Нужны ли строителям
особые
экономические зоны?

В России существует немалое количество Особых экономических зон, где предпринимательская деятельность осуществляется в определенном режиме. Благодаря им происходит развитие высокотехнологичных отраслей экономики, импортозамещающих производств, туризма и санаторно-курортной сферы, разработка и производство новых видов продукции, расширение транспортно-логистической системы. Но какие там открываются возможности для строителей? И нужны ли эти зоны вообще для отрасли? Попробуем разобраться.

Напомним, что Особые экономические зоны - это ограниченные территории в регионах, которые государство наделяет особым юридическим статусом и экономическими льготами для привлечения российских и зарубежных инвесторов в приоритетные для России отрасли. Создаются они решением Правительства РФ сроком на 49 лет в основном для решения внешнеторговых, общеэкономических, социальных, региональных и научно-технических задач развития государства в целом или отдельной его территории, и продлению этот срок не подлежит. А их развитием занимается специально созданная управляющая компания — ОАО ОЭЗ «Особые экономические зоны», единственный акционер которого – государство.

В нашей стране ОЭЗ появились в 2005 г., когда Министерством экономического развития был принят Федеральный закон № ФЗ-116 «Об Особых экономических зонах в РФ» от 22.07.2005 г.

Государству необходимы такие зоны для привлечения прямых иностранных капиталов, передовых технологий производства товаров и услуг; создания новых рабочих мест для высококвалифицированного персонала; развития экспортной базы; импортозамещения и апробации новых методов менеджмента и организации труда. Инвесторы же заинтересованы в ОЭЗ с точки зрения приближения производства к потребителю; минимизации затрат, связанных с отсутствием экспортных и импортных таможенных пошлин; доступа к инфраструктуре и развития территории; использования более дешевой рабочей силы и снижения административных барьеров.

К примеру, инвесторы получают созданную за счет средств государственного бюджета инфраструктуру для развития бизнеса, снижая издержки на создание нового производства. Кроме того, благодаря особому режиму резиденты получают значительные таможенные льготы, им предоставляется ряд налоговых преференций. А система администрирования «одно окно» упрощает взаимодействие с государственными регулирующими органами.

Налоговые льготы для резидентов ОЭЗ устанавливаются с гарантией, защищающей их от изменения законодательства о налогах и сборах, ухудшающих положение налогоплательщика, в течение всего срока существования зоны. Как правило, каждая ОЭЗ устанавливает свои льготы и преференции для резидентов. Однако есть и общие – налог на имущество, землю и транспортный налог составляют 0%, но на каждой территории на свой срок – от 5 до 12 лет. Налог же на прибыль колеблется от 0% до 3% в первые 5-10 лет, а далее от 3% до 15.5% - по индивидуальной схеме каждой конкретной зоны. Есть и понижающие коэффициенты: при объеме капитальных вложений не менее 10 млн евро — 0,9; не менее 20 млн евро — 0,7; не менее 30 млн евро — 0,5. Существуют и льготные условия аренды и право выкупа земельного участка.

В России существуют промышленные, технологические, туристические и логистические ОЭЗ, и на 1 января 2016 г. их было 33. Но недавно выяснилось, что значительной роли в обеспечении занятости населения эти особые зоны в России не играют - за 11 лет их существования было создано только 21,1 тыс. рабочих мест.

Еще в 2016 г. ОЭЗ показали свою малую эффективность – с 2006 г. по январь 2016 г. из федерального бюджета на создание 33 ОЭЗ было направлено 122 млрд руб., а поступления из них в виде таможенных и налоговых платежей составили 40 млрд руб. Вместо 25 тыс. запланированных рабочих мест было создано 18 тыс. Также, по данным Счетной палаты, на 1 января 2016 г. из 214 тыс. га отведенных ОЭЗ земель не было освоено 84,4 тыс. га. При этом регионы недофинансировали их на 45,7 млрд руб.

На территории России всего 10 промышленных зон, одну из которых планируется закрыть – ОЭЗ ППТ «Владис» не оправдала надежды и за 3 года существования не приобрела ни одного резидента. Из оставшихся девяти ОЭЗ в семи находятся порядка 40 предприятий по производству строительных материалов и конструкций.

В апреле текущего года Счетной палатой была признана относительная эффективность деятельности только некоторых ОЭЗ: в Татарстане («Алабуга»), Липецкой и Самарской областях и в Санкт-Петербурге. Деятельность же остальных признана неэффективной либо вовсе не ведущейся. В результате сегодня в стране осталось только 23 такие зоны.

К слову сказать, подобные особые территории существуют не только в России, но и во многих других странах. Так, например, в Белоруссии в каждой из административных областей создано по одной свободной экономической зоне: «Брест», «Витебск», «Гродноинвест», «Гомель-Ратон», «Минск», «Могилёв». В США находится более 50 ОЭЗ, через которые проходит 3% национального импорта и 2,5% экспорта, в Южной Корее — 170 ОЭЗ.

Получается, Особые экономические зоны в нашей стране не оправдали ожиданий ни с точки зрения привлечения частных инвестиций, ни с позиции предоставлении новых рабочих мест, а бюджетные средства были потрачены не эффективно. Собрав такую информацию, мы решили обратиться за разъяснениями к крупнейшим участникам строительного рынка и узнать их точку зрения о состоянии подобных территорий.

- Нужны ли вообще строителям особые экономические зоны?

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»): «На мой взгляд, создавая ОЭЗ, Правительство преследовало цель улучшить ситуацию, прежде всего, в сфере производства и услуг, а не строительства. И, по своей сути, эти зоны должны привлекать инвестиции, способствуя разработке и коммерциализации новых технологий.

С такой точки зрения строительство имеет свою специфику, которая мало соотносится с принципами работы ОЭЗ. Во-первых, строительный бизнес жестко привязан географически к своим клиентам. То есть девелопер со своими инвестициями идет туда, где есть спрос. Даже если государство будет раздавать бесплатные участки с подключенными к ним коммуникациями, но в заполярной тайге, там не появятся застройщики. Во-вторых, строительный бизнес хотя и применяет постоянно инновационные методы работы, начиная от технологий строительства и заканчивая маркетингом, главная задача девелопера – построить не инновационный дом, а максимально уютный и надежный. В какой-то степени строительству присущ консерватизм, когда выгоднее и эффективнее строить дома, которые зарекомендовали себя долгими годами успешной эксплуатации. Иными словами, специфика девелопмента требует совсем иных подходов к стимулированию и развитию, нежели предоставляют условия ОЭЗ».

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Безусловно, строительному бизнесу они нужны. В первую очередь – это прекрасная возможность для реализации инвестиционных проектов, отличающихся большими масштабами, – целых городов не только с жилой составляющей, но и рабочими местами, коммерческой и социальной инфраструктурой. Один из ярких подобных объектов – «Ступино Квадрат», где на 1200 га MR Group и партнеры при государственной поддержке строят город-спутник с населением в 55 тыс. человек и общей площадью жилой застройки более 1,75 млн кв. м. Главное преимущество данной ОЭЗ заключается в уникальном расположении – близости к финансовому, научному и культурному центру страны. Пожалуй, это один из самых продуманных проектов ОЭЗ.

Однако однозначно для всех застройщиков актуально единое правило. Все они заинтересованы в реализации своих проектов в тандеме с другими участниками ОЭЗ, обеспечивая в первую очередь сотрудников, работающих в этой зоне, жильем».

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»): «Учитывая тот факт, что строительство и недвижимость составляют вклад свыше 20% в ВВП страны, стимулирование их развития является стратегической задачей. Особенно важна государственная поддержка для производства строительных материалов. Не секрет, что в себестоимости строительства до 67% занимают как раз стройматериалы. Задачей строительных предприятий на территории ОЭЗ является повышение качества производимой продукции при сохранении ее себестоимости, перенимая опыт мировых лидеров рынка. Эти зоны призваны импортировать технологии и оборудование лучших производителей».

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: «Строителям по большому счету не важно, где возводить свой объект: в особой экономической зоне или за ее пределами. Для них это то место, где можно реализовать хороший проект.

В ОЭЗ концентрируется спрос на недвижимость. Это может быть коммерческая, складская, промышленная. Строительство жилой недвижимости непосредственно в самой зоне не ведется. Его строят на прилегающих территориях. Но развитие ОЭЗ в регионе, как правило, дает толчок для развития инженерно-коммунальной и транспортной инфраструктур.

К примеру, в Калуге, вблизи которой находится особая экономическая зона, наша компания возвела отель Four Points by Sheraton, постояльцами которого зачастую являются экспаты, работающие на предприятиях в данной зоне».

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «ОЭЗ создаются, чтобы привлекать дополнительных инвесторов в ту или иную локацию. Интерес со стороны строителей здесь может быть двух вариантов – строительство непосредственно производственных помещений и строительство жилья, в котором будут проживать занятые в производстве специалисты. Примером может быть ОЭЗ «Ступино Квадрат», где будет не только индустриальный парк с экологически чистыми производствами, но и полноценный малоэтажный город-спутник».

- Какие возможности на этих территориях могут открыться для строительного бизнеса и резидентов в трудное время кризиса в стране?

Кирилл Игнахин: «Я полагаю, для девелоперов могут быть интересными проекты в ОЭЗ. Как правило, речь идет о площадках, куда привлекаются высококвалифицированные специалисты с хорошим заработком. Они являют собой платежеспособную аудиторию. При этом в ОЭЗ, как правило, практически нет адекватного жилья. А для работодателей решение жилищного вопроса для привлеченных специалистов – это всегда дополнительное финансовое и техническое обременение. Учитывая высокую квалификацию работников, требуется высокий уровень комфорта жилья – для них это одно из важнейших условий дальнейшей работы в ОЭЗ. Вот здесь, на мой взгляд, может помочь девелопер с опытом. Главной проблемой может стать подключение к технологическим сетям или их модернизация. ОЭЗ должна предполагать помощь властей в этом вопросе. Для застройщиков, как и для других участников, земля может предоставляться бесплатно или на льготных условиях. Взамен имеет смысл ввести дополнительные требования для застройщиков, скажем, связанные с отработкой новых технологий строительства или энергоэффективности жилья».

Мария Литинецкая: «Строительство новых проектов в ОЭЗ имеет сразу несколько преимуществ. Во-первых, это стабильный спрос. Если на территории уже работают предприятия, то априори девелопер может рассчитывать на покупательский интерес со стороны сотрудников компаний. Во-вторых, низкая конкуренция. При реализации проекта в пределах города застройщикам приходится конкурировать с десятками других новостроек. Здесь же подобная проблема не актуальна. В-третьих, застройщики имеют ряд гарантий. Как правило, резиденты прописывают четкие сроки строительства, чтобы предупредить спекулятивные сделки, а затянувшееся строительство не помешало другим участникам проекта».

Роман Сычев: «Основные возможности для строительного бизнеса в ОЭЗ – это импортозамещение и сдерживание роста цен на строительные материалы и оборудование.  А для резидентов – это, во-первых, возможности по оптимизации затрат при производстве стройматериалов и инженерного оборудования. Так как ОЭЗ уже обеспечены необходимой инженерной и транспортно-логистической инфраструктурой, из себестоимости продукции можно исключать инвестиционные затраты на данные коммуникации. А налоговые и таможенные преференции позволяют снижать операционные издержки. Во-вторых, перед резидентами ОЭЗ открываются возможности использования лучших технологий и продукции импортозамещения».

Наталья Шаталина: «Такие локации интересны застройщикам ввиду как небольшой себестоимости строительства, т. к. площадки находятся на большом удалении от МКАД, так и наличия гарантированного покупательского спроса. Дело в том, что последние два года в Московской области мы видим ярко выраженную концентрацию девелоперской активности исключительно в ближней зоне от МКАД. По нашим данным, на предложение в зоне до 5 км от МКАД приходится уже 44% объема новостроек в поясе до 30 км от МКАД. Полгода назад этот показатель был 39%. Покупательский спрос в Подмосковье сейчас сконцентрирован в локациях, максимально приближенных к столице, ведь маятниковая миграция пока выражена крайне сильно, а у застройщиков все меньше мотивации строить проекты на значительном удалении от Москвы. В случае же с ОЭЗ даже в удаленных проектах будет спрос со стороны работников предприятий. Строительство такого крупного центра притяжения трудовых ресурсов повышает спрос на недвижимость в данной зоне. Мы видим, что в строительстве жилья в Новом Ступино принимает участие крупнейший девелопер Московского региона MR Group».

- Почему считается, что особые экономические зоны малоэффективны?

Кирилл Игнахин: «На мой взгляд, главная проблема связана не с самими зонами, а с деловым климатом в стране. Мало создать налоговые льготы для инвесторов – необходимо обеспечить условия, в которых они смогут получить высокую доходность от реализации своих проектов. Для этого необходим внутренний и внешний спрос на новую продукцию. К сожалению, внутреннего спроса на инновации в России нет, а на внешнем рынке царит жесткая конкуренция. А в сфере строительства, я полагаю, требуются адресные мероприятия. Скажем, налоговые послабления для тех застройщиков, которые внедряют более дешевые технологии строительства».

Мария Литинецкая: «Объективно не все такие участки привлекательны девелоперам для реализации масштабного проекта. Ведь застройщики заинтересованы в работе в особой экономической зоне на базе какого-то уже действующего предприятия – производства, наукограда и пр. Выйти «в чистое поле» и строить жилье на будущее экономически не целесообразно, а зачастую зоны не имеют до конца утвержденной продуманной концепции, и значит, у застройщика попросту нет никаких гарантий.

Еще одним камнем преткновения развития ОЭЗ становятся бюрократические препоны и безучастие региональных властей в развитии выделенной территории. Мало просто найти подходящий участок. Нужны огромные инвестиции в инфраструктуру, элементарное строительство подъездных дорог, коммуникаций. К сожалению, не всегда этому уделяется внимание. В результате отсутствия активной поддержки со стороны государства работа этих зон не всегда эффективна».

Роман Сычев: «Не все зарегистрированные в России ОЭЗ имеют продуманную концепцию деятельности. Развитием таких зон необходимо заниматься профессионально, понимая ожидания инвесторов и имея возможности привлечения средств. При этом проект экономической зоны нужно рассматривать не только в территориальном разрезе, но и отраслевом».

Наталья Шаталина: «Если особая зона создается фактически «на бумаге», а реальные преференции практически отсутствуют, то, конечно, она будет малоэффективна. Власти все же должны создавать дополнительную инфраструктуру, чтобы локация становилась интересна инвесторам. Если никакой работы не ведется, то будет просто выгоднее искать производственную площадку в других районах на общих основаниях, а привязка к особой экономической зоне будет сомнительной. Новое Ступино в этом плане имеет большие перспективы как раз потому, что есть развитая и готовая транспортная инфраструктура – рядом железнодорожное сообщение, автомагистраль М-4, быстро можно добраться и до аэропорта Домодедово».

Галина Крупен

Этот материал опубликован в сентябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.