Доверие между дольщиком и застройщиком: реальность или фантастика?

Конференция прошла в Российской Академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации (РАНХиГС), организатором выступила кафедра инвестиционно-строительного бизнеса. Вела конференцию д.э.н., профессор Наталья Яськова, завкафедрой инвестиционно-строительного бизнеса.

Главная идея конференции – детально разобраться в тех поправках в закон о долевом строительстве жилья, которые разработал Минстрой России, а Госдума уже приняла в первом чтении, а также постараться понять, почему эти поправки вызвали критику и неприятие почти всех участников рынка жилья – от строителей до банкиров и страховщиков.

Открывая конференцию, Наталья Яськова подчеркнула, что реалии российского бизнеса и всей российской действительности таковы, что утрачено доверие бизнеса к государству, граждан к бизнесу, инвесторов к российской экономике и так далее. Необходимо это доверие возвращать, в том числе, и между застройщиками и дольщиками. Помогут ли это сделать новые поправки в закон о долевом строительстве? Нужно детально разобраться в этом вопросе.

Д.э.н., профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС Михаил Викторов подробно проанализировал всю историю долевого строительства в России, выявил проблемы и предложил возможные пути их решения. Он напомнил, что действующий закон о долевом строительстве жилья 214-ФЗ был принят в 2004 году и изначально носил запретительный характер, и только благодаря поправкам в 2005 году он принял свой современный вид. Однако теперь назрели новые кардинальные изменения, которые диктует время. При этом необходимо помнить, что на настоящий момент долевое строительство – единственная работающая схема привлечения средств населения для решения их жилищных проблем, и разрушить эту схему нельзя.

 По информации М.Викторова, в рамках этого закона за 10 лет построено 700 млн кв. м жилья, в стройку пришли триллионы средств граждан. При этом за 10 лет стоимость жилья выросла в 10 раз в Москве, в 8 раз – в Петербурге, в 6 раз – в Калининграде. Покупка жилья – одна из немногих инвестиций, сохраняющих и преумножающих деньги населения.

При этом государство все больше уходит из строительства соцобъектов и перекладывает свои обязательства на плечи застройщиков, а через них – на дольщиков жилищного строительства. Так, в России в 2014 году на 26% снизилось бюджетное финансирование строительства школ, на 72% - строительства больниц, на 62% - строительства тепловых сетей. Это очень тревожная тенденция, которая способна остановить развитие территорий. А застройщики и дольщики не в состоянии тянуть на седее такие затраты.

При этом поправки в закон о долевом строительстве вводит ответственность застройщика за целевое использование средств дольщика. При этом надо все-таки определить,  пойдут ли эти средства, в том числе, и на строительство социальных объектов. Понятно, что это приведет к росту стоимости жилья на 15-20%.

К росту цен может привести и введение эскроу-счетов – это означает, что необходимо работать с банками, чтобы они умерили свои аппетиты и не выставляли непомерные проценты за свои услуги.

Таким образом, хотя законопроект принят в первом чтении, необходим очень серьезный анализ предлагаемых поправок и их шлифовка ко второму чтению, иначе предлагаемые меры будут носить не стимулирующий, а запретительный характер.

Активную дискуссию вызвал вопрос главного редактора отраслевого журнала «Строительство» Ларисы Поршневой о том, что закон выдавит с рынка жилья до 70% мелких застройщиков – насколько это обосновано и не приведет ли к монополизации рынка крупными холдингами. Член Экспертного совета Комитета Госдумы по земельным отношениям и строительству Светлана Бачурина предложила дать в законе четкое определение, что какое застройщик жилья и каков его статус, прописать отличие подрядчика от застройщика. В отсутствии этого определения наблюдается постоянное смешивание функций двух совершенно различных участников строительного рынка – застройщиков и строительных компаний.

Михаил Викторов подчеркнул, что на права строительных компаний никто не посягает, а вот мелких ненадежных застройщиков, привлекающих средства граждан, на рынке быть не должно. Только крупные застройщики, по его мнению, способны отвечать перед своими инвесторами и нести соответствующие риски.

Очень емким и интересным было выступление заместителя директора департамента жилищной политики – начальника отдела реализации программ по обеспечению доступным жильем Ольги Корниенко. Она напомнила основные положения нового законопроекта, повышающие требования к застройщикам: наличие сайта с полной информацией и о самом застройщике, и о проектах, а также о генподрядчиках и субподрядчиках проекта, о наличии уставного капитала в размере не менее 1 млрд рублей, а также о привлечении собственных средств в проект в объеме не менее 5% от стоимости объекта (данные показатели в законопроект предложил фонд «Институт экономики города»). При этом планируется распространение требований закона не только на многоэтажное строительство, но и на таунхаусы (сблокированные малоэтажные дома).

Что касается уголовной ответственности застройщика за нецелевое использование средств дольщиков – она устанавливается именно по факту нецелевого использования, как мошенничество. Сейчас в законе такая норма есть, а ответственность не прописана. При этом в последний год нецелевое использование средств дольщиков выросло в 2 раза.

Светлана Бачурина заметила, что вносить абсолютные цифровые показатели в законопроект нерационально, потому что закон очень трудно изменить. Лучше, если цифровые показатели будут прописаны в подзаконных актах, например, в постановлении Правительства России. Зампредседателя Москомстройинвеста Александр Гончаров предложил, чтобы конкретные финансовые требования к застройщикам определялись в регионах – те суммы, которые вполне обычны для московских компаний, могут стать неподъемными для брянских или вологодских застройщиков. Состоявшаяся затем дискуссия подтвердила правильность такого подхода.

Д.э.н., профессор кафедры инвестиционно-строительного бизнеса РАНХиГС Аркадий Ларионов представил зарубежный опыт финансирования жилищного строительства – от американской ипотеки и германских ссудо-сберегательных касс до долевого строительства в Аргентине. По его мнению, все схемы строительства жилья с участием граждан невозможны без активной поддержки государства. При этом ни одна из зарубежных схем не может быть внедрена в России в чистом виде, без учета территориальной, национальной, ментальной специфики нашей страны. Именно поэтому в России не прижилась ипотека в том виде, в котором она существует в США.

На конференции, которая продлилась более 6 часов, также выступили представители стройнадзоров Москвы и Московской области, Общества взаимного страхования застройщиков, Сбербанка, а также строительных и IT-компаний. Развернутый отчет  о конференции читайте в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство», который выйдет в свет 10-11 марта с.г.

Елена Медынцева