Государство
делает все,
чтобы жилье подорожало

Совсем недавно как гром среди ясного неба прозвучали слова министра строительства России Михаила Меня о возможности введения лицензирования для застройщиков, привлекающих средства дольщиков. Конечно, пока это только слова, и на законодательном уровне инициатива еще не заявлялась, но волна непонимания и недовольства захлестнула строительный мир.

В унисон Михаилу Меню вторил и председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, не только выступая за возвращение к лицензированию застройщиков, но и предлагая ввести повышенные требования к последним с 1 января 2018 г. – на полгода раньше, чем обозначено в законе, объясняя такую спешку попыткой сдержать появление новых обманутых дольщиков и рост количества проблемных объектов. Среди этих требований «один застройщик — одно разрешение на строительство», наличие 10% от стоимости проекта в качестве собственных средств на протяжении всего проекта и 10% денежных средств на момент получения разрешения на строительство.

Мы обратились за комментариями к экспертам рынка недвижимости, чтобы выяснить, повлияют ли при таком развитии событий затраты на приобретение лицензий застройщиков в конечном итоге на стоимость жилья и что в целом ждет строительную отрасль и долевое строительство жилья в частности.

- Насколько оправдано введение повышенных требований к застройщикам с 1 января, а не с 1 июля? Успеют ли застройщики подготовиться к этому сроку?

 Довран Гарагозов, директор Управления ГЧП ГК «КОРТРОС»: «Надо сказать, что за последние 2 года это уже третья волна поправок, ужесточающая требования закона о долевом строительстве. Учитывая, что и до принятия данных  корректировок правила работы по договорам долевого участия были сильно изменены – повышенные требования к застройщикам, введение административной и уголовной ответственности, повышение требований к отчетности, проведению проверок и т.п. – на наш взгляд, сегодня нет необходимости в изменении сроков вступления в силу новых поправок. Рынок должен успеть подготовиться к новым изменениям, а они очень существенные».

Василий Шарапов, юрист девелоперской группы «Сити-XXI век», входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области: «Идея переноса срока вступления в силу поправок в 214-ФЗ, скорее всего, не будет реализована. Если бы ее осуществили, застройщики не успели бы так быстро адаптировать свои бизнес-процессы к необходимым изменениям. Более того, включение в законодательство столь радикальных реформ, а также угроза пересмотра сроков вступления в силу новых норм создают высокие риски.

Деньги от граждан в строительство привлекаются только после получения разрешения на строительство. Однако существенные вложения средств застройщики осуществляют до этого, оплачивая подготовку градостроительной документации, подключение к сетям, инженерные изыскания и прочие операционные издержки. При этом они рассчитывают, что регулирование будет стабильным, но оно практически ежегодно меняется. Хотя цикл одного проекта, как правило, составляет 3-5 лет. Это снижает юридическую стабильность при ведении бизнеса и влечет дополнительные риски, которые невозможно заранее предусмотреть или снизить. Наиболее оптимально изменять законодательство в этой сфере не чаще, чем раз в пять лет».

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «Желание законодателя ускорить введение изменений понятно и оправдано, если при этом руководствоваться желанием минимизировать риски участников долевого строительства. Застройщики же, безусловно, столкнутся с существенными издержками и, конечно, не все смогут успеть привести свою деятельность в соответствие».

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер», входящей в Ассоциацию застройщиков Московской области: «Думаю, основные требования к застройщикам будут введены все-таки с 1 июля 2018 г. Ускорять этот процесс не имеет смысла, поскольку многие требования существенно ограничат деятельность застройщиков.

К примеру, застройщик не вправе одновременно осуществлять строительство домов или иных объектов недвижимости по нескольким разрешениям на строительство. При этом размер собственных денежных средств, находящихся на банковском счете застройщика, должен составлять не менее 10% от проектной стоимости строительства. На практике же застройщик зачастую одновременно осуществляет строительство нескольких объектов по разным разрешениям на строительство. Это могут быть отдельные разрешения на строительство жилых домов, социальных объектов, инженерных сетей и сооружений. Получение одного разрешения на строительство на все указанные объекты зачастую не представляется возможным, в том числе с учетом требований о наличии собственных денежных средств, находящихся на банковском счете».

- Нужно ли вводить лицензирование для застройщиков долевого жилья?

 Довран Гарагозов: «Любая сфера, где в отношения с профессиональным участником рынка, в нашем случае – это застройщик, вступает обычный гражданин, требует повышенного внимания и особых условий, защищающих потребителей. В долевом строительстве нужен целый комплекс мер, который позволял бы защитить граждан, не допустить применение мошеннических схем. Правительством РФ такие меры уже предусмотрены. Лицензирование – это всего лишь проверка на соответствие определенным требованиям, что подтверждается специальным документом – лицензией. Действующие правила работы по ДДУ и так предусматривают проверку застройщика на соответствие требованиям закона, и делает это специальный уполномоченный орган в регионах, как правило, региональные министерства строительства. Поэтому, на наш взгляд, нет необходимости предусматривать дополнительные бюрократические процедуры. Здесь нужно все оценивать системно, в частности, проанализировать, как такой шаг может повлиять на рейтинг России в Doing Business, который ежегодно готовится Всемирным Банком. Ведь если посмотреть объективно, долевое участие как отдельный финансовый инструмент себя оправдал. По оценкам экспертов, общий объем всего возводимого жилья с использованием ДДУ составляет порядка 80-90%. При этом число обманутых дольщиков не превышает 5-6%. Это не критичный уровень риска для такого финансового инструмента. На примере СУ-155 мы можем видеть, что основные схемы, которые применялись данным застройщиком, не включали ДДУ, а использовалась схема жилищно-строительных кооперативов и т.п. Особо отмечу, что такая статистика была до ужесточения требований 214-ФЗ, которые были приняты в 2014-15 гг. Соответственно сейчас риск работы по ДДУ еще ниже. А предусмотренные законом меры финансового обеспечения должны полностью покрывать риск возникновения недостроя».

Василий Шарапов: «Квазилицензирование уже существует в виде выдаваемых застройщикам со стороны контролирующих органов так называемых ЗОС – заключений о соответствии проектной декларации застройщиков требованиям закона. Без ЗОС застройщики не вправе привлекать деньги граждан. В этой ситуации введение дополнительного лицензирования на предоставление права привлечения долевых инвестиций граждан будет избыточным шагом, фактически лицензия станет дублировать ЗОС, что вряд ли целесообразно в контексте провозглашенной политики на снижение административных барьеров в строительстве. Напомню, в 2014 г. Правительство РФ ввело в действие исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства. В случае же введения лицензирования административные барьеры будут расти, а не снижаться. И лицензирование уже было ранее признано неэффективной мерой – в 2008 г. государство отказалось от него в пользу саморегулирования».

Наталья Шаталина: «Идея введения лицензирования в сфере долевого строительства неоднократно поддерживалась участниками рынка, однако до сих пор не представлено весомых аргументов в его пользу, поскольку оно не способно обеспечить соблюдения прав дольщиков и гарантировать получение дольщиками объектов долевого строительства. При этом лицензирование возлагает на застройщиков обязательства по прохождениям долгих и сложных бюрократических процедур».

Павел Брызгалов: «Считаю, это излишняя мера, поскольку сегодня в СРО состоят организации, осуществляющие строительную деятельность. Если сейчас обяжут получать застройщиков еще и лицензии, по сути  произойдет дублирование одного и того же процесса, соответственно, и дублирование затрат, что в конечном итоге отразится на стоимости квадратного метра».

- Как введение лицензий отразится на стоимости жилья?

 Довран Гарагозов: «Вопрос не в лицензировании. Вопрос более глобален – быть или не быть долевому строительству. Если ставить вопрос так, как он сегодня звучит, то ответ будет однозначным – отмена ДДУ приведет к росту стоимости квадратного метра жилья. Почему? Это экономика, и административно мы здесь повлиять на стоимость не можем. Без ДДУ цепочка участников при строительстве жилья выглядит так: застройщик-банк-покупатель. ДДУ позволяет исключить из этих отношений финансового посредника – банк и сокращает цепочку: застройщик-гражданин. Соответственно, как только вы возвращаете банк, можете сразу прибавлять к стоимости квадратного метра 15-18%. Все зависит от того, какие аппетиты у банка. Гарантирует ли банк, что гражданин получит достроенное жилье – большой вопрос в свете последних событий в банковском секторе».

Василий Шарапов: «Не думаю, что наличие лицензирования существенно повлияет на цену новостроек, но многое зависит от конкретной редакции законопроекта».

Наталья Шаталина: «Мы тоже считаем, что введение лицензирования вряд ли существенно отразится на стоимости жилья».

Павел Брызгалов: «На мой взгляд, введение лицензирования у застройщиков приведет к росту цены на квадратный метр, поскольку стоимость лицензии будет включена в его стоимость».

- Сколько застройщиков останется на рынке после введения повышенных требований и лицензирования?

 Довран Гарагозов: «Сегодня сложно спрогнозировать точное число тех, кто продолжит работу по 214-ФЗ после вступления в силу новых поправок. Но очевидно, что рынок изменится: последует укрупнение застройщиков. Самый негативный из возможных сценариев – это падение объемов строительства и удорожание стоимости жилья. Но ощутимые результаты будут только через 1,5-2 года, такова специфика отрасли».

Василий Шарапов: «В результате лицензирования при входе на этот рынок будут отсеяны большинство малых и средних компаний-застройщиков, которые не смогут выполнить лицензионные требования, что будет способствовать снижению конкуренции, а значит, усилению монополизма. При этом, как известно из экономической теории, монополист заинтересован в высоких ценах и не мотивирован к высокому качеству своих продуктов».

Наталья Шаталина: «Думаю, введение повышенных требований может вывести с рынка новостроек до 30% застройщиков, преимущественно некрупных».

Павел Брызгалов: «На мой взгляд, на рынке останутся только крупные застройщики, имеющие ресурсы и возможность вести строительную деятельность в новых условиях».

- Останется ли после всего этого долевое строительство жилья?

Довран Гарагозов: «Будущее долевого строительства зависит от того, будет ли выгодно застройщику работать в его рамках или нет. Ведь мы говорим о бизнесе, где прибыль имеет не последнее значение. Если уровень затрат на администрирование будет выше, чем экономический эффект, то ДДУ перейдет в разряд «вчерашнего дня» и без вмешательства регулятора, без прямых запретов. Важно, что предложит государство взамен. Ведь очевидно, что девелоперы нуждаются в доступном финансировании, чтобы представить на рынок конкурентный продукт. И это важно не только застройщику, но и гражданину, желающему купить доступную и качественную квартиру, и государству, которое стремиться повысить доступность жилья для своих граждан.

Возможно, сегодня еще более актуально прозвучит вопрос создания специального строительного банка, который обеспечивал бы более комфортные ставки по кредитам для застройщиков. Тем более что все предпосылки для этого уже есть – платформа для такого банка создана при АИЖК - банк «Российский капитал».

Василий Шарапов: «Отмена долевых инвестиций в строительство ударит не только по малым и средним застройщикам, но и по крупным, так как их финансовые модели также ориентированы на привлечение условно «бесплатных» инвестиций от граждан, а не банковских кредитов, дорогих в обслуживании. Более вероятен вариант того, что 214-ФЗ в той или иной редакции все-таки сохранит действие. При этом будут введены новые ограничения, которые с высокой долей вероятности скажутся на всех участниках рынка».

Павел Брызгалов: «В долгосрочной перспективе, по заявлениям властей, на смену долевого строительства должно прийти проектное финансирование. И это, на наш взгляд, вполне обосновано. Это более цивилизованный метод реализации новостроек. Главное, чтобы все участники процесса – банки, застройщики, государство - были к этому готовы. Переход должен быть поэтапным, тогда смена действующей схемы пройдет с минимальными последствиями для рынка».

Андрей Стригалев, директор «НДВ-Девелопмент»: «Судя по последней информации, долевое строительство жилья рискует уйти в небытие. Дело в том, что законодатели находятся в поиске механизмов, позволяющих исключить проблемы с появлением обманутых дольщиков, однако по факту рынок сталкивается с постоянным перекраиванием правил и необходимостью подстройки бизнес-процессов под новые условия. К сожалению, нет четкого следования какому-либо выбранному вектору, и застройщиков ставят перед абсолютно разными обстоятельствами. Не успела утихнуть волна изменений, связанных с дальнейшим ужесточением деятельности застройщиков  - требуется не менее 3 лет работы на рынке и наличие разрешений на ввод не менее 10 000 кв. м недвижимости; появился пункт «1 застройщик – 1 разрешение на строительство», - как теперь поставлен вопрос относительно существования самого долевого строительства, которое, видимо, не устраивает ни в предыдущем, ни в реформированном виде.

Уже на самом высшем уровне предлагают продумать переход на проектное финансирование, что предполагает новую модель бизнеса на рынке недвижимости. На этом фоне сам формат ввода повышенных требований и лицензирования воспринимается  в качестве дополнительной меры, ужесточающей деятельность девелоперских компаний. Однако застройщики, в большинстве своем небольшие компании, «посыпятся» даже не по этой причине. Ключевую роль сыграет постоянное перекраивание рынка в совокупности со сложной рыночной конъюнктурой, запланированным переходом на проектное финансирование и стартом городских проектов в рамках реновации старого пятиэтажного фонда».

Галина Крупен

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.