Малоэтажное строительство:
от ИЖС – к индустриальным
методам

В  Москве по инициативе Российской гильдии управляющих и девелоперов прошел форум «Малоэтажное строительство в России». Главный посыл форума: Президент страны определил задачу - к 2024 году в России должны сдавать ежегодно 120 млн кв. метров жилья. Без развертывания малоэтажного строительства эту задачу не выполнить.

Воззвание к Виталию Мутко

Эксперты называют такую цифру – малоэтажное строительство к середине 30-х годов должно составлять не менее 70% от общего ввода жилья. Достижимы ли такие темпы? Судя по выступлениям градостроителей, архитекторов, девелоперов, застройщиков, они верят в это, лишь бы Правительство, поставив такие задачи, помогало. Уже в начале форума его организаторы предложили вниманию участников проект письма на имя Виталия Мутко, заместителя Председателя Правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития. В этом письме они предложили реальными делами поддержать строительство малоэтажных домов (до 3 – 4 этажей) на несколько и одну семью.

– Такое жилье строится и без поддержки государства и уже составляет половину вводимого в стране жилья, – пояснил Андрей Боков, президент Международной академии архитектуры (МААМ), – но строится оно бессистемно, кустарно и некачественно, в основном силами владельцев и непрофессиональных бригад строителей.

По мнению Андрея Бокова, возможности роста объемов строительства индустриальных многоквартирных домов себя исчерпали, поэтому, не смотря на многочисленные программы, указы и другие правительственные меры, последние лет 30 они падают. Общие объемы ввода жилья топчутся на 80 млн кв. метров, при этом если в 1990 году доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) составляла чуть более 6%, то в настоящее время – около 50%. Но государство упорно поддерживает в большей степени многоэтажное индустриальное домостроение. А  потенциал ИЖС, считает Андрей Боков, неисчерпаем. Выход ­– чтобы выполнить президентскую программу, нужно целенаправленно увеличивать объемы строительства индивидуальных и малосемейных домов. Это согласуется и с желаниями россиян. Стремление жить в частном жилье на своей земле характерно не только для Америки. В США 70% семей живут в частных домах, и такая статистика здесь держится последние полвека. В России опросы показывают, что желающих так жить не меньше.

– Я уверен, что задача выполнима,  – заявил Андрей Боков. – Но от слов нужно переходить к конкретным делам.

От имени участников форума Виталия Мутко просят на правительственном уровне решить пять вопросов: с выделением земли, в том числе определенным категориям граждан на безвозмездной основе; помощь в инфраструктурной подготовке участков; обеспечить доступность финансирования. Также профессиональное сообщество просит содействия в совершенствовании нормативной базы, во внедрении инноваций и экспериментов, в оказании поддержки кооперативному движению и другим формам самоорганизации населения.

В форуме приняли участие человек 200, и что самое интересное, слушатели сидели до последнего выступления – свидетельство актуальности поднятой темы.

Не было бы счастья…

Многие выступающие говорили о проблемах с созданием необходимой нормативной базы. Так, Елена Баженова, вице-президент Союза московских архитекторов, подчеркнула, что малоэтажному строительству надо придать официальный статус, вспомнить советский опыт, например, наработки ЦНИИЭП жилища, который в свое время занимался проблемой, как сделать малоэтажную застройку выгодной для девелоперов. Если говорить о переходе на оценки объектов по полному жизненному циклу,  то надо вспомнить, что эксплуатация малоэтажного здания в 3 – 4 раза дешевле, чем в многоэтажке. Необходимо создать соответствующий раздел в Стратегии развития жилищной сферы в Российской Федерации на период до 2025 года. Кроме того, она напомнила, что малоэтажное и индивидуальное строительство, при том, что имеют много общего, требуют разных методик.

Закручивание гаек при долевом строительстве способствует тому, что многие девелоперы, застройщики готовы переключиться на малоэтажное строительство. Об этом говорил Валерий Мищенко, председатель Совета директоров девелоперской компании KASKAD Family. Борьба с нарушителями привела к тому, что сегодня и добросовестному застройщику стало сложно работать на этом рынке. Из-за программы реновации, осуществляемой в столице, приостановлено строительство многих многоэтажек в Москве и Московской области. Имея несколько объектов, строящихся с долевым участием, компания за последние месяцы несет постоянные убытки из-за ужесточившихся условий согласований, бесконечных проверок, в том числе от налоговых органов.

– Мы не хотим больше работать по ФЗ-214 и переходим на рынок индивидуального строительства, – заявил Валерий Мищенко.

Как говорится, не было бы счастья…

Есть ли надежда на олигархов?

Так сложилось, что в понимании россиян малоэтажное жилье строят в основном за территорией городов, в провинции. Однако, по мнению Антона Финогенова, генерального директора Института территориального планирования «Урбаника», малоэтажную застройку надо располагать не только в сельской местности, но и поясом вокруг существующих городов в радиусе до 50 км, с небольшими участками в несколько соток, а также по типу городов-спутников. Он привел в пример опыт малоэтажного строительства на окраине Петербурга – район Новая Ижора, рассчитанный на 5 тыс. человек. Здесь строят дуплексы, таунхаусы и отдельные дома. Стоимость квадратного метра в таунхаусе чуть более 70 тыс. рублей. Доступны ли такие цены среднему россиянину? При низком проценте ипотеки и возможности ее выплачивать лет 20 такая нагрузка вполне по силам.

Другой пример – строительство города-спутника Новое Ступино в Подмосковье.

Еще об одном примере малоэтажного города рассказал Александр Кузьмин, президент РААСН, генеральный директор АО «НИЦ «Строительство». Это город Доброград, который строится недалеко от Коврова Владимирской области по инициативе компании «Аскона». Он рассчитан на 40 тыс. жителей, в том числе переселенцев из других регионов, вымирающих городов и даже москвичей, которые хотят жить в экологически чистом месте. Строится Доброград по всем правилам градостроительства, с центральной частью, необходимой инфраструктурой, и дома здесь либо на несколько семей, либо односемейные. Стоимость квадратного метра, например, в таунхаусе составляет около 30 тыс. рублей.

Работать же здесь можно на градообразующем предприятии, в сфере услуг, здесь развивают санаторно-курортную зону, планируют построить объекты образования и науки. Такие поселки и города и в прошлые века вырастали вокруг крупных производств, в Х1Х веке их строили прогрессивные промышленники. Рассчитаны они на проживание семей рабочих и руководящего состава.

Однако далеко не каждый состоятельный бизнесмен, в отличие от владельцев Асконы,  готов делиться прибылями со своими работниками, так что рассчитывать на массовую застройку с помощью олигархов вряд ли приходится.

На форуме во многих выступлениях представлялся опыт строительства элитных поселков и микрорайонов, возведенных в разных частях страны, а также малоквартирных домов, таунхаусов, коттеджей и особняков. Насколько пригодится их опыт при переходе на массовое малоэтажное строительство, покажет время, поскольку стоимость квадратного метра в них несопоставима с возможностями семей со средним достатком. Однако их опыт ценен тем, что они позволяют в стране в условиях кризиса развивать производство разнообразных строительных материалов для индивидуального строительства, дают работу архитекторам и проектировщикам.

Форум сопровождался небольшой выставкой, но даже она показала разнообразие и возможности строительного рынка.

О бережном отношении к природе

Что может удешевить малоэтажное строительство, так  это переход на индустриальные методы строительства. В России они еще, можно сказать, в зачаточном состоянии, но есть мировой опыт. Так, о модульном малоэтажном строительстве в Финляндии рассказал представитель финской архитектурной фирмы «Тикканен» Олег Мальков. В Финляндии пользуются спросом деревянные модульные дома. Огромное их преимущество – экологичность. Монтаж ведется с колес, без башенного крана, сразу же ставятся модули с кухней, санитарными помещениями. Один этаж монтируется два рабочих дня. В таких домах комфортная акустика. Огнестойкость – 60 минут. Эти дома легко утилизировать.

Свою методику модульного строительства предлагает рынку фирма КНАУФ. В заводских условиях создается модули зданий и быстро собираются на месте строительства. По словам Михаила Геца, генерального директора ООО «Новый дом», трехэтажный дом собирается за неделю.

 Еще об одном аспекте малоэтажного строительства – бережном отношении к природе – рассуждал в своем выступлении Пабло Лорензино из французской архитектурной фирмы «Энтони Бешу». Он познакомил с опытом Франции при малоэтажной застройке и использовании его в России на примере создания градостроительной концепции нового жилого комплекса в районе поселка Ченцы в 18 км от Ярославля. С одной стороны, под застройку попал участок со сложным рельефом –­ перепад местности около 20 метров, здесь нашли даже разломы. С другой – он очень живописный, в округе много зелени, рядом водные источники. По словам Пабло Лорензино, важно было вписать жилую застройку в окружающую обстановку, не навредить экологии и в то же время сделать застройку максимально удобной для людей. Для этого разбили территорию на 18 участков, между ними были проложены дороги, однако доступ транспорта внутрь участков закрыт, в жилую застройку могут въехать только скорая помощь и пожарные машины. Дома построены высотой 3 – 5 этажей. Большое внимание было уделено требованиям по инсоляции.

Словом, в России уже накапливается опыт индустриального малоэтажного строительства, остается его обобщить и помогать в наращивании его темпов.     

Надежда Зимина 

Этот материал опубликован в октябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.