Проектное
финансирование жилья:
надежнее, меньше, дороже

Президент России, Правительство и Минстрой России в один голос говорят о том, что долевое строительство изжило себя как ненадежный инструмент, а решить проблему обманутых дольщиков поможет проектное финансирование. Но насколько этот новый инструмент лучше уже испытанного? Разбираться в проблеме помогали руководители крупнейших компаний – застройщиков рынка жилья.

Действительно ли проектное финансирование лучше долевого строительства?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Проектное финансирование однозначно более надежно, чем долевое строительство. Успех строящегося проекта, в котором девелопер опирается исключительно на средства от продаж, прямо зависит от спроса покупателей. Активность клиента определяется массой разных факторов, многие из которых не зависят от воли застройщиков. В этом и есть главный риск долгостроя. Проектное финансирование исключает этот риск, так как оно ликвидирует зависимость застройщика от конъюнктуры рынка новостроек. Во всяком случае, строительство объекта будет завершено, пусть даже и с убытками, если проект окажется невостребованным. Тем не менее даже если за все время только один клиент приобретет в таком доме квартиру, он не останется на улице».

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»: «Эти две системы нельзя сравнивать. Долевое строительство для текущего состояния рынка вполне оправдано. Приобрести квартиру в строящемся доме по стоимости дешевле готового жилья  для многих граждан – это шанс улучшить жилищные условия. Переход на проектное финансирование повлечет за собой увеличение стоимости квадратного метра минимум на 15-20%, т.е. на текущую разницу между строящимся жильем и готовым, но зато с меньшими рисками».

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Я полагаю, что данные модели финансирования проектов строящегося жилья вполне могли бы сосуществовать, как это происходит во всем мире. В развитых странах покупатель может внести залог на раннем этапе строительства, который составляет от 20% до 40% от стоимости приобретаемой квартиры, а оставшуюся часть оплачивает по завершению проекта. Девелопер возводит здание либо на собственные средства, либо привлекает для этих целей кредиты в банке. Сегодня на отечественном рынке новостроек сочетаются все схемы источников финансирования: и собственные средства, и кредиты, и привлечение дольщиков. Они органично дополняют друг друга. Это позволяет удерживать себестоимость и снижать риски по стабильному финансированию строительства».

Айдар Галеев, Руководитель Департамента стратегического консалтинга компании RRG: «Проектное финансирование одновременно может быть и лучше, и хуже долевого строительства. К плюсам можно отнести то, что оно снимает проблему обманутых дольщиков. Нет долевого строительства – нет дольщиков. Это логично. Кроме того, банки получают дополнительный рынок, увеличивают объемы кредитования, получают дополнительные процентные доходы. Также банки более жестко оценивают строительные проекты, увеличивается качество оставшихся проектов. Не умеющие выстроить нужные отношения с банками девелоперы уходят с рынка, происходит консолидация рынка. В перспективе прибыли оставшихся девелоперов, а точнее девелоперов, аффилированных с банковскими структурами, растут. Конкуренция снижается, все логично.

К минусам относится рост стоимости жилья – за счет процентов банкам, уменьшения объемов строительства, уменьшения конкуренции и т.п. вещей. Еще и уход части девелоперов с рынка, потеря прибылей и рабочих мест, уменьшение конкуренции между оставшимися девелоперами. Также уменьшение возможностей инвестирования для физических лиц и иных небольших инвесторов – за счет приобретения квартир на начальном этапе по более низкой цене.

Аналогия «обманутых дольщиков» - обманутые вкладчики, которых было бы на порядок в большем объеме, если бы не было государственной системы страхования банковских вкладов. Данная система, а с ней и банковская система, поддерживается за счет массированных вливаний  государства/Центрального банка. Но вливать государственные деньги в строительную систему напрямую, как в банковскую, как бы нельзя. Поэтому придуман способ возможного косвенного вливания этих денег через банковскую систему.

Есть вариант, что необходимые деньги банки получат за счет механизма эскроу-счетов, когда те же самые дольщики будут вносить деньги в банк, а банки уже сами будут финансировать стройки. То есть банки станут своего рода посредниками между деньгами физических лиц и застройщиками. В этом варианте в случае банкротства застройщиков и проблем банков государство/Центральный банк смогут спокойно приходить на помощь.

Но эта почти гарантированная помощь грозит привести к тому, что дольщикам станет неинтересна надежность и репутация застройщика – деньги же все равно вернут, а банкам – качество и эффективность финансируемых проектов – государство же все равно поможет. Практика показывает, что в долгосрочном периоде - это тупиковый путь для развития экономики.

Как в итоге все будет реализовано пока не ясно. Но эти риски есть…».

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Финансирование проекта за счет привлеченных кредитных средств имеет как преимущества, так и недостатки. Поэтому однозначного ответа на вопрос – что же лучше, нет. С одной стороны, наличие банковского кредита позволяет девелоперам отказаться от существенного демпинга для привлечения спроса. Ведь, как известно, именно на старте проекта застройщику важно грамотно запустить продажи, обеспечив стабильный спрос с первых дней. Для этого в ход идут объявленные низкие цены, скидки и пр. Таким образом, ради привлечения финансов от дольщиков инвестор вынужден урезать маржинальность, по крайней мере, на начальных этапах. Стабильное банковское финансирование дает девелоперу большую свободу в плане ценообразования, ведь застройщик не зависит в данном случае от средств дольщиков.

С другой стороны, хотя деньги от реализации проекта и поступают в разных объемах, на них не начисляются проценты, а значит, итоговая доходность с каждого квадратного метра будет выше. В поисках золотой середины многие игроки предпочитают сочетать оба источника финансирования, заранее открывая кредитную линию, порой даже не использовав до конца возможный лимит».

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: «Слово «лучше» имеет разный смысл для заинтересованных сторон. Проектное финансирование позволит решить проблему с обманутыми дольщиками, дать им гарантии сохранности вложенных средств. Государством будет достигнута важная социальная цель. Однако за счет чего это будет сделано? За счет того, что на девелоперов ляжет серьезная финансовая нагрузка, вырастет себестоимость проектов.  Покупка на этапе строительства в идеале станет надежной и безопасной для покупателей, но все дополнительные расходы застройщиков отразятся на цене квадратного метра, - вряд ли они в массовом порядке пойдут на уменьшение маржинальности. То есть покупателям в итоге придется заплатить за собственное спокойствие.

Безусловно, проектное финансирование в том виде, в каком оно существует в развитых странах, выгодно для банков.  Люди на этапе строительства платят не больше 5-10%, а остальное вносят на специальный депозит в банке. Банк за счет этих бесплатных для себя средств кредитует застройщика. Таким образом, государство следит за качеством строительства и целевым расходованием средств. У нас такой механизм тоже, наверное, когда-то появится, но не только девелоперы, но и наши банки к этому пока не готовы. С учетом размеров России и количества строек перевести 100% из них на такую схему невозможно, - банки просто не справятся. В экономике нет такого количества длинных денег, за счет которых банки смогли бы финансировать все стройки».

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «Проектное финансирование означает повышение защищенности строителей и покупателей новостроек, но при этом вырастают издержки. Деньги от банка по определению более дорогие, чем от покупателей. По существу, средства дольщиков застройщик получает бесплатно, поэтому их использование никак не отражается на себестоимости строительства. Банковский кредит необходимо обслуживать, выплачивать основной долг и проценты. Соответственно, эти расходы приведут к увеличению себестоимости строительства, что может отразиться на цене «квадрата» для конечного потребителя. С этой точки зрения наш рынок пока не в полной мере готов к столь радикальной реформе – рентабельность девелоперского бизнеса невысока, как и платежеспособность покупателей. Долевое финансирование было своеобразной адаптацией к этим реалиям российского рынка новостроек».

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «Не соглашусь с мнением о том, что финансирование за счет средств дольщиков проигрывает проектному финансированию. Очевидно, что строительство на кредитные средства в первую очередь означает внедрение в схему застройщик-дольщик третьего лица – контролирующего органа в лице банка, который будет вести надзор над строительной площадкой и заранее выявлять проблемные объекты, пока количество обманутых покупателей не достигло критической массы. Таким образом, от обязательного проектного финансирования выигрывают дольщики и проигрывают добросовестные застройщики, которые и без дополнительного банковского надзора выполняли свои обещания. Теперь же всем без исключения приходится выстраивать экономику проекта с учетом перспективных переплат по кредитам. Вряд ли это можно назвать плюсом».

Как сильно упадет ввод и спрос и насколько подорожает жилье при отказе от долевого строительства?

Мария Литинецкая: «Девелоперы и кредиторы при помощи государства, на мой взгляд, все же сумеют разработать оптимальную схему финансирования, при которой застройщики не пострадают от роста себестоимости из-за обслуживания кредита, а потребители – из-за роста цен. В дорожной карте реформы, разработанной Минстроем, уже прописано, что деньги покупателей на эскроу-счетах можно будет использовать для фондирования строительства, но только при контроле и ответственности за них банка. Это позволит кредиторам сократить стоимость заемных средств для девелопера. Если власти не будут торопиться с проведением реформы и дадут участникам рынка медленно, но рационально разработать устраивающий всех механизм, себестоимость строительства вырастет не более чем на 3-5% в расчете затрат на строительство одного квадратного метра. Такое изменение цен, особенно растянутое во времени, скорее всего, покупатель даже не заметит».

Роман Сычев: «Отказ от долевого финансирования, скорее всего, приведет к росту цен на первичное жилье. Но все будет зависеть от ставок (стоимости денег) по проектному финансированию и стоимости транзакционных издержек, связанных с таким финансированием. Механизм привлечения покупателей будет происходить через эскроу-счета, предполагающие посредничество банка между дольщиком и застройщиком. При этом расходы на обслуживание эскроу-счетов, скорее всего, будут переложены на плечи застройщика через кредитную ставку по проектному финансированию строительства, а девелопер, в свою очередь, учтет эти расходы в себестоимости, что отразится на розничной цене для покупателей. Более того, начисление процентов по таким счетам не предусмотрено, а учитывая сроки возведения объектов и сдачи их в эксплуатацию, хранение денежных средств на таких счетах будет длительным. Кроме того, эскроу-счета и проектное финансирование станут прерогативой уполномоченных банков, что возможно снизит их гибкость в ценовой политике по кредитам. Вместе с тем вырастет защищенность средств покупателя, ведь деньги будут застрахованы – до 8 млн руб.».

Айдар Галеев: «Эти показатели сложно оценить – они зависят от слишком многих факторов.

Сейчас существуют оценки, что с рынка уйдут до 70% застройщиков, а объемы строительства жилья упадут на 50%. В крайнем варианте, а это, если все будет идти, как идет сейчас – без роста экономики и сохранения высоких рисков в строительстве, эти прогнозы могут сбыться.

При этом надо понимать, что это падение будет года через 2-3, когда большое количество проектов, которое началось в последнее время и которые можно финансировать по прежней схеме, будут подходить к концу.

Если все будет, как сейчас, прирост стоимости жилья может составить до 10-15%».

Евгения Акимова: «С переходом к проектному финансированию в первую очередь сократится количество застройщиков на рынке. Те игроки, которые заранее понимают, что вряд ли смогут рассчитывать на получение кредита, уже сейчас замораживают разработку площадок, продавая их, либо консолидируют усилия, объединяясь с другими застройщиками. По нашим прогнозам, объем новых проектов уже в 2020 г. может снизиться в московском регионе на 20-30%, что в итоге приведет к сокращению предложения и, как следствие, планомерному росту цен на фоне снижения уровня конкурентного окружения. На удорожание повлияет и необходимость платить проценты за пользование кредитами. Да, власти говорят о возможных льготных ставках под 6% годовых за счет выдачи средств эскроу-счетов, но пока не ясно, готовы ли сами банки нести подобные риски. В любом случае рост стоимости квадратного метра будет прямо пропорционален ставкам по проектному финансированию и составит, по нашим прогнозам, минимум 5-7%».

Екатерина Румянцева: «Сейчас это предсказать очень трудно, поскольку на рынке будут действовать разнонаправленные факторы, как положительно, так и негативно влияющие на объем предложения и уровень покупательского спроса.

Объективно девелоперам станет труднее работать, увеличится кредитная нагрузка, цены вырастут. На данный момент около 70% привлекаемых средств на возведение жилых комплексов составляют деньги дольщиков. В новых условиях соотношение изменится: 10% долевых средств и до 90% банковских кредитов.

С другой стороны, на днях Президент России Владимир Путин в послании Федеральному Собранию поставил задачу ежегодно строить 120 млн кв. м жилья, а это выше существующего уровня на 40 млн кв. метров! Каким-то образом Правительству придется эти указы выполнять.

Ипотечные и другие государственные программы какое-то время поддержат спрос на стабильном уровне, но долго так не может продолжаться. Рынок недвижимости ждут большие перемены».

Александр Зубец: «Ввод нового жилья в результате перехода к проектному финансированию будет снижаться планомерно, по мере ухода из отрасли застройщиков, не справившихся с новыми «правилами игры» ведения бизнеса. Таким образом, объем нового строительства упадет, по моим оценкам, только после 2020-2021 гг. Снижение может составить 30-40%. А вот рост цен при этом достигнет 10-15% в первую очередь из-за необходимости выплат процентов по кредитам».

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «При переходе на проектное финансирование банки становятся полноправными участниками строительного процесса. Следовательно, чтобы минимизировать риски, банки могут повысить требования к объекту, который они будут финансировать, к репутации девелопера, его опыту, финансовой устойчивости компании. В итоге часть застройщиков просто не смогут соответствовать данным требованиям и будут вынуждены покинуть рынок. В связи с уменьшением количества игроков на рынке и повышением издержек процесса реализации проектов неизбежным сопутствующим фактором следует ожидать удорожание стоимости объектов недвижимости».

Галина Крупен

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.