ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестиции
Отель <br />
нельзя построить <br />
по наитию
10.05.2017
Технологии

Отель
нельзя построить
по наитию

Основная стратегическая ошибка – представление инвестора о том, что опыт проживания в большом количестве отелей позволяет ему сформировать техзадание для создания современного гостиничного продукта

На сегодняшний день в России насчитывается около 65 тыс. гостиниц и других средств размещения. Но отвечают ли они международным требованиям? По официальным данным, в настоящее время классификацию прошла 8721 гостиница, из них всего лишь 500 – добровольно. При этом 24 марта 2017 года Государственная Дума РФ приняла в первом чтении законопроект, вводящий обязательную классификацию всех средств размещения в стране.

 

Отсеет ли классификация «отели», самовольно увешанные звездами, и будут ли снижены цены на гостиничные услуги после ее проведения – ведь часть отелей потеряет завышенные звезды, а с ними и повод для повышения цен? И каким образом должны проектироваться и строиться новые отели, чтобы отвечать утвержденным требованиям? Ответы на эти вопросы узнаем уже совсем скоро, а пока разберемся, что нужно делать, чтобы российские отели достойно выглядели наравне со своими заграничными «коллегами».

 

Система классификации утверждена

За пояснением принятой Госдумой классификации мы обратились к Маргарите Немоляевой, президенту Ассоциации «Отель Эксперт», канд. экон. наук, доценту, разработчику Государственной системы классификации гостиниц и иных средств размещения, члену Совета по классификации Минкультуры и Совета по развитию туризма ГД РФ:

- Целью разработанной мной «Системы классификации гостиниц и иных средств размещения», которая является сегодня основным нормативным документом, действующим на территории всей нашей страны, было как раз стремление к тому, чтобы строящиеся у нас гостиницы соответствовали международным стандартам. Этот документ получил самую высокую оценку на Всемирной конференции по туризму, которая впервые проходила в России в 2004 году именно в связи с тем, что стояла проблема гармонизации существующих в мире стандартов, и было предложено положить ее в основу при выработке базовых принципов  такой гармонизации.

Только что Государственная Дума Российской Федерации приняла закон об обязательной классификации гостиниц и иных средств размещения на территории всей страны. Однако при проведении классификации мы – эксперты по классификации гостиниц и иных средств размещения – очень часто сталкиваемся с тем, что проектировщики не учитывают изложенные в Системе классификации требования, что зачастую приводит  к излишним и ничем необоснованным затратам. В то же время то, что необходимо было сделать, не сделано, а это приводит к дополнительным затратам при проведении построенного объекта в соответствие с требованиями Системы классификации. В противном случае без проведения дополнительных работ получается здание, непригодное для эксплуатации в качестве средства размещения.

В этой связи мы (группа компаний «Отель Эксперт») по запросам проектировщиков или собственников строящихся объектов очень часто делаем технические задания на проектирование гостиниц, а также заключения по соответствию готовых проектов требованиям, предъявляемым к гостиницам и иным средствам размещения той или иной категории. В этом случае получается объект, классификация которого не требует ни значительного времени, ни значительных затрат.

Что касается используемых материалов, то в Системе классификации нет никаких требований на этот счет.

 

Какой отель считается отелем?

 

Как бы то ни было, в условиях активно развивающегося в стране туризма средств размещения по-прежнему не хватает. Так, по данным всемирной туристической организации ООН (ЮНВТО), к 2020 году Россия войдет в десятку стран-лидеров по приему туристов, а ее доля на рынке туристических услуг составит 3% (47,1 млн человек). К 2020 году количество въездных туристов в 1,5 раза превысит число выездных, а среднегодовое увеличение количества туристов составит 6,7%. Однако уже сейчас Москве не хватает около 25 отелей по 300 мест, также ситуация обстоит и в Петербурге, а в городах Золотого кольца дефицит отелей         еще выше.

Мы решили провести заочный круглый стол с участием крупных экспертов гостиничной отрасли и выяснить, как и из чего должны строиться современные отели в России, претендующие на «звезды».

 

Новые отели строятся, но отвечают ли они международным требованиям?

 

Вадим Прасов, Генеральный директор УК «Альянс Отель Менеджмент», вице-президент Федерации Рестораторов и Отельеров России:

- Выражение «звезды по международным критериям» - не совсем корректно, поскольку звезды отелей во Франции, Египте, Германии и Турции едва ли совпадут в представлении гостей отелей в этих странах. Поэтому я бы поставил под сомнение и термин «международные требования», поскольку он является не прописанным стандартом, а некоторым условным представлением об уровне отелей за рубежом.

При этом технологии строительства новых отелей и уровень этих отелей основываются в большей степени на понимании рынка операторами, которые на уровне строительных стандартов и требований задают функционал и качество будущего отеля. Именно поэтому на старте проекта участие гостиничных технологов важно не менее чем участие архитекторов, дизайнеров, строителей.

Вводные данные, стандарты и базовые принципы проектирования от международных или российских гостиничных операторов изначально создают в проекте логику, которую девелопер/инвестор реализует, вкладывая собственные и/или заемные денежные средства в проект. При этом необходимо понимать, что профильных гостиничных инвесторов не существуют, а есть вкладывающие в отели средства структуры, как в один из доходных видов коммерческой недвижимости. Конечно, мотивы для инвестирования в отели гораздо более вариативны, но в любом случае важно понимать, что 99% инвесторов – непрофильные.

 

Елена Лысенкова, генеральный директор «Hospitality Income Consulting  -  Гостеприимство, приносящее доход!»:

- В стране строится достаточно много отелей разного формата, и чем крупнее объект, тем более он соответствует и российским требованиям, и международным. Чем объект меньше, тем больше и чаще девелоперы избегают части норм при реализации проектов. В первую очередь это касается требований по звукоизоляции, пожарным нормам, нормам эксплуатации и требованиям к сервисным зонам.

 

Тамара Черных, генеральный директор «UPRO GROUP», г. Санкт-Петербург:

- Здесь в первую очередь важно отметить, что сейчас в мире не существует единой системы классификации гостиниц и единых международных требований. По данным Международной ассоциации гостиниц и ресторанов (МАГР), в настоящее время официальная система категоризации средств размещения принята только в 64 странах мира, причем в 11 из них она находится в стадии разработки. В 58 странах гостиницы вообще не имеют единой системы классификации.

В основных системах классификации с точки зрения базовых требований, важных для этапа строительства, обозначены такие блоки, как соотношение разных категорий в структуре номерного фонда, площадь номеров, объем общих площадей к номерному фонду, наличие тех или иных инфраструктурных элементов, требования к зданию,  энерго- и водоснабжению.

С моей точки зрения, все имеющиеся в системах классификации требования являются минимальными. Поэтому при проектировании отеля важно опираться не только на эти стандарты, но и на ожидания рынка, а также на существующий рынок предложения конкретного сегмента в выбранном регионе для строительства объекта.

 

Кирилл Иртюга, генеральный директор УК «РосинвестОтель», тренер тренинговых программ для гостиниц «Live.Personal&Business»:

- Динамика последних лет действительно показывает, что идет постепенное развитие гостиничного направления, строительство новых гостиничных объектов в различных регионах, а старый номерной фонд выводится на реновацию.

На мой взгляд, в рамках реализации проектов учитываются все необходимые требования со стороны СНиП, СанПиН, Государственного пожарного надзора и Роспотребнадзора, а также по прохождению обязательной классификации средств размещения. Все необходимые условия для соответствия отеля внутренним нормам и требованиям отельеры соблюдают. Более того, на сегодня требования для создания гостиничного комплекса в России более серьезные, чем в Европе. Что касается международных требований, они учитываются в части формирования проектов и их ведения. Это серьезный опыт, который мы изучаем и привносим в наши проекты.

 

 

 

По каким технологиям и с использованием каких современных материалов должны строиться новые отели, чтобы получить «звезды», что должно быть в 3*, что - в 5*?

 

Вадим Прасов:

- Если мы говорим о получении звезд согласно российской системе классификации, то они ничем в целом не отличаются от технологий и материалов, используемых за рубежом. Мебель, напольное покрытие, двери, замки, сейфы, мини-бары, системы кондиционирования и вентиляции, системы пожарной сигнализации и пожаротушения, обои, плитка, сантехника, свет, текстиль – на 50-70% используемые в строительстве отелей в России оборудование и материалы – не российского производства.

Тамара Черных:

- Как известно, использование конкретных материалов не предусмотрено в рамках системы классификации. Из качественных характеристик отдельных элементов, наверное, можно выделить такие требования, как  необходимость обеспечения определенного уровня шумоизоляции для гостиниц 4 и 5 звезд, а также наличие электронных замков и индивидуальной системы контроля температуры в номере. В Системе же прописаны требования к площади номеров, общей структуре номерного фонда, соотношению общих площадей, наличию тех или иных услуг, базовые требования к зданию (козырек, вход, лифты, служебные и гостевые зоны).

Кирилл Иртюга:

- Отели должны строиться по требованиям для прохождения дальнейшей классификации и присуждения им заслуженных звезд. А технологии или материалы использования должны быть безопасные, разрешенные к использованию в отрасли, имеющие все необходимые сертификаты к использованию, соответствующие требованиям пожарной безопасности и т. д.  Вот комплектация и материалы – это выбор дизайнеров и инвесторов. Выбирайте материал и технологии, которые удивят ваших гостей и заставят о вас помнить!

 

Каковы основные ошибки при проектировании и строительстве  отелей?

 

Вадим Прасов:

- Основная стратегическая ошибка – представление инвестора/девелопера о том, что опыт проживания в большом количестве отелей позволяет ему сформировать архитекторам техзадание для создания современного качественного и функционального гостиничного продукта.

Основная ошибка российских архитекторов на этапе проектирования – использование сетки колонн 6х6, как наиболее распространенной и понятной. Но при этом такая сетка колонн не отвечает требованиям отелей уровня 4 и 5 звезд.

Как я считаю, при строительстве основная ошибка - неадекватная оценка инвестиционной емкости проекта, что зачастую приводит к излишним вложениям на ранних стадиях и отсутствию/минимизации бюджета на этапе оснащения и запуска объекта.

 

Елена Лысенкова:

- На мой взгляд, существуют три ключевые ошибки. Во-первых, отсутствие разделения сервисных и гостевых потоков. Не достаточно сервисных лифтов, подъезд не удобен, нет помещений для персонала в требуемом количестве, вследствие чего нарушается технологический цикл работы, а, следовательно, страдает качество.

Во-вторых, плохая звукоизоляция. Нормы по «тишине» в номерах в дневное и ночное время не соблюдается. Плохая звукоизоляция между номерами и коридором, внутри номера между ванной и спальной зоной, между улицей и номером. Внутри отеля шумные зоны – рестораны, бары, банкетные залы – не отделены от спальной части отеля

И в-третьих, системы воздухообмена и отопления не решены в соответствии с требованиями: отсутствует приточно-вытяжная вентиляция, кондиционирование, корректное отопление номера.

 

Тамара Черных:

- Думаю, ключевой проблемой, которая влечет все последующие ошибки, является отсутствие конкретной концепции объекта перед строительством. Мы очень часто сталкиваемся с объектами, которые строились просто как 3, 4 звезды, без детального изучения конкурентного рынка и формирования позиционирования и описания продукта конкретного объекта.

Второй довольно частой ошибкой при проектировании гостиниц я бы выделила слабо продуманную логистику внутри объектов – как гостевую, так и служебную.

Как ни странно, но одной из ошибок также можно выделить нерациональное использование площадей, а также нелогичное размещение различных категорий номеров относительно лучших видов, этажей и т.д.

При строительстве – это проблемы качества строительства, использования профессиональных гостиничных систем и гостиничного оборудования.

 

Кирилл Иртюга:

- Как мне кажется, основные ошибки начинаются тогда, когда проект реализуется без профессиональной гостиничной компании или консультанта. Они могут помочь избежать проблем в проекте как на стадии концепции и разработки рабочей документации, так и при строительстве объекта. Несоблюдение требований к уровню проектируемого объекта, пренебрежение необходимыми площадями и объемами, отсутствие практических знаний о движении гостевого и служебного потоков на объекте, особенностей обслуживания и эксплуатации в дальнейшем – все это приводит к различным проблемам в будущем при коммерческой эксплуатации здания. Какие площади проектировать, количество парковочных мест, необходимость хранения мусора, прачечные, помещения для персонала и т.д. – ошибок много, и они встречаются на любом этапе. Мы реализовали более 50 проектов и понимаем, что опыт – важная составляющая успеха проектов.

 

Насколько российские проекты отвечают современным требованиям?

 

Вадим Прасов:

- Я считаю, на данный вопрос невозможно ответить однозначно. Отель, спроектированный с участием опытного технолога/оператора, однозначно будет соответствовать современным требованиям. Отель, спроектированный «по наитию» соответствует современным требованиям в 1-2 случаях из 10.

Елена Лысенкова:

- Думаю, отвечают в целом, если к работе привлечены не только проектировщики, но и инженеры, профильные эксперты для технологических зон. Это могут быть, например, кухни, зоны бассейна, спа, конференц и банкетной части, эксплуатации номеров и т.д.

Тамара Черных:

- Конечно, если сравнивать с международным опытом – то российская практика на рынке проектирования гостиниц проигрывает, системных знаний и формализованного опыта довольно мало. Но тем не менее на рынке сейчас существует определенное количество профессиональных компаний, которые создают качественные проекты, соответствующие современным требованиям, ожиданиям рынка и, что самое немаловажное, ожиданиям гостя. Другое дело, что не все инвесторы обращаются к отраслевым специалистам с самого начала планирования гостиничного объекта, а приглашают их тогда, когда уже многое не изменить.

Кирилл Иртюга:

- Сейчас необходимость строить качественные проекты, учитывая все необходимые требования, является нормой. Это снимает, возможно, появление в дальнейшем сложностей при эксплуатации здания отеля. К тому же это конкурентное преимущество каждого объекта. Чем качественнее построен объект, чем больше в нем используются новации и современные технологии, тем долговечнее будет срок жизни гостиницы.

 

 Как правильно проектировать и строить мини-отели?

 

Елена Лысенкова:

- Здесь существует несколько критериев. Но в первую очередь – это расположение в объектах коммерческой недвижимости с отдельным входом, а лучше двумя – для гостей и персонала, в соответствии с нормами, применяемыми не для жилого фонда, а для гостиничного.

Тамара Черных:

- Рынок мини-отелей в России очень неоднозначный, начиная с законодательной базы и заканчивая форматами объектов, существующих на нем: от очень качественных европейского уровня объектов до нескольких объединенных квартир на одном из этажей жилого дома. Поэтому скажу лишь одно – мини-отель должен строиться в первую очередь как отель,  а не как  дом или квартира.

Кирилл Иртюга:

- Мини-отель, собственно, является полноценным отелем, только обладает меньшим номерным фондом и меньшим набором обязательных дополнительных услуг для гостей. Проектирование мини-отелей имеет ряд особенностей, а также требований по их строительству. Существует довольно много тонких моментов, о которых знают далеко не все. Работайте с опытной компанией – это позволит избежать ошибок на этапе концепции, строительства, комплектации и получить в результате успешный коммерческий проект.

 

Галина Крупен

 

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

 

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо