Пятиэтажки: снос затянется, цена поднимется, инвесторы сомневаются

21 февраля на встрече главы государства с мэром Москвы Сергеем Собяниным как гром среди ясного неба прозвучало заявление столичного градоначальника о продолжении и полном завершении сноса пятиэтажек всех серий к 2020 году.

Обещание кажется фантастическим, учитывая, что на тот момент еще не завершилась программа, начатая предыдущим мэром столицы Юрием Лужковым, и в планах мэрии был снос 71 подобного жилого дома до конца 2018 года. Также не добавляет оптимизма ранее сделанное Сергеем Собяниным заявление о том, что для реализации первого этапа переселения «потребовались просто неимоверные усилия». Второй же этап предусматривает в 4 раза больший объем работы. Позже министр строительства России Михаил Мень уточнил, что проект рассчитан «минимум на 15–20 лет» и назвал его «самым масштабным проектом не только по Москве, но и по всей стране».

А пока депутаты Гордумы Москвы готовятся внести изменения в земельный, градостроительный и жилищный кодексы в части, касающиеся расселения граждан, мы обратились к застройщикам с просьбой прокомментировать амбициозные планы столичного градоначальника.

Реально ли снести все пятиэтажки в Москве до 2020 года?

Елена Егорова, генеральный директор Kalinka-Недвижимость: 

- Сейчас, по заявлению столичного градоначальника, речь идет о сносе 8 тысяч пятиэтажек, тогда как за все предыдущие годы действия программы было снесено 1,7 тыс. домов хрущевской эпохи. Четырехкратный рост объема, подлежащего сносу за ближайшие четыре года, на наш взгляд, не самая простая задача в практической реализации.

Прежде всего, потребуется оперативное обновление нормативной правовой базы, поиск подходящих площадок и инвесторов для строительства нового жилья. Причем эти вопросы понадобится решать параллельно с анализом и модернизацией социально-бытовой инфраструктуры, транспортно-дорожной и жилищно-коммунальной сетей. Всем очевидно, что прежние мощности по комплексному жизнеобеспечению микрорайонов, рассчитанные исходя из координат 60-80-х годов прошлого века, не отвечают даже текущему положению вещей. Никто полвека тому назад не мог предположить, насколько возрастет количество автомобилей, бытовой техники и электроники в наших дворах и квартирах!

Если учесть, что на освобожденных от «хрущевок» участках, наверняка появятся высотки, то увеличение плотности населения со всеми вытекающими последствиями в реконструируемых кварталах неизбежно. Поэтому все аспекты по обеспечению достойного качества жизни москвичей в районах, попадающих в программу сноса пятиэтажек, нужно решать одновременно с жилищным вопросом. Иначе, целесообразность этой масштабной социальной идеи становится сомнительна.

Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании KEY CAPITAL:

- Если оттолкнуться от объемов заявленного сноса, то в теории и с учетом обеспечения доходности застройщиков предстоит построить не менее 50 млн кв. м нового жилья на сумму около 2,5 трлн руб. Это без учета благоустройства и инфраструктуры. Если же разбить эти цифры по годам с 2018 по 2020, то получится, что в год необходимо возвести 16,7 млн кв. м на сумму 833 млрд руб.

Позволим себе вспомнить слова руководителя департамента градостроительной политики Москвы Сергея Левкина, что в 2016 году «в Москве было сдано в эксплуатацию 3,34 млн кв. м жилья». Отсюда следует, что работа по вводу новых объектов на месте несносимых серий должна составить львиную долю ежегодного объема ввода жилья в Москве - 75%! Готовы ли к такому повороту событий застройщики?  Даже если к концу 2017 года город детально проработает все аспекты нового стратегического проекта, то первые конкурсы пройдут в 2018, а с учетом необходимости разработать проектную документацию, первые сносы состоятся не ранее конца 2018 – начала 2019 года. Получается, что к 2020 году программа явно не закончится.

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:

- Нет, реализовать подобную масштабную программу по сносу пятиэтажек до 2020 года нереально. Во-первых, речь идет о колоссальных финансовых затратах. Во-вторых, только поиск и подбор инвесторов займет значительное время, так как выполнить программу только силами властей будет невозможно. Как известно из открытых источников, к настоящему времени разработку общего плана данной программы предполагается закончить к концу 2017 года. Сама же программа по самым оптимистическим прогнозам займет порядка 20 лет.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

- Снести пятиэтажки в Москве до 2020 года нереально. Например, если в год будут возводить даже  порядка 2 млн. кв. м (такой объем жилья возводился за счет городского бюджета в 2005 – 2009 гг.), то завершить программу можно только через 12-13 лет.

Однако для того, чтобы инвесторы охотно стали принимать участие в этой программе, необходимо четко обозначить правила игры в законодательной базе. Надо сформировать механизм выкупа у девелоперов построенного жилья.

Снос пятиэтажек и, соответственно, возведение на их месте новых объемов жилья приведет к увеличению конкуренции среди застройщиков, работающих на столичном рынке. Это значит, что они будут вынуждены искать дополнительный подход к покупателю, предлагая еще более усовершенствованный продукт за приемлемые деньги.  На потребителе это отразиться только положительным образом.

Откуда должно идти финансирование этой программы? Готовы ли инвесторы вложиться в этот проект?

Елена Егорова:

- Пока в диалоге главы государства и мэра Москвы говорилось только о возможностях столичного бюджета, который, по словам Сергея Собянина, достаточно устойчивый для запуска такого проекта. По оценкам специалистов, вместо 25 млн кв. метров сносимого жилья ориентировочно может быть возведено до 100 млн кв. м. То есть не нужно быть экспертом, чтобы предположить, что участие инвесторов в столь гигантском градостроительном проекте потребуется наверняка.

Заинтересовать инвесторов город сможет только специальными условиями участия в проекте сноса пятиэтажек. Как вариант, упрощенная, возможно, льготная процедура предоставления земельных участков под застройку, снятие с девелоперов обязательств по обеспечению новых жилых комплексов парковками, школами, детсадами и т.д. В этом случае городу потребуется изыскать внутренние ресурсы для этих задач. 

При этом построить новое жилье мало, нужны социально-экономические условия для его реализации, иначе кроме убытков и «головной боли» такой проект ничего не принесет девелоперу. В Москве в уже построенных с привлечением инвесторов домах ориентировочно 30% квартир предоставляется жителям снесенных пятиэтажек. Остальной фонд продается в свободном рынке. Состояние спроса на жилье определяется платежеспособностью населения, доступностью ипотечных программ, что в свою очередь зависит от общей экономической ситуации в стране. Экономика в России стабильностью не отличается, о полном выходе из текущего кризиса говорить преждевременно. И вряд ли кто-то сегодня возьмет на себя смелость гарантировать успешную реализацию программы сноса пятиэтажек и охотного участия в ней инвесторов.

Эвелина Ишметова:

- На наш взгляд, основная проблема не в том, откуда брать деньги, а в том, что город снова не планирует никакого регулирования состава населения в сносимых районах. Все опять отдается на откуп застройщикам, которые, скорее всего, либо возведут новые спальные районы, превосходящие в разы по плотности старые. Либо, если оставят этажность не более 7-8 этажей, то создадут более дорогие кварталы класса бизнес и бизнес+. Что явно приведет к изменению демографического состава и вытеснению привычных для данного района жителей.

Как можно было бы решить эту ситуацию? Город мог бы разработать более сложные схемы, позволяющие сохранить среднюю комфортную высотность рассматриваемых кварталов за счет предложения участия застройщиков, скажем, в программе ТПУ. «Вошел в программу пятиэтажек – получил долю в ТПУ N». Это, конечно, очень грубо, но должны быть способы не позволить высокоплотное новое строительство в среднем поясе города.

Наталья Шаталина:

- На наш взгляд, для привлечения частного капитала необходимо комплексное и всестороннее участие городских властей. Прежде всего, оставляя за рамками правовую  и нормативную базу и четкий план программы, необходимо субсидирование покупки и строительства квартир для переселенцев. Механизм может быть разным – от строительства муниципального жилья самим городом до выделения застройщиком взамен предоставляемой территории под застройку части квартир под переселенцев. Плюс ко всему, из-за очевидного увеличения плотности застройки на месте сносимых домов потребуется также и достройка соответствующих объектов инфраструктуры – от социальной до транспортной. В подобной ситуации освобождение застройщиков от этой «ноши» помогло бы в деле привлечения дополнительных строительных компаний.

Как повлияет снос пятиэтажек на рынок жилья в Москве?

Елена Егорова:

- Предсказать сейчас влияние массового сноса московских пятиэтажек пока сложно. Последствия могут быть как прямые, так и косвенные, как незамедлительные, так и отложенные во времени.

Из наиболее очевидного: положительным моментом для потребителей может стать уменьшение стоимости жилья, чего следует ожидать ввиду увеличения объема новостроек, роста конкуренции среди проектов и районов, изменений в соотношении спроса и предложения.

Если же для покупателей падение цен - плюс, то для застройщиков - напротив. Они определенно станут искать резервы для сокращения затрат и издержек, что неминуемо отразится на качестве строительства. А учитывая сжатые сроки реализации новой программы сноса, которые сейчас публично декларируются, весьма трудно представить себе на выходе достойный продукт современного домостроения, который появится на карте столицы вместо пресловутых пятиэтажек.

Кроме того, в числе вероятных сложностей, которые не лежат на поверхности, но не исключены в будущем, можно предположить проблемы с рабочими местами в районах реализации программы, увеличением нагрузки на общественный транспорт, объекты и коллективы медицинских, образовательных, социальных учреждений.

В тоже время при общих благоприятных условиях можно говорить о новых точках роста и «оздоровления» в районах сноса пятиэтажек – модернизации в них локальной инфраструктуры, развитии малого бизнеса, улучшении социального климата и криминогенной обстановки.

Наталья Шаталина:

- Во-первых, программа рассчитана минимум на 15-20 лет, а с учетом опыта предыдущей программы и объемов текущей может занять даже больше времени, и новый объем предложения будет растянут  во времени. Во-вторых, в настоящий момент на территории «старой» Москвы уже действует программа по реновации столичных промзон, в том числе благодаря которой за последние 2 года объем предложения в старой Москве вырос на 91%.

Поэтому не стоит ожидать определяющего влияния данной программы на рынок в целом. Однако не исключено локальное изменение в рамках одного или нескольких районов в случае массовой реновации больших территорий одновременно.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- Пятиэтажки – это самое дешевое, но при этом самое неудобное, устаревшее и неликвидное жилье Москвы. Бесспорно, оно выполнило свою функцию, но сейчас его время прошло, оно нуждается в замене. Поэтому в целом снос пятиэтажек пойдет на пользу рынку, оздоровит его. Если программа по сносу будет реализована, то неликвид уйдет, а его место займут новые, более комфортные и технологичные дома, построенные с учетом современных потребностей и с использованием новых технологий. Конечно, это отразится и на ценах: сейчас сегмент пятиэтажек составляет примерно 10% рынка недвижимости Москвы, и это, повторюсь, самые дешевые предложения. Точно сказать, сколько будут стоить квартиры в новых домах пока невозможно, потому что еще ничего неизвестно: ни застройщики, ни материалы, ни планировки, ни локации. Но это жилье совершенно точно будет дороже существующих «хрущевок», и в среднем цена квадратного метра по Москве вырастет. 

Галина Крупен

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.