Во всем мире инвесторы стоят в очередь на строительство арендного жилья – но не в России

«Для выполнения майских указов Президента РФ  (2012 г.) о строительстве арендного жилья  была создана соответствующая программа. Те, кто ее писал, не собирались ее выполнять и явно не понимали, с какими трудностями им придется столкнуться. Строительство арендного жилья идет сложно, вязко, желания заниматься этой проблемой [у застройщиков] нет», - заявил на недавнем Общественном совете при Минстрое замминистра Олег Бетин.

Почему строительство арендного жилья и до, и после президентских указов идет тяжело?  Как  заинтересовать  и привлечь на  этот рынок  девелоперов?  Журнал «Строительство» попросил поделиться своими мыслями об этой проблеме экономиста Анастасию Рабину, защитившую диссертацию по оценке экономической эффективности проектов строительства и эксплуатации доходных домов.

Анастасия Рабина, кандидат экономических наук, выпускница  кафедры «Экономики и управления городским строительством» РЭА им. Г.В. Плеханова. Работала помощником  управляющего   экспериментального доходного дома в Николоворобинском переулке. В 2008 г. защитила диссертацию «Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома». Работает  в Правительстве Москвы.

- Анастасия, вы закончили Плехановскую академию в 2005 г. Что, студентов  уже тогда учили основам управления доходными домами?

-  На нашей кафедре было два направления  - управление недвижимостью и городское строительство. Я выбрала «Управление недвижимостью», где студентам дали необходимые знания и навыки, которые позволяют работать, в том числе в проектах строительства доходных домов. Кроме того, я уже к моменту написания диплома знала, что буду заниматься арендными домами. Тогда мне казалось, что доходный-арендный дом – это очень красиво, даже романтично, напоминает дореволюционную Россию. Благодаря распределению на кафедре я попала на преддипломную практику в первый доходный дом в Большом Николоворобинском переулке в Москве, который был построен в начале 2000-х. Именно в нем я получила опыт управления арендным жильем - делала там сначала диплом, а потом и диссертацию.

- Какова цель,  научная  задача и практическая польза вашего исследования?

- Я ставила задачу рассчитать,  вывести и описать определенный параметр, т.н.  «арендный индикатор», который инвестор-застройщик мог бы использовать  на этапе предпроектных исследований при строительстве своих доходных домов или включить его в  математическую модель оценки эффективности подобных инвестиционных проектов. Кроме того, я вывела новый классификационный параметр для доходных домов.

К сожалению, на момент написания диссертации  не было возможности собрать емкий статистический материал. Спустя восемь лет характеристики параметров требуют доработки и уточнения значений. Эту  работу можно, при  необходимости, частично изменить, дополнив  новыми данными.

- Сейчас вы не занимаетесь профессионально арендным жильем, но интерес к этой теме поддерживаете через ведение своего сайта о доходных домах.  

- Я веду реестр инвесторов, которые в той или иной степени проявляют интерес к арендному жилью. Занимаюсь консалтингом в строительстве доходных домов и бизнес-консультированием. Я считаю, что интерес к этой теме обязательно придет.

- В майских указах Президента, принятых в 2012 г., есть две конкретные  цифры:  к 2017 г. 30% сдаваемого жилья должно быть арендным.  Это опять только громадье планов? 

- После указов все сразу сделали вид, что готовы заниматься арендным жильем. Однако, ни новаторских идей, ни попытки глубоко и системно подойти к решению поставленной задачи я не вижу. Просто нужно отчитаться,  сделав 30% наемного жилья. В этом направлении начинают двигаться наши регионы. Относительно хорошо продуманная и красивая  по  концепции программа строительства арендного жилья сделана в ХМАО. Но, насколько я понимаю, до создания удобной и привлекательной для инвестора ниши по формированию арендного кластера еще очень далеко, а с таким «оптимизмом» вообще до этого может дело и не дойти. Пока наблюдается только строительство домов-вывесок.

- Говорится ли в красивых  концепциях о том, что это немного снимет проблемы с жильем, обеспечит мобильность экономически активного населения?

- Никто об этом не говорит, кому это надо? Например, в новосибирском Академгородке построили несколько домов. Судя по сообщениям СМИ, это была не предпринимательская активность, а результат договоренности между застройщиком и властью. Активно на рынок арендного жилья девелопер придет, когда перестанет продаваться коммерческое жилье.  А пока у них все хорошо...

- А у них действительно все хорошо?

- Относительно. Застройщики привыкли получать большие и, главное, быстрые деньги. Они ищут способы, как сохранить высокую доходность. Но возможностей для этого с каждым месяцем все меньше. Логика в том, что перенасыщенность рынка коммерческого жилья приводит к обвалу рынка. А у нас, как утверждают некоторые аналитики, уже надувается «пузырь» невостребованной недвижимости. Похожая ситуация  была в Японии, и там спасли рынок и строительную отрасль, развивая рынок арендного жилья.

- Насколько хорошо, на ваш взгляд, российские девелоперы понимают сущность рынка арендного жилья?

- Я  уверена, что мало кто на строительном рынке  представляет, как должна выглядеть полноценная бизнес-ячейка, которую образует арендный дом. Сначала девелопер должен определиться с местом строительства, категорией дома, посчитать затраты, стоимость аренды, срок окупаемости, то есть составить детальный бизнес-план. Построив дом, он должен  создать или найти управляющую компанию, которая будет не просто управлять сетями, а работать с арендатором – следить за его комфортом, соблюдать условия договора, иметь в виду проблему неплательщиков (это, кстати, проблема огромная), управлять заполняемостью и многое другое.

- По словам замглавы  Минстроя Олега Бетина, в 2015 г. построено всего 37 тыс. кв. м арендного жилья, в этом году есть амбиции построить до 140 тыс. В любом случае, выполнить  и этот президентский указ по жилью опять не получится. Какую программу для реализации указов написали бы вы?

-  Я бы начала внедрять это новое для современной России направление жилищной политики  с упорядочения существующего рынка, с создания ассоциации «белых арендаторов». Это может быть виртуальный доходный дом, разветвленная по всей стране интерактивная площадка, которая позволит определить емкость рынка арендаторов и арендодателей. Параллельно должны состояться переговоры  государства и инвестора, которые приведут к компромиссному решению, и будет понятно, что в итоге  получит последний при строительстве доходного дома. В этих переговорах будет совершенно понятно, что довольно серьезные цели есть у каждой стороны, и государство, где-то уступив, получит гораздо больше выгоды, чем от той ситуации, в которой находится сейчас.

Кроме того, необходимо разработать правила строительства и предоставления социального арендного жилья, оценить его емкость, систему субсидирования (либо субсидию на строительство, либо субсидию арендатору для оплаты разницы между рыночной и «социальной» арендной платой коммерческому арендодателю) и т.д. Таким образом, девелопер вольется в практически сформированный, цивилизованный рынок аренды с понятным результатом. Вот тогда будет 30 %.

- Откуда можно привлечь средства на строительство, кроме как из федерального бюджета?

- Чего нет в этом инвестиционном проекте – длинных денег. Длинные деньги традиционно находятся в пенсионных фондах и страховых компаниях. Законодательно в нашей стране средства, например, пенсионных резервов могут быть размещены в объекты недвижимости. В частности, согласно постановлению Правительства РФ от 01.02.2007 г. №63 «Об утверждении правил размещения средств пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов и контроля за их размещением»  в недвижимость может быть вложено 10% этих средств. Можно открыть данные статистики по объему пенсионных резервов негосударственных пенсионных фондов, и вы увидите, какие это средства, и без труда подсчитаете, сколько  арендного жилья на них можно построить. Все, что сегодня делается в этом направлении, не носит действительно коммерческий характер, поэтому оно никак не разовьет рынок. Особенно в регионах нужны мероприятия, которые позволят наладить систему, работающую  вне зависимости от смены руководителей.

- Насколько имеет значение, с точки зрения бизнес-эффективности проекта, место строительства арендных домов?

- По-хорошему, надо взять градостроительный план, посмотреть пересечение пассажиропотоков,  постоянные локации пробок, места, куда стремятся потоки трудовых ресурсов. Относительно этих  точек и должны быть выделены участки для строительства доходных домов. Если это промышленный кластер, то дом, скорее всего, будет бизнес-класса; для занятых в обслуживании нужно строить дом другой категории.  Нельзя строить точечно, наугад. Если мы действительно хотим развивать этот рынок, надо понимать, что его  нужно складывать по кирпичику, осмысленно и продуманно.

Мы должны охаживать девелопера: в тех условиях, в которых мы находимся – налогообложение, законодательная база, и т.д.  – он не придет по доброй воле на этот рынок. Если и когда будут созданы условия для развития такого бизнеса,  лет через 5-10 он придет сам.

Любовь ВАЛЕРЬЯНОВА

Этот материал опубликован в февральском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.