен на усмотрение московских чиновников.

О планах по усилению борьбы с самовольными постройками заявили руководители других регионов страны, например, губернатор Краснодарского края. Примечательно, что в ближайшее время Верховный Суд рассмотрит еще одно дело о самовольных постройках, участниками которого являются администрация Краснодара и Министерство обороны. Если Верховный Суд встанет на сторону Минобороны, этот судебный акт придет на помощь всем тем, кто, как и министерство, начал возводить объекты без получения разрешения на строительство.

Адвокат Юлия Михальчук
www.corplaw.pro
+7 495 773 38 32