Арендное жилье должно строиться только там, где оно необходимо, а не по приказу «сверху»

В зале присутствовали представители Минстроя России, депутаты Государственной Думы, профессура, представители компаний – застройщиков, Национальных объединений строительной отрасли и многочисленные эксперты.

Как отметили практически все участники обсуждения, на федеральном уровне нормативная база для появления арендного жилья создана полностью, и претензий к ней нет. А вот регионы пока отстают – не более половины приняли у себя необходимые программы и нормативные документы. Так что федеральные законы на федеральном уровне и остаются. С другой стороны, как заявил управляющий директор Федерального центра проектного финансирования Илья Пономарев – и с ним согласились многие эксперты – арендное жилье должно строиться там, где в нем есть необходимость и на него будет постоянный спрос. И глупо заставлять все регионы под копирку принимать программы и документы и вымучивать из себя «арендные метры» и дома.

На самом деле, арендное жилье может быть построено и востребовано в крупных городах, там, где бурно развиваются предприятия, в точках роста, таких как Дальний Восток или Калужская область. Но, к примеру, в той же Калужской области арендное жилье оказалось востребованным только в двух крупнейших городах – Калуге и Обнинске, там, где активно строятся новые предприятия. И то работодатель оплачивает своим сотрудникам часть арендной ставки. Всю остальную Россию пока сможет удовлетворить так называемый серый рынок аренды жилья – без договоров, уплаты налогов и регистрации. Но чтобы его побороть, арендные ставки в новом жилье должны быть на уровне или ниже, чем «в частном секторе». И уж во всяком случае арендные ставки должны быть ниже, чем взносы по ипотеке за аналогичное жилье.

Очевидно, что массовому появлению арендного жилья даже в крупных городах очень мешает нынешняя экономическая ситуация в стране, отсутствие дешевых кредитов и земельных участков с инфраструктурой, а также невозможность долгосрочного планирования бизнеса – ведь окупаемость такого жилья составляет около 7-10 лет. А сейчас застройщики заглядывают вперед на год, от силы на два. В такой ситуации вкладывать средства в долгоиграющие проекты никто не будет.

Так что развитие рынка арендного жилья пока под большим вопросом, как и появление новых механизмов некоммерческого строительства жилья. Замдиректора Института комплексной безопасности в строительстве МГСУ Андрей Старовойтов в который уже раз за последние месяцы рассказал о предпосылках и перспективах для России появления жилищно-строительных кооперативов как формы некоммерческого строительства жилья. На самом деле, ЖСК могли бы стать выходом для многих россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, но не имеющих средств для покупки жилья в ипотеку. Поскольку в данном случае речи не идет о коммерческой прибыли застройщика. Члены ЖСК получают свое жилье фактически по себестоимости. Но для появления таких ЖСК нужно серьезно работать как над законодательством, так и над выделением бесплатных земельных участков под строительство, против чего, очевидно, будут выступать муниципальные власти.

Вообще влияние муниципалитетов на строительные процессы довольно существенно, поскольку именно там появляется большинство препон и административных барьеров. Об этом подробно рассказал советник Губернатора Калининградской области по строительству, д.э.н. профессор РАНХиГС Михаил Викторов. Он напомнил, что в свою бытность министром строительства Янтарного края, сумел сократить почти втрое сроки прохождения и количество  разрешительных процедур для застройщиков. Однако в ходе этой работы, при наличии утвержденного правительством России исчерпывающего перечня административных процедур, было выявлено огромное количество намеренных его нарушений, и главными нарушителями были именно муниципалитеты. При этом именно муниципальные власти заключают самые проблемные с точки зрения исполнения контракты на строительство или ремонт – детских садов, школ, больниц. И каждый из муниципалитетов – маленькое королевство, на которое региональные власти не имеют практически никакого влияния.

Ну, а в целом ситуация в строительной отрасли признана сложной, и она продолжает ухудшаться, поскольку действует принцип инерции. Рекорды по вводу жилья фактически были заложены в 2012 и 2013 годах, а в 2016 году наверняка будет существенное падение объемов строительства – на фоне оттока денег населения с рынка жилья, сокращения госфинансирования ряда программ, а также постоянно принимаемых законов, которые только ухудшают положение застройщиков и строителей и ведут к удорожанию квадратного метра.

Елена Шинкоренко