Потянут ли
российские покупатели
120 млн кв. метров жилья?

Министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, комментируя послание Президента Федеральному Собранию, поспешил заверить, что ведомство  сделает все возможное для увеличения объема ввода жилья до 120 млн кв. м в год.  Между тем по подсчетам Национального объединения застройщиков, на сегодняшний день на рынке скопился излишек невостребованного жилья объемом 47 млн кв. м. Об этом на парламентских слушаниях по поводу перехода  на проектное финансирование рассказал руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик.

Антирыночная арифметика

В НОЗА провели мониторинг деятельности строительных компаний с использованием договоров долевого участия (ДДУ) по стране. Были изучены все стадии строящегося жилья - разрешение на строительство, продажи, ввод в эксплуатацию. Как заявил представитель НОЗА, в исследовании приведено много интересных цифр, которые еще никогда не были опубликованы.

В частности, в открытых источниках нет данных по количеству разрешений на строительство, выданных в последние годы. В НОЗА смогли вычислить эти цифры по итогам трехлетнего мониторинга. Они оказались довольно неожиданными: например, в 2014 г. застройщикам было выдано абсолютно рекордное число разрешений на строительство 76,4 млн кв. м жилья.  Для сравнения - рекорд России по вводу многоквартирного жилья составляет около 50 млн кв. м. То есть это больше, чем рекордный ввод жилья. В 2015 г. было некоторое снижение этого показателя до уровня ввода жилья - 50,4 млн; в 2016 г. был небольшой рост - 56,1 млн, а в 2017 г. было зафиксировано серьезное падение – до 31,2 млн, вызванное сужением территории экономической целесообразности строительства.

Если суммировать данные за 2014-2017 гг., то выяснится, что разрешений на строительство многоквартирных домов выдано на 21,7 млн кв. м больше, чем введено жилья.  Этот перекос отражается на динамике текущего строительства: с декабря 2015 г. по ноябрь 2017 г. шел непрерывный рост объема строительства, достигнув в октябре 2017 г. искомых 120 млн кв. м.

                                    Ввод жилья   vs   Разрешения на строительство

Затем в течение последних пяти месяцев шло довольно заметное падение, связанное с тем, что новых проектов становилось меньше, а ввод жилья продолжался практическими прежними темпами. Что касается структуры текущего строительства, то она несколько отличается от предыдущих лет - 2017 год занимает в ней всего лишь 15 %, а доминирует 2016 г., когда 30 % разрешений на строительство было выведено на начало 2017 г.

Продажи после пика в 2014 г. снизились на 10-12% и сохраняют относительную стабильность последние три года. Затем эксперты НОЗА сопоставили объемы долевого строительства на разных этапах, получив соотношение разрешений на строительство и продаж по ДДУ, а также соотношение ввода жилья и продаж по ДДУ. Подсчеты показали, что в 2014-2016 гг. разрешений на строительство, выданных по ДДУ, было гораздо больше, чем продаж. Ситуация стала немного меняться в 2017 г., так как разрешений было выдано меньше, а накопленное жилье впервые за последние годы стало постепенно уходить с рынка. Тем не менее на сегодняшний день избыток непроданного жилья составляет 47 млн кв. м. Много это или мало? При том, что в год продается 30 млн, 47 млн – это «запас» на полтора года. Если сравнивать продажи с вводом жилья по ДДУ, то там ситуация немного лучше – остаток составляет 24,9 млн кв. м в силу того, что ввод отстает от разрешений на строительство.

Посчитали - прослезились

Последствия затоваренности рынка недвижимости напоминают эффект домино.  Она привела к переносу срока вводов жилья, росту объемов остановленного строительства, то есть фактически - к появлению обманутых дольщиков.

Невостребованный запас жилья стал причиной увеличения средней продолжительности строительства домов с 29,3 (ввод 2016 г.) до 33,5 мес. (ввод 2017 г.), снижения объемов полученных разрешений на строительство в 2017 г, роста банкротств компаний.

Жилищный пузырь вызвал вытеснение с рынка небольших компаний и рост доли рынка крупных застройщиков. Одним из самых далекоидущих социальных последствий ситуации стало снижение средней площади квартир.

Структура переносов ввода жилья в 2017 г. (особенно по сравнению с 2016 г., когда только для 19,8% перенос составлял один год) не предвещает ничего хорошего в среднесрочной перспективе: своевременно введено 55%, 31% – с переносом на один, 8% - на два, около 2% - на три года. Средний перенос сроков составляет примерно пять месяцев как по текущему строительству, так и по вводу. В итоге в текущем строительстве подавляющая часть переносов срока (50%) составляет менее года, 16% - от двух до трех лет и 5% - более трех.

Если восстановить фокус и посмотреть на рынок жилья, где не было бы переносов сроков, и все застройщики вовремя сдавали бы дома: в этом случае были бы выполнены решения, принятые в 2012-2013 гг., застройщики следовали бы плану. В 2016 г. ввод составил бы 93 млн кв. м, в 2017 г. – 86,8 млн.  

По данным Росстата, средняя площадь введенного жилья вопреки логике развития и «вставания с колен» снизился с 67,3 кв. м в 2005 г. до 51,8 кв. м в 2017 г. Средняя площадь текущего строительства снизилась с 56,8 кв. м в декабре 2015 г. до 49,4 в апреле 2017 г. и держится примерно на этом уровне по сегодняшний день.

Динамика банкротства росла довольно быстро – со 122 компаний в мае 2017 г. до 246 в январе нынешнего года; затем темпы роста стали снижаться. В НОЗА считают, что 240 банкротств на пять тысяч застройщиков - не самые катастрофические цифры.

До недавнего времени 1% крупных застройщиков контролировал 18% рынка, сейчас - 24%. В общем объеме выданных разрешениях на строительство доля топ-200 застройщиков выросла с 41% в 2014 г. до 68% в 2017 г. То есть рынок с падением спроса выдавливает мелких застройщиков, не дожидаясь законодательства, которое установит рейтинги компаний. Остаются крупные высокоэффективные компании, имеющие лучше отлаженное производство и современные технологии.

Отдельного внимания заслуживают пертурбации с ценой.  Была проанализирована цена предложений (данными по цене продаж в НОЗА не располагали), которая, как ни странно, растет при снижении спроса, но растет ровно по инфляции – 2,5%. Этому есть простое объяснение - цена уперлась в себестоимость, дальше ей некуда падать.

Станет ли спасением для рынка жилья ипотека? Казалось бы, ипотека принесла 2% роста количества выданных ипотечных кредитов для ДДУ по стране. Но если говорить о региональном разделении, то в Московской и Ленинградской агломерациях количество выданных ипотечных кредитов выросло на 7,5%, а во всей остальной России – на 0,5%. Ставка по ипотеке для ДДУ непрерывно снижалась, а в декабре опять повысилась. Соответственно, в целом по стране число ДДУ упало на 0,3%, в Московской и Ленинградской агломерациях рост ДДУ составил 15,3%, во всей остальной России наблюдается падение продаж на 6,5%.

Рост ипотечных кредитов в ДДУ ведет к тому, что прямых продаж становится меньше, и денег у застройщиков не добавляется. В дальнейшем, не исключают в НОЗА, снижение ставки приведет к тому, что на рынок придут новые покупатели.

Ну а пока остается открытым вопрос, при каких условиях рынок сможет съесть полуторагодовой запас построенного жилья?  Есть ли смысл в существующей экономической ситуации добиваться результатов данного поручения – строить 120 млн кв. м в год? Как в этом случае будет работать переход строительства жилья на проектное финансирование? «С этими 47 миллионами квадратных метров надо что-то решать. Они либо должны быть проданы, либо компании остановятся, - сказал Кирилл Холопик. - Закон о переходе на проектное финансирование направлен на перспективу. Но есть проблема с тем, что строится сейчас, и очень важно не сломать существующие механизмы поддержки строительства вынужденных излишков».

Александра Бортох

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.