Кому выгоден
энергоэффективный
капремонт?

О готовности возместить средства на капремонт собственникам жилья заявил глава Минстроя в середине июля. Главное условие — ремонт должен быть энергоэффективным.

Инициатива прошла одобрение Правительства, и уже к осени ожидаются поправки к закону и методические рекомендации по ремонту. Кому же выгодна и как будет реализована новая реформа?

Сначала — аудит, субсидии — потом

Субсидии планируют выдавать за счет средств Фонда ЖКХ в виде системы грантов или с помощью программ компенсации ставок по кредитам. Предположительно размер гранта будет зависеть от технических показателей энергоэффективности дома после капремонта. Такую возможность получат те дома, чьи собственники оплачивают капремонт в региональные фонды. Но сначала собственно о схеме.

Аналогично коммерческой недвижимости многоквартирные дома разделят по классам энергоэффективности: А++ (близкий к нулевому), А+ (высочайший), А (очень высокий), В (высокий), С (повышенный), D (нормальный). Домам выдадут энергопаспорта, а их фасады украсят табличками с информацией о статусе.

Желающие войти в программу должны будут через региональных операторов заказать аудит дома у специализированных энергосервисных организаций, которые проведут обследование, сделают необходимые замеры и определят, какие ресурсы и где можно сэкономить. Подобный опыт уже имеется, на сегодняшний день проинспектировано около 13 тысяч домов, из них только 300 относятся к классу А.

Наиболее современный инструмент определения перерасхода энергии дома, по словам начальника отдела по LEED сертификации «ОДАС Сколково» Ильи Завалеева, — это математическое моделирование, которое применяется уже десятки лет в развитых странах при оценке зданий.

После того, как исследование состоялось, собственники определяются со строительными материалами, оборудованием и технологиями. Предполагается, что закупки товаров и услуг для выполнения капитального ремонта будут производиться через региональных операторов посредством электронных аукционов. В числе наиболее популярных решений: установка погодного регулятора отопления, датчики движения и оптимизация освещения в целом, частотные приводы на насосное и лифтовое оборудование, применение энергоэффективных утеплителей и кровельных покрытий.

Каждое имеет свои преимущества. Например, автоматизация тепловых узлов позволит не только сократить теплопотери, но и предотвратить аварийные протечки, а управление системой через Интернет — значительно снизить потребление. Кроме того, такая опция даст возможность дистанционно устанавливать многорежимное потребление электроэнергии, выявлять пиковые нагрузки, отключать должников.

После такого капитального ремонта не только снижается износ дома, но и дом начинает экономить энергию: инженерные системы модернизированы таким образом, чтобы оптимально расходовать тепло и электроэнергию, не переплачивая за них.

Механизмов стимулирования нет, а проблемы — будут

В прошлом году капитальный ремонт многоэтажек лег на плечи самих жителей домов, а значит, и принимать решение, какие работы проводить, как их финансировать, должны сами жильцы. Для них повышение энергоэффективных показателей напрямую связано с расходами на коммуналку и созданием более комфортных условий проживания. Сегодняшний жилой фонд давно нуждается в подобной мере: жильцы жалуются на растущую квартплату, но вынуждены платить. Подобная мера повысит инвестиционную привлекательность жилья: квартиры станут лучше, и их цена подрастет, уверяют чиновники.

Однако по подсчетам Фонда «Институт экономики города», при средней плате 6 руб./кв. м, чтобы накопить на обычный ремонт, потребуется от 22 до 44 лет, на энергоэффективный — от 74 до 104 лет. Таким образом, текущей ставки недостаточно, чтобы реализовать потребности, а значит, нужны другие меры.

Даже если рассматривать заемные средства, непонятно, кто будет нести ответственность за их погашение — собственники помещений или юридическое лицо (ТСЖ, УК). Необходимо, чтобы условия предоставления субсидии стимулировали собственников жилья голосовать за капитальный ремонт, направленный на повышение энергоэффективности.

Как это будет реализовано, пока оценить достаточно сложно. По мнению Ильи Завалеева, в настоящее время недостаточно качественных стандартов энергоэффективности, опыта специалистов и наработанной практики.

Конкретных механизмов стимулирования владельцев квартир также нет, и вряд ли появятся — полагают скептики. На этапе сбора средств и проведения ремонта, повышающего эффективность дома, граждане никакой экономии не почувствуют, а ресурсоснабжающим организациям внедрение инноваций только создаст лишние проблемы. Плата за энергоэффективный ремонт будет существенно выше стандартных взносов (на 5-7 тыс. руб./кв. м), поскольку в перечень работ войдут не только привычные ремонт крыши и замена сетей, но и ряд дополнительных мероприятий — утепление фасадов и подвалов, замена окон и т.д. Новое оборудование окупится в среднем через 8 — 12 лет, платить придется также за внедрение новых технологий и обучение сотрудников.

Выгоды для управляющей компании также довольно туманны. Конечно, в связи с ростом платежей пополняется фонд текущего ремонта, увеличивается объем проводимых работ, растет размер платы за управление, увеличивается количество обслуживаемых домов, растет «условная» прибыль предприятия, повышается кредит доверия — это, безусловно, преимущество. Кроме того, сокращение теплопотерь уменьшит объем платежей, сокращая задолженность УК перед ресурсоснабжающими организациями. Но при этом управляющей компании придется немало потрудиться: обучить сотрудников работе с техникой, закупить необходимое оборудование, провести агитационную работу. Отметим, что даже собрать не менее двух третей голосов собственников представляется довольно сложной задачей, а отсутствие онлайн-голосования растягивает эту процедуру на месяцы. При этом совершенно неясно, как быстро окупятся усилия, и что будет с вложенными средствами при смене способа управления.

Но есть и плюсы: перевод дома на энергоэффективный режим даст возможность контроля расходования энергоресурсов, более рационального распределения финансовых потоков и обеспечит мотивацию региональных операторов на продвижение программы.

...Плюс экологичность

Важными помощниками в деле повышения энергоэффективности жилища являются инновационные материалы и технологии. Для создания энергоэффективного здания необходим комплекс мер, который включает утепление стен, кровли и фундамента, чтобы снизить нагрузку на отопление, тщательная изоляция трубопроводов отопления, создание системы приточно-вытяжной вентиляции. Правительство уже огласило некоторые нововведения: речь идет о переходе на коллекторную разводку отопления для новостроек и устройстве индивидуальных пунктов отопления (ИТП) в каждом доме, в том числе при проведении капитального ремонта.

Пока правила и перечень требований готовятся, каждый желающий может ознакомиться с уже прошедшими отбор поставщиками на портале банкжкх.рф, опробовать и оценить их. Ресурс представляет собой справочник наиболее эффективных технологий в области тепло-, газо-, электро- и водоснабжения. Здесь также представлены поставщики систем автоматизации, производители стройматериалов, оборудования и другие. Заявку на включение в справочник может подать любая компания, после подтверждения ее эффективности информация появится в справочнике. Известно также, что при выборе поставщиков приоритет отдается российской продукции.

По мнению председателя Правления Совета по экологическому строительству в России Алексея Полякова, важно рассматривать не только энергоэффективность, но и экологичность капитального ремонта и нового строительства в целом. Помимо энергии можно беречь, экономить и снижать счета за потребление воды, раздельно собирать мусор, применять экологичные строительные и отделочные материалы, озеленять прилегающую к домам территорию. В энергоэффективности есть инновационные и вполне доступные технологии. К примеру, создание в доме микросети постоянного тока от альтернативных источников энергии позволяет экономить минимум 10 % только на потерях от перехода от переменного к постоянному току. Тепловые насосы и кондиционеры на основе М-цикла стоят как «обычные», но потребляют в 10 раз меньше энергии на кондиционирование и в 3 раза меньше тепла на отопление.

Кроме того, не стоит забывать и о вполне стандартных приемах в ремонте для достижения ресурсоэффективности, таких как установка аэраторов, бачков с двойным сливом, посудомоечных машин, датчиков протечки воды с автоматическим перекрытием. К слову, хороший пример перспективной энергосберегающей технологии был назван на июньском совещании Правительства — это производство энергосберегающих насосов и насосных систем для водоснабжения с уровнем локализации 30 % в Ногинске.

В области отопления также разработано множество эффективных решений — от термостатов, регулирующих потребление по заданной температуре до кондиционеров с датчиками присутствия и уровня СО₂.

Теплоизоляционные плиты из экструдированного пенополистирола и инновационные полимерные гидроизоляционные мембраны также демонстрируют реальные показатели, которые способствуют повышению класса энергоэффективности многоквартирных домов в целом.

Пока не созданы экономические механизмы, субсидирование мероприятий по повышению энергоэффективности не будет работать, считает эксперт из «ОДАС Сколково». Интерес могут представлять «энергосервисные контракты, когда частная компания внедряет энергоэффективные технологии за свой счет и окупает их за счет полученной разницы в экономии, налоговые льготы собственникам или субсидирование расходов на коммунальные услуги при достижении целевых показателей энергоэффективности».

Но не стоит забывать, сокращение энергопотребления — это улучшение экологии и показателей энергоемкости ВВП, то есть более прогрессивная экономика.

Для реализации реформы, как пояснил Дмитрий Медведев, отрасли требуется колоссальные инвестиции порядка полутриллиона рублей ежегодно — как они будут распределяться, покажет время.

Мария Погодина,

Интерактивное агентство «Кельник»

Этот материал опубликован в августовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.