ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестицииФотоВидео
Среднюю рыночную цену на жилье нужно считать отдельно по региону и его центру
14.09.2018

Среднюю рыночную цену на жилье нужно считать отдельно по региону и его центру

В ходе заседания президиума Госсовета, которое состоялось 10 сентября во Владивостоке, президент России Владимир Путин дал ряд поручений, направленных, в том числе, на развитие жилищной сферы в регионе. Глава Минстроя Владимир Якушев пообещал, средние нормативные цены на жилье по Дальнему Востоку будут скорректированы уже к 1 января 2019 года.

Эксперт Агентства новостей «Строительный бизнес», президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин предлагает свой вариант решения этой задачи:

- Как Минстрою России откорректировать Методику и Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации, начиная с IV квартала 2018 года?

Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения приводятся Минстроем В ЦЕЛОМ ПО СУБЪЕКТУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, тогда как основные претензии со стороны регионов и Президента касаются несоответствия реальным рыночным ценам ПО СТОЛИЦАМ (АДМИНИСТРАТИВНЫМ ЦЕНТРАМ) РЕГИОНОВ. Данные отдельных городов (поселений) и районов субъекта «работают» на уменьшение общего показателя!

Одним из путей решения вопроса может быть РАЗДЕЛЕНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ по административному центру и прочим районам. Для крупных территориальных единиц – возможно и введение отдельных показателей.

Сейчас, в соответствии с Методикой определения норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации (Утверждена приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 5 марта 2013 г. N 66/ГС), к показателем средних цен на первичном и вторичном рынках применяются коэффициенты:

0,92 - коэффициент, учитывающий долю затрат, направленную на оплату услуг риэлторов, нотариусов, государственных пошлин и других затрат, связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

0,85 - коэффициент, определенный как соотношение рыночных цен на жилье в районных городах, поселках и сельской местности к рыночным ценам на жилье в областных центрах.

Кроме того, сама Методика утверждена еще Росстроем, очень неконкретна и позволяет «манипулировать» данными.
Росстат России приводит СРЕДНИЕ ЦЕНЫ НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКАХ ЖИЛЬЯ с разбивкой на:
- квартиры низкого качества
- квартиры среднего качества (типовые)
- квартиры улучшенного качества
- элитные квартиры.

Можно использовать только показатели квартир среднего качества и улучшенного, или только среднего.
Изменение средних цен на рынке жилья может отличаться от индексов цен, так как средние цены рассчитываются как средневзвешенные значения по тому виду квартир, реализация которых осуществлялась в отчетном периоде. Расчет индексов цен осуществляется на основе постоянного перечня видов квартир в течение отчетного года с использованием расчетных цен в случаях отсутствия их фактической реализации.

Если не разделять показатели по административному центру и другим территориям субъекта, то необходимо формировать средневзвешенный показатели исходя из:
- объема ввода жилья (административный центр – остальные территории) за предыдущий период (с учетом или без учета индивидуального строительства, или только по многоквартирным домам массового спроса, типового жилья). Это лучше!

Или
- количества зарегистрированных сделок купли-продажи жилья;
- численности населения (использовалось в расчетах до 2013 года);
- объема жилищного фонда (что, кстати, весьма неплохо!).

Сам Росстат формирует индексы цен на основе зарегистрированных цен на вновь построенные квартиры и на квартиры функционирующего жилого фонда, находящиеся в собственности, если они являются объектами совершения рыночных сделок.

Наблюдение ведется по выборочному кругу организаций, осуществляющих операции с недвижимостью в территориальных центрах и отдельных городах субъектов Российской Федерации. При регистрации цен на квартиры учитываются их количественные и качественные характеристики. Средние цены по Российской Федерации рассчитываются из средних цен, сложившихся в ее субъектах.

В качестве весов используются данные о КОЛИЧЕСТВЕ ПРОДАННОЙ ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИР ОТДЕЛЬНО НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКАХ ЖИЛЬЯ, накопленном за предыдущий год.

Также необходимо определится – в каких долях мы используем данные по первичному и вторичному рынку, так как в настоящее время используется средняя величина. Мое мнение – доля первички должна быть выше.

Из Проекта приказа Минстроя России:
Показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на IV квартал 2018 года (в рублях)

Предлагается Минстроем России:
Дальневосточный федеральный округ
77 Республика Саха (Якутия) 58 420
78 Камчатский край              52 219
79 Приморский край              56 134
80 Хабаровский край              50 698
81 Амурская область              45 418
82 Магаданская область              49 431
83 Сахалинская область              69 467
84 Еврейская автономная область 36 693
85 Чукотский автономный округ              41 042

Предлагается Союзом инженеров-сметчиков:
Дальневосточный федеральный округ
77 Республика Саха (Якутия) 65 115
78 Камчатский край              56 542
79 Приморский край              89 627
80 Хабаровский край              66 691
81 Амурская область              51 545
82 Магаданская область              49 960
83 Сахалинская область              94 730
84 Еврейская автономная область 36 693
85 Чукотский автономный округ              40 940

В заключение хочу отметить, что оказание государством помощи гражданам, проживающим в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, чтобы они могли решать проблему приобретения жилья в регионах с благоприятными для проживания условиями, не предполагает полную 100-процентную компенсацию расходов граждан по приобретению ими жилья, и это неоднократно подтверждалось решениями Верховного Суда РФ.

 

 

Анонсы
28 сентября, Санкт-Петербург
28 сентября 2018 года в Санкт-Петербурге пройдет IX Всероссийская конференция «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство».
• • •
14 ноября 2018 года в Санкт-Петербурге пройдет международный конгресс «Энергоэффективность. XXI век. »
14 ноября 2018 года в гостинице «Park Inn Прибалтийская» пройдут мероприятия деловой программы юбилейного - XV - Международного конгресса «Энергоэффективность. XXI век».
• • •
25–30 ноября 2018 года, Шанхай
Визит на международную выставку BAUMA China 2018
• • •
6-7 декабря, Екатеринбург
Форум высотного и уникального строительства 100+ Forum Russia
• • •
12-15 марта 2019, Москва, КРОКУС ЭКСПО, м.Мякинино
Международная строительно-интерьерная выставка BATIMAT RUSSIA
• • •
2-5 апреля 2019, Москва, МВЦ «Крокус Экспо»
25-ая международная выставка строительных и отделочных материалов MosBuild
Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо