Жилье, и правда,
может стать
доступным?

Очевидно, что Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам Росси», а за ним и ФЦП «Жилище» и прочие национальные жилищные программы, продвигаемые Правительством России, ориентированы, прежде всего, на решение жилищных проблем социально незащищенных граждан: военных, молодых семей, переселенцев ах ветхого и аварийного жилья и т.д. В целом это около 20% населения России. Около 20% семей с доходами ниже среднего уровня (прежде всего, бюджетники), также могут рассчитывать приобрести жилье при поддержке со стороны государства. Еще около 10 - 15% населения самостоятельно решают свои жилищные проблемы, либо просто покупая жилье по действующим запредельным ценам, либо решаясь на ипотеку со всеми вытекающими рисками и обременениями.

То есть, только около 55% россиян могут каким-то решить свой «жилищный вопрос». Остальные же семьи такой возможности не имеют в принципе. И это при том, что около 70% россиян хотят улучшить свои жилищные условия. Расчеты показывают, что 35% граждан России (16 млн. семей), имея доходы выше среднего уровня (сейчас он составляет около 250 тыс.руб. в год на каждого гражданина России), не могут приобрести жилье по нынешней очень высокой рыночной цене, даже с использованием механизма ипотечного кредитования, но готовы это сделать, если стоимость жилья станет доступной.

Таким образом, можно констатировать, что в стране сформировался отложенный спрос на жилье, подкрепленный доходами и накоплениями весьма значительной группы населения. Необходим эффективный и безопасный механизм, чтобы эти средства могли быть задействованы на рынке жилья при условии, что будет построено жилье по доступным для населения ценам. Это особенно важно в условиях экономического кризиса и сокращения бюджетного финансирования большинства госпрограмм.

При этом в последние годы строилось жилья 0,5-0,6 кв.м. на человека в год, хотя для нормализации положения требуется в течение 5-7 лет строить жилья не менее чем по 1 кв.м. на человека в год. Федеральная целевая программа "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации" является необходимой и своевременной, но направлена, в основном, на группу населения с доходами ниже среднего уровня. В данной Программе ставится задача построить в 2020 году 100 млн. кв.м.

Однако существуют механизмы, которые позволят увеличить объем строительства до 142-150 млн. кв. м. жилья в год, то есть на 50 млн. кв.м. И при этом предлагается не просить все новые и новые порции денег у государства, а сформировать негосударственный платежеспособный заказ от населения, готового купить жилье по разумным ценам. То есть, рынок жилья предлагается поставить с головы на ноги, где цену на жилье будет диктовать не застройщик, а покупатель. При этом в процессе разработки негосударственного заказа  для каждого конкретного региона рассчитывается оптимальная цена на жилье, которая удовлетворит и покупателя, и застройщика.

Какое жилье считать доступным?

На круглом столе в Общественной Палате понятие доступного жилья обсуждали очень активно. Ввести его предложил председатель совета директоров «Иркутского регионального ипотечного агентства» Владимир Щербаков.

Доступное жилье – это жилье с ценой не выше порога доступности, приобретаемое по безопасной схеме расчетов, где порог доступности - это цена квадратного метра жилья (квартира 54 кв. м.), которое может приобрести семья из 3-х человек со средним доходом, используя ипотечный кредит по текущим ставкам, заплатив 30% первоначальный взнос и в дальнейшем выплачивая ежемесячно по ипотечному кредиту не более 30 % от семейного дохода.

Безопасная схема расчетов – схема, при которой покупатель при заключении договора платит 10 %, до окончания строительства - 20% и 70% после окончания строительства.

Тем самым вводится понятие «доступного жилья» как возможности для семьи со средним доходом приобретать себе квартиру на посильных условиях. То есть, открывается новый рынок жилья для 33 % населения.

Понятие доступного жилья необходимо для формирования негосударственного платежеспособного заказа. В настоящее время количество семей со средним доходом и выше составляет в России около 15,6 млн. Если хотя бы каждая пятая семья воспользуется предоставляемыми возможностями, то сформируется  платежеспособный заказ  на 180 млн. кв.м жилья. Негосударственный заказ позволит понять, сколько и какого жилья нужно построить в регионах, и исходя из этого, обеспечить заказами строительные компании и загрузкой предприятия стройиндустрии.

Порог доступности при сегодняшних доходах населения даст возможность строителям при больших объемах строительства,  используя эффект масштаба, получать солидную прибыль.

Средняя заработная плата в Российской Федерации по данным РОССТАТа составляет 31 000 руб. Порог доступности, который соответствует этой зарплате при 15-летнем ипотечном кредите при ставке по кредиту 11 % годовых, составляет 43 400 руб. Очевидно, что в различных регионах этот показатель будет варьироваться пропорционально региональным средним зарплатам.

Экономический эффект

При средней цене жилья 55 тыс.руб/ кв.м. возможно привлечение в экономику страны  почти 8 трлн рублей граждан России. Это может дать сильнейший толчок всей экономике России.

Принимая во внимание, что суммарная доля налоговых платежей в конечной стоимости жилья составляет примерно 40-45%, при строительстве дополнительных 150 млн кв.м. жилья, в бюджеты всех уровней может поступить от 750 млрд. до 1 трлн. рублей налогов ежегодно.

Поскольку строительство доступного жилья может быть реализовано полностью на базе продукции российской индустрии стройматериалов, следует ожидать рост производства и, как следствие, рост налогооблагаемой базы предприятий.

Более подробно мультипликативный эффект показан на схеме (/files/ck/1417988631_Shema_dlya_VVP.xlsx).

Поскольку в рамках данной программы наиболее эффективным является строительство жилых комплексов площадью от 50 до 250 тыс.кв.м., должны быть задействованы компании, имеющие опыт массового строительства жилья. Это могут быть как крупнейшие российские и региональные компании, так и, например, китайские застройщики, участвующие в реализации российских госпрограмм.

Государство как партнер

Очевидно, что для реализации негосударственной программы доступного жилья все-таки необходима политическая и организационная поддержка высших эшелонов власти и, прежде всего, Президента и Правительства России.

Именно поэтому на слушания в Общественную Палату России были приглашены и приехали замминистра – статс-секретарь Минстроя России Александр Плутник и замруководителя департамента Минфина России Сергей Платонов. Они приняли самое активное участие в обсуждении предлагаемой программы доступного жилья и проявили, можно сказать, настоящую заинтересованность в ее развитии.

Так, Александр Плутник предложил подумать о том, как задействовать для формирования негосударственного заказа от населения возможности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. А Сергею Платонову, конечно же, больше всего понравилась идея привлечения в финансовый оборот тех средств, которые сейчас накоплены на счетах населения и не работают в экономике. А главное – не нужно никаких бюджетных денег!

Секретарь Общественной Палаты Александр Бречалов поддержал очень интересную и экономически выгодную инициативу и предложил участникам слушаний сформулировать конкретные предложения в ежегодный доклад Общественной Палаты президенту России.

Таким образом, первый шаг на пути появления очень нужной для граждан России программы по строительству и приобретению действительно доступного жилья сделан.

Очевидно, что она не очень понравится некоторым застройщикам, продающим жилье по запредельным ценам с рентабельностью более 50%. Однако те компании, которые смогут просчитать всю выгоду от многолетнего, стабильного, оплаченного заказа, и будут застрельщиками реализации этой программы в регионах.

Елена ШИНКОРЕНКО

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.