Реновация —
по всей стране
великой?

После того, как был принят закон о реновации пятиэтажного жилья в Москве, многие регионы захотели последовать этому примеру. Инициатором создания законодательной основы для такой «общероссийской реновации» стала председатель Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Почему у немцев нет аварийных домов

На одной из встреч с журналистами Галина Хованская рассказала об этом проекте. Сейчас завершается переселение из домов, признанных аварийными до 1 сентября 2012 года. Однако возникают новые аварийные дома и, как сообщила депутат, мы будем во всех регионах, которые уже выполнили свою программу переселения, эту программу продолжать, в том числе и для тех жителей, чьи дома признаны аварийными до 2017 года. А таких субъектов у нас подавляющее большинство. Но самое главное — мы не должны допускать возобновления, воспроизводства аварийного фонда, считает Галина Хованская. Вот для этого мы и должны проводить реновацию по всей стране, а не только в столице.

Кстати, в Германии, например, проблемы аварийного жилья не существует, заметила председатель Комитета. Нет, потому что там постоянно проводится реновация, модернизация и капитальный ремонт жилого фонда. И в эти программы — содержание и капитальный ремонт жилфонда — там ежегодно вкладывается около 2 млрд евро. При этом выдаются на эти цели и кредиты — причем под 0,7% годовых.

Но вернемся в Россию.

Активно начали разработку проекта закона о всероссийской реновации после того, как на прямой линии Президент страны подтвердил, что этой проблемой надо заниматься и напрямую сказал законодателям: «Я вас прошу».

— Тем самым, — считает Галина Хованская, — Президент фактически дал мне такое поручение.

К сегодняшнему дню проект этого закона подготовлен почти на 90 процентов. По замыслу, процесс реновации в других регионах страны будет серьезно отличаться от московской версии. Он будет, считает депутат, более гуманным, более соответствующим федеральному законодательству, Гражданскому кодексу и лучше защищать права — как собственников, так и нанимателей жилых помещений.

Не бульдозером единым…

Принципиальное отличие этого проекта от столичного — в том, что он более гуманный, человечный, социально ориентированный, считает Галина Петровна.

Его важное отличие в том, что не все дома предлагается сносить, как это будет происходить в Москве. Многие дома, которые можно сохранить, будут реконструировать, модернизировать с применением энергоэффективных и нанотехнологий. Если же в сферу реновации будут попадать объекты жилья, которые представляют какую-то градостроительную, архитектурную, культурную ценность, то эти дома однозначно сносить не будут, их можно будет только отремонтировать, при этом привнести определенные элементы энергоэффективности.

Галина Хованская сообщила, что прежде чем вынести документ на обсуждение депутатов, планируется провести серьезные общественные слушания на эту тему.

 Еще одна особенность готовящегося проекта состоит в том, что сама реновация будет касаться не только тех или иных жилых домов, но и целых микрорайонов или даже городских районов. Зона реновации будет отдельно выделяться в генеральном плане соответствующего города, субъекта, муниципального образования. И при этом реновация будет сопровождаться не только улучшением жилищных условий, но и благоустройством территории. Это позволит сделать в целом комфортной среду обитания жителей. Кроме того, при необходимости будут  создаваться дополнительные объекты социального назначения, поскольку территорию, на которой проводится реновация, нужно комплексно развивать.

Реновация будет, безусловно, затрагивать права и собственников, и нанимателей объектов недвижимости. Вероятно, считает депутат, придется помимо данного закона предложить и определенные дополнения в Градостроительный и Административный кодексы. Что касается последнего, то это связано с тем, что сегодня при нарушении градостроительных норм практически никто за это всерьез не отвечает. Дополнения же дадут возможность законодательного регулирования для застройщика. При этом для того, чтобы инвестировать, строить, реконструировать и т.д. застройщику будет доступен, к примеру, целый микрорайон.

ЖСК по-новому

Второй глобальный проект в сфере жилищной политики, который затеяла Госдума (с подачи все той же Галины Петровны Хованской) — это возрождение жилищно-строительных кооперативов. Почему «возрождение» и для чего это нужно?

Дело в том, что в период, когда в стране началась приватизация жилья, пайщики — именно так раньше назывались жители кооперативных квартир — стали их приватизировать. На тот момент это казалось вполне логичным: если уж обитатели бесплатного «государственного» жилья получают его в собственность, то тем, кто заплатил за квартиры свои кровные, грех не получить это жилье в собственность!

Но именно это и разрушило жилищно-строительные кооперативы. И хотя формально они по-прежнему существуют,  на самом же деле теперь это просто объединения собственников. Потому что жители являются собственниками квартир, а не денежных паев, как это должно быть в ЖСК и как было до приватизации кооперативных квартир.

Разница очень существенная. У членов жилищно-строительного кооператива должно быть только право собственности на пай, а дом и все находящиеся в нем квартиры — это собственность ЖСК. Который  предоставляет пайщику право бессрочно пользоваться квартирой в этом доме. Если член кооператива хочет выехать из своей квартиры, то он не вправе передать ее кому-то другому или продать. Выбывая из кооператива, он получает свой денежный пай (который и является его собственностью, который он может передавать другим, оставлять в наследство и т.д.). Квартира же остается у ЖСК и решением общего собрания может быть передана кому-то из членов кооператива для улучшения жилищных условий (при условии внесения за нее денежного пая претендентом).

— При этом не будет теперь различных «игр», которые были в старое время, когда кооперативы выдавали такой пай, на который никакого жилья нельзя было приобрести, — пояснила Галина Хованская. — Пай будет индексироваться в соответствии с рыночной стоимостью каждой квартиры.

Дешевле, надежнее, спокойнее…

Возникает вопрос — а чем тогда кооператив будет лучше приобретения жилья в собственность?

Очень даже многим.

Во-первых, получение квартиры в кооперативе будет стоить для гражданина заметно меньше, чем покупка квартиры на рынке. (При этом выплачивать в рассрочку пай можно будет с помощью той же ипотеки).

Во-вторых, поскольку строительство кооперативного дома не имеет ничего общего с долевым строительством, которое породило тысячи и тысячи «обманутых дольщиков» и от которого правительство ставит задачу со временем отказаться, вариант заплатить деньги и остаться ни с чем в ЖСК практически равен нулю. По крайней мере именно в таком направлении идет разработка соответствующего законодательства.

В-третьих, управление жилым домом в кооперативе (в настоящем, а не в «объединении собственников») ведется обычно  намного эффективнее и прозрачнее, чем в домах со смешанной собственностью.

В-четвертых, кооперативная собственность на квартиры будет гарантировать от того, что кто-то, получив, например, квартиру по наследству (в ЖСК по наследству, напомним, будет передаваться только денежный пай), станет ее сдавать непонятно кому, заселит в нее десяток гастарбайтеров или вовсе превратит в хостел или мини-гостиницу). И никакой предприниматель, купив несколько квартир (как это делается нередко сегодня) не превратит их в магазины или другой объект нежилой недвижимости (тем более вопреки воле жителей). Иными словами, в кооперативе будет гораздо больше порядка и дисциплины, что для законопослушных жителей только плюс!)

— Этот проект мы делаем вместе с Фондом Институт экономики города, — рассказала Галина Хованская. — И сегодня идут дискуссии о том, можно ли нежилые помещения в домах ЖСК отдать третьим лицам. Я считаю, что как только мы отдаем какое-то помещение третьему лицу, этот дом превращается в кондоминиум, и уже не является кооперативом.

С Галиной Петровной нельзя не согласиться. Было бы логичным не передавать нежилые помещения в собственность кому-либо, а, если они предусмотрены проектом, так же, как и остальные помещения, иметь их в собственности кооператива и сдавать в аренду для деятельности, соответствующей проекту и отвечающей потребностям жителей данного дома.

Понятно, что законодательно должны быть предусмотрены определенные льготы — для выделения земельного участка под дом, для кредитования застройщика, возводящего дом для ЖСК и другие.

— Все эти и другие проблемы, связанные с реализацией этого проекта, будут постепенно решаться, — заверила Галина Хованская. — Проект очень сложный, мы сейчас над ним активно работаем. Проходят обсуждения реального текста проекта закона, который уже существует на сегодняшний день. Самое главное, что граждане получат еще одну возможность улучшить свои жилищные условия. И тогда мы выстроим всю цепочку таких возможностей, начиная от безвозмездного пользования, социального найма, некоммерческого найма, покупки жилья с помощью ипотеки или на рынке недвижимости. А теперь еще — и пользования квартирой в ЖСК.

Михаил ЗИБОРОВ

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.