Долевое строительство жилья: более надежно, более дорого

Рынок долевого строительства жилья с 1 января начал работать по новым правилам, однако при всей разумности новых требований застройщики сталкиваются с проблемами при их реализации. О том, насколько обоснованы нововведения и как это повлияет на стоимость жилья, мы беседуем с Советником «Деловой России», первым заместителем генерального директора компании «КОАЛКО Девелопмент», профессором Михаилом Викторовым:

— Михаил Юрьевич, с 1 января вступили в действие поправки в закон о долевом строительстве жилья. Насколько актуальны эти изменения законодательства?

— Эти изменения очень актуальны, более того, они запоздали на несколько лет. Проблемы накапливались, и первым об этом заговорило руководство Московской области, где проблема с обманутыми дольщиками встала наиболее остро. А основываясь на своем опыте работы в должности министра строительства Калининградской области, когда я отвечал за защиту дольщиков и применение мер к застройщикам, могу сказать, что полноценные рычаги воздействия на застройщика отсутствовали.

Обратить внимание на эту проблему власть заставила ситуация с СУ-155, когда из-за ее банкротства в десятках регионов появились тысячи обманутых дольщиков, в том числе и в Калининградской области. Мы тогда одними из первых вплотную занялись недостроенными домами, активно участвовали в заседаниях рабочей группы Минстроя России, и очень многие предложения, которые там обсуждались, легли в основу поправок в закон о долевом строительстве. При этом, хочу заметить, всплыли вопросы, которые были отложены 7-8 лет назад. Ведь даже идея о компенсационном фонде застройщиков высказывалась в 2006-2007 годах. Многое из того, что тогда не решились сделать — требования к сайту застройщика, к проектной декларации, к обеспечению защиты прав дольщиков — все это начинает работать только сейчас. Надо ли было терять десять лет?

— Компания «КОАЛКО Констракшен» — один из участников рынка долевого строительства жилья. Вы успели подготовиться к вступлению закона в силу?

— Многие требования закона мы уже выполнили, а могли бы выполнить их быстрее и с меньшей степенью напряжения, если бы Минстроем России достаточно оперативно были выпушены подзаконные нормативные акты. Это касается, например, требований к проектной декларации, которая в объемах увеличилась в разы. Конечно, мы мобилизовались и заполнили все 130 пунктов этого документа, да и многие наши коллеги тоже, но времени на это у нас было очень мало.

Выпуск подзаконных нормативно-методических документов запаздывает, и мы видим проблему именно в этом. Очень много неурегулированных вопросов находится на федеральном уровне, и полномочия региональных контрольных органов не закрывают эти дыры. Самый простой пример: порядок внесения изменений в проектную декларацию. Как это делать, куда направлять изменения? Вроде бы должен быть единый реестр застройщиков и реестр проектных деклараций. Пока его нет, как нет и подзаконных актов на этот счет. А если у компании уже сейчас есть необходимость внести изменения, куда их направлять? Ясности пока нет. Финансовая отчетность застройщика — порядок также утверждается на федеральном уровне, и его также пока нет. Минстрой России не успевает делать документы, и мне кажется, что в этой ситуации профессиональные объединения регионального и федерального уровня должны предлагать Минстрою помощь, в том числе и в разработке этих документов.

— Еще одна новелла закона — государственный компенсационный фонд застройщиков. Уже идет февраль, положения о компфонде нет, самого его тоже нет, а работать вам нужно. При этом хотелось бы понять, насколько этот компфонд поможет защитить интересы дольщиков?

— Мы все очень надеемся, что защита будет действенной. Страховые полисы в долевом строительстве себя не оправдали. Формирование обязательной СРО застройщиков также было отвергнуто на этапе введения системы саморегулирования в строительстве, хотя такие предложения были. За основу предлагалось взять опыт Нидерландов, где есть закон, по которому застройщик вступает в объединение, отчисляет 1% от стоимости контракта в соответствующий гарантийный фонд, и только после этого и после проверки надежности он получает право застраивать. 10 лет назад такая модель предлагалась и для России, но законодатель и Росстрой пошли по другому пути — введение системы саморегулирования для подрядного сектора, а защиту дольщиков стал регулировать 214-ФЗ.

Еще раз подчеркну, что компенсационный фонд — это нормально работающий в Европе инструмент, наладить его можно и здесь, тем более что проблема СУ-155 обострила необходимость этой поруки. Другое дело, что если в Европе компанию в свои ряды принимает или не принимает профессиональное сообщество, то у нас государство решило взять это в свои руки, поэтому и создается государственный фонд под контролем АИЖК. Когда он заработает, это будет дополнительным аргументом увеличения инвестиционной привлекательности квадратного метра жилья и стабильности на этом рынке, что должно дополнительно стимулировать интерес именно к новой стройке. Потому что рисков и возможности обмана будет еще меньше, и количество пострадавших уменьшится на порядок.

В свое время была дискуссия, сможет ли начальный объем собранных средств закрыть все потенциальные проблемы? Просчитать это сейчас крайне сложно, но хочется надеяться, что обновленный закон позволит органам контроля и Минстрою сформировать наиболее точную статистику по количеству дееспособных застройщиков. Понятно, что в течение какого-то срока рынок подсократится, многие компании, которые хотели быстро подзаработать, уйдут и останутся только профессионалы. Примерно через год будет достаточно достоверная статистика как по здоровому сектору, так и по возможным проблемам. Но всегда нужно с чего-то начинать. Первоначальный объем собранных средств, предположим, в 30 млрд рублей, смог бы закрыть проблему того же СУ-155. Но, на мой взгляд, таких проблем, как СУ-155, в ближайшее время на рынке не будет.

— Не станет ли этот компфонд тяжелым бременем для строителей, и не будет ли у строителей соблазна тут же переложить все затраты на плечи дольщиков и поднять стоимость жилья?

— Застройщики — люди законопослушные, они будут исполнять любое требование закона. Но потом, естественно, все затраты застройщиков будут заложены в себестоимость жилья, так что тут нужно обойтись без иллюзий.

Меня беспокоит другое — смена правил формирования компфонда буквально на ходу. В мае 2016 года на заседании Госсовета при Президенте России концепция компенсационного фонда была четко доложена, в том числе был озвучен и взнос — 1% от стоимости проекта. Но сейчас уже называются цифры и 2%, и 3%. Если будет оставлено и страхование ответственности застройщика, и взнос от 1 до 3% — это будет, действительно, тяжелое бремя для всех застройщиков. Еще раз хочу сказать свое личное мнение: страхование застройщиков полезным не было и не будет. Я не знаю, кто подсказал членам Совета Федерации эту нездоровую идею — оставить и страхование, и взнос в компенсационный фонд. Конечно, это очень выгодно страховщикам, которые собирают большие взносы и при этом не несут практически никакой ответственности, а в случае каких-то проблем тут же пропадают.

Дифференцированный подход к размеру взноса в компфонд в целом правильный, но эта дифференциация должна быть в рамках 1%. Например, наш холдинг, который тесно работает с банковским сообществом, имеет хорошую кредитную историю, землю в собственности, достаточный уставной капитал, поручительство банка, при дифференцированном подходе должен идти по наименьшей планке отчислений, поскольку компания очень надежная. Но вопрос 1% или 3% для нас существенный, потому что никто из застройщиков не заинтересован в дополнительном обременении, которое будет ложиться на себестоимость. Кроме того, откуда взялась цифра 3%? Кто ее автор и каковы его аргументы? Я считаю, что в ближайшее время с этим надо разобраться публично, в отраслевой среде, если надо, пригласить страховщиков. У любой цифры всегда есть авторы и лоббисты. А в таком размере — это внедрение еще одного налога.

— Нужно ли что-либо менять в законе о долевом строительстве в ближайшее время?

— Я считаю, что в ближайший год основная активность должна быть направлена на подзаконные акты. Их можно и нужно корректировать в случае нестыковок или шероховатостей. А закон пусть пока отдохнет и поработает так, как есть.

Лариса Поршнева

Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.